Kayıt dışılık ve gayrimenkul piyasası

Bugünlerde ipotekli konut finansmanı üzerine çalışılıyor. Yetkililer konut kredisini düzenleyecek yasanın bu yıl içinde çıkabileceğini söylüyorlar. Ekonomik faaliyetler çoğunlukla kendi yasalarıyla yönlenirler. Yasası var diye konut finansmanı arzuladığımız biçimde gelişmeyebilir. Kayıt dışılık, ipotekli konut finansmanının gelişmesi önünde en ciddi engellerden biri olabilir.

BANKANIN ROLÜ

Doğru çalışan bir konut finansmanı sisteminde söz konusu konut piyasası her şeyden önce kayıt içinde olmalıdır. Yani, alınıp satılan konutun gerçek ve devlete bildirilen fiyatı aynı olmalıdır. Gerçekte, 80,000 YTL’de alınmış bir konutun çeşitli vergilerden kaçınmak için 3,000 YTL’ye alındığının beyan edilmesi piyasanın kayıt dışında olduğunun en büyük göstergesidir.

Bankaların kağıt üzerinde 3,000 YTL’ye alınıp satıldığı görünen bir daire için alıcıya 75,000 YTL kredi açması gülünçtür. Dönüp aynı daire için 100,000 YTL ipotek almak ise gerçekçi gibi görünse de, ileride çeşitli hukuki sorunun kaynağı olabilecektir.

Bugünkü haliyle, konut kredisi, tüketici kredisinden farklı değildir. Herhangi bir konutunuzu bir bankaya ipotek vererek ipotek değerine yakın konut kredisi alabilirsiniz. Aldığınız kredi ile yeni bir konut almak zorunda değilsiniz. Önemli olan, bir bankanın evlerinizden birine piyasa değeri ile uyumlu ipotek koymasıdır. Siz, konut kredisi adı altında bankadan aldığınız borç ile kumar dahi oynayabilirsiniz. Bankanın haberi dahi olmaz.

Halbuki, ipotekli konut finansmanın temeli alım-satıma konu olan gayrimenkulun finansmanıdır. Banka, verdiği kredi ile nasıl bir konut alındığını iyi incelemek zorundadır. Depreme dayanıklı olup olmadığını bilmelidir. Yakın gelecekte borçlunun mali durumunu etkileyebilecek önemli boyutlarda harcama gerektirip gerektirmediğinden haberdar olmalıdır. Devletin krediye söz konusu konutun üzerine gitmemesi için vergilerinin tam ve zamanında yatırılıp yatırılmadığını bilmesi gerekmektedir. En önce, konutun kim tarafından satıldığı bilinmelidir. Çünkü, bütün bu etkenler finansmana söz konusu konutun piyasa değerini etkileyebilecektir.

Bütün bu nedenlerle, bankalar, finansman sağlayacakları konutları inceletirler. Kendileri konutun piyasa değeri konusunda değerlendirme yaparlar. Ödenecek vergileri konut sahibinden kredi taksitleri ile beraber alıp devletin alacaklarını önce bankalar tahsil edip devlete yatırırlar.

TÜKETİCİ KREDİSİ

Kayıt dışında olan bir sektörde bütün bunlar nasıl olacaktır? Bugün ipotek alınan konutlarının birçoğunun iskan izni dahi yoktur. Yani, hukuken, finansman sağlanan konutta hiç kimse oturmaması gerekir. Konut, 80,000 YTL’ye alınmıştır. Alım için bankadan 75,000 YTL kredi kullanılıştır. Ama, devlete beyan edilen değer 3,000 YTL’dir. Dolayısıyla, devlete komik bir vergi ödenmektedir. Bütün bunlar herkes tarafından da bilinmektedir. Banka kayıtlarına bu farklı değerleri nasıl yansıtacaklardır? BDDK, 3,000 YTL’ye alınmış konut için bankaya nasıl oldu da 75,000 YTL kredi verdi diye sormayacak mıdır? Yoksa, hep beraber her şeye tek gözle bakmaya devam mı edeceğiz?

Böyle bir piyasada ipotekli konut finansmanı modeli çalışmaz. Çalışsa dahi, bunun adına konut finansmanı değil, şimdi olduğu gibi, düpedüz konut ipotekli tüketici kredisi denir. Böyle kredilerin ikinci piyasasını oluşturmak olanaksızdır.

Konunun başka boyutlarını bir başka yazıda irdeleyeceğim.