Kira öder gibi ev sahibi olacağız

Benim yaşımda olanlar için ise, güneşin altında yeni bir şey bulmak çok zor. Hele hele ‘mortgage sistemi’yle konut sorunu çözülecek diye başlayan haberler yok mu, işte o zaman ülkemin afakını kaplamış kara cehalet bulutları yüzünden bir tuhaf oluyorum. Daha da kötüsü, ‘mortgage’ sistemini uygulamak üzere yeni bir yapılanmaya gidilecek dendi mi, aklıma kadrolar, yeni binalar, mobilyalar, arabalar geliyor. Yine gitti bu milletin paraları havaya diye üzülüyorum. Üzülüyorum dedimse o kadar ciddiye almayın; lafın gelişi böyle konuşuyorum. Herkes geçim derdinde. Uydur kaydır-ittir kaktır, kendine bir ekmek kapısı bul. Hayatın kendisi bu. Hiç yutturmaca olmadan da yaşanır mı?

* * *

‘Mortgage, gayrimenkul teminatlı kredi’ demektir. Daha yalın tanımı: Konut edinmek için bankadan borç almaktır. Alınan borcun teminatı olarak da, edinilen taşınmaz mal (yani gayrimenkul), bankaya ipotek edilir. Eğer konut kredisi alan, borcunu ödemezse, banka ipotekli taşınmazı başkasına satar. Mortgage, ‘konut kredisi’dir. Kredi olduğuna göre bunun bir de faizi vardır. Çünkü bankaların, ‘mortgage’ kredisi olarak verecekleri paraların kaynağı, tasarruf sahiplerinin mevduatıdır. Parasını bankaya yatıranlar, bankadan faiz ister. Yani bankanın elinde bedava para yoktur. Bankalar, tasarruf sahiplerine faiz ödemek için, kredi verdikleri kişi ve kurumlardan faiz almaya mecburdur. Yoksa batarlar.

* * *

Kira öder gibi ev sahibi olmak demek, edinilen ve oturulan konutun rayiç kirasına yakın tutarda bir aylık parayla, alınan borcun anapara taksitlerini, devre faiziyle birlikte geri ödemektir. Bu kredinin, alan kişi için iktisadi olabilmesi için, ‘konutun rayiç kirasının, o konutu edinmek için alınan kredinin aylık reel faiz tutarından yüksek olması’ gerekir. Konutların rayiç kiraları genel olarak, konutun değerinin yaklaşık yüzde 5’i kadardır. 100 bin dolarlık bir konutun, yıllık kirası 5 bin dolar, yani günümüz şartlarında aylık kirası 650 milyon lira olmalıdır. Eğer reel faizler, yüzde 5’ten fazlaysa, ‘mortgage’ yoluyla konut edinmenin pek bir ekonomisi yoktur. Burada konutun değer artışının enflasyon kadar olacağı varsayılmıştır. Buna rağmen insanlar, hem başımı sokacak kendime ait bir evim olsun, hem de böyle bir kredi almak beni tasarrufa zorlar diye rayiç kiradan daha fazla bir aylık ödemeye de razı olabilir. Ama bu farkın da bir haddi vardır. Adı ister ‘konut kredisi’ ister ‘mortgage’ olsun, bu işin fizibilitesi, reel faizlerin yüzde 5’lerde dolaşması ve 15-20 yıllık bir sözleşmede kullanılacak kadar ‘istikrarlı’ bir ulusal paranın mevcut olmasına bağlıdır. Biz de ikisi de yoktur. Onun için döviz kullanılmış ve kur riski yaratılmıştır.

* * *

Ülkemizde konut kredisi kadar üzerinde çok çalışılmış bir konu yoktur. Devletin Emlak Kredi Bankası ile özel sektörün Yapı ve Kredi Bankası’nın temel misyonu bu idi. Emlak Bankası'nın amblemi ‘çatı çizgisi’, Yapı Kredi’nin amblemi, ‘gagasıyla ev taşıyan leylek’tir. Köprüden kalkan Kadıköy vapurlarının güvertesinden, neon lambalarla kanat çırpan o leyleği zevkle seyretmişimdir. Parası bol iken, SSK ve OYAK’ın en büyük faaliyeti de, üyelerine veya kurduğu kooperatiflere konut kredisi vermekti. Reel faizler yükselince, konut kredisi (mortgage) çökmüştür. Bunun yerine, konut finasmanında küçük tasarruflara dayanan ‘kooperatifçilik’ geçmiştir. Çünkü bu yöntemde ‘faiz’ görünmez hale gelmektedir.

Son Söz: Tasarruf ev finansmanına gitmişse, alınmayan faizin haddi hesabı olmaz.