Kira gelirlerinde beyan zamanı

MALİYE 2008’de köklü bir değişiklik yaptı. “Artık ‘tüm işyeri kiraları’ ve ‘500 TL üstü konut kiraları’ bankadan veya PTT’den ödenecek” dedi. Banka hesap hareketleri dışında ayrıca; tapu dairelerinden, elektrik ve doğalgaz dağıtım şirketlerinden, su idarelerinden (aboneliklerinden) beyan dışı kalan kira gelirlerinin tespitine yönelik veriler toplandı. Çatkapı denetimler de yapıldı. Maliyeci, kiracıya “ne kadar kira ödüyorsun?” diye sordu. Evsahibinin kira geliri Maliye’de görünmezken (veya düşük görünürken) kiracı “1.000 TL aylık kira ödüyorum” dediğinde, evsahiplerine yüklü cezalar gitti. 

2008’den sonra Maliye radarını güçlendirdi, kira gelirinden dolayı beyanname veren kişi sayısı önce 1 milyonu, sonra 1.5 milyonu geçti. Kira kaynaklı vergi gelirleri her yıl katlanarak arttı...

2016 beyan dönemi de başladı... 2015’de elde edilen kira gelirleri için, Mart’ın 25’ine kadar gelir vergisi beyannamesi verilebilecek. Konu hassas... Beyannamesini süresinde vermeyip, Maliye’nin tespiti sonrası vergisini ödeyenler, yalnız vergi cezasına muhatap olmuyorlar ayrıca 3.600 TL’lik vergi istisnası avantajını da kaybediyor.

Üç gün boyunca; kira gelirlerinin vergi hesabını örnekleriyle inceleyeceğiz. Bugün ‘Konut Kira Gelirlerinin’ Beyanı...
Öncelikle; beyanname vermeyecek olan evsahiplerinden başlayalım. 2015’de yıl boyunca 3.600 TL’ye kadar konut kirası elde edenler için beyan da yok, vergi de yok. 3.600 TL’nin üstünde konut kira geliri olanlar beyanname verecek.
İkinci önemli konu, gider yöntemi... Götürü gider yöntemi mi? Gerçek gider yöntemi mi? Basitçe hesaplama şöyle; yıllık kira gelirinden, istisna ve gerçek/götürü gider düşülüyor, sonra vergi hesaplanıyor. Götürü giderde; (3.600 TL’lik istisna düşülmüş) kira gelirinin yüzde 25’i direkt (belgeye ihtiyaç duymadan) kira gelirinden düşülüp kalan tutarın üzerinden vergi hesaplanıyor. Götürü gider yöntemini seçenler; aşağıdaki tablodan, elde edilen yıllık kira tutarına göre ne kadar vergi ödeyeceğini görebilirler.

Mülk sahiplerinin büyük çoğunluğu hem hesaplaması kolay olduğundan, hem de dönem içindeki gerçek gideri, götürü giderden (gelirin yüzde 25’inden) daha düşük tutarda olduğundan, götürü gideri tercih etmekte. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl bu yöntemden vazgeçemiyorlar onu da belirtelim.

Ödenecek vergi bir aylık kiraya denk gelmekte.
Tablodan anlaşılacaktır. Aylık kira geliri 900 TL ile 1.500 TL arası olan konutlar için hesaplanan vergi, yaklaşık bir aylık kiraya denk gelmekte. Yani, bu aralıkta kira alanlar için ‘bir yıllık kiranın bir aylığı devlete ödenecek’ diyebiliriz.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİ KİMLER İÇİN AVANTAJLI?
Yüzde 25 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan evsahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Ancak yüzde 25 götürü gider belgesiz olarak hesaplanıyorken, gerçek giderler belgeli olarak vergi hesabında dikkate alınabiliyor. Söz konusu belgeler 2020’nin sonuna kadar saklanarak, olası denetimde de ibraz edilmesi gerekiyor.

‘Gerçek gider’ kabul edilen kalemler
* SON beş yılda konut alanlar konut bedelinin yüzde 5’ni gelirinden düşebiliyor. 2011 ve sonrasında konut alanlar (tek bir konutu için) bu hesabı yapabilir. (İşyeri kirasının vergi hesabında, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor.)
* Gayrimenkul satın alınırken alınan kredinin faizleri gelirden düşülebilir.
* Kira geliri elde ederken diğer taraftan kendisi de kira da oturanların ödedikleri kira bedelleri de hesaplamada gider (-) olarak dikkate alınabiliyor.
* Gelir Vergisi Kanunu’nun 74.ncü maddesinde sayılan diğer ‘gerçek giderleri’ de şöyle özetleyebiliriz: Amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare giderleri, sigorta giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları.

YARIN: İstisnadan kimler yararlanamıyor? Tahsil edilemeyen konut kiralarının beyan durumu, Kira almadan aile üyelerine/akrabalara tahsis edilen konutlar için beyan durumu ve diğer kritik konular.
Cumartesi: İşyeri kira gelirlerinin beyanı ve vergi iadesi alabilecek gayrimenkul sahipleri, beyanname vermemenin cezası, bankadan ödememenin cezası…

KONUT KİRASI GELİRLERİNİN VERGİ HESABI (TL)
Aylık Kira Yıllık Kira Konut Kira İstisnası İstisna Düşülmüş Gelir Yüzde 25 Götürü Gider Vergi Matrahı Ödenecek Gelir Vergisi Verginin Bir Aylık Kiraya Oranı
300 3.600 -3.600 0 0 0 0 %0
400 4.800 -3.600 1.200 -300 900 135 %34
500 6.000 -3.600 2.400 -600 1.800 270 %54
800 9.600 -3.600 6.000 -1.500 4.500 675 %84
1.000 12.000 -3.600 8.400 -2.100 6.300 945 %95
1.500 18.000 -3.600 14.400 -3.600 10.800 1.620 %108
2.000 24.000 -3.600 20.400 -5.100 15.300 2.460 %123
2.500 30.000 -3.600 26.400 -6.600 19.800 3.360 %134
3.000 36.000 -3.600 32.400 -8.100 24.300 4.260 %142
5.000 60.000 -3.600 56.400 -14.100 42.300 8.791 %176
Kira gelirinin büyüklüğüne göre vergi oranları; yüzde 15, yüzde 20, yüzde 27 ve yüzde 35’dir.
2015 kiralarının; her ay değişmeden aynı bedel üzerinden yıl boyunca tahsil edildiği varsayılmıştır.
Kira gelirinden dolayı beyanname verecek olan mükellefler, GV Yasası’nın 89.maddesinde yazılı olan ve ödenecek vergiyi azaltabilecek olan indirimleri de (özel sigorta prim ve katkı payları, bağış ve yardımlar, eğitim ve sağlık harcamaları) gösterilen sınırlar çerçevesinde vergi hesabına dahil edebilirler.