Kira gelirinden hangi giderler düşülür?

MÜLK sahiplerinin elde ettiği yıllık konut kira geliri eğer 7 bin lirayı aşıyorsa beyanname verilmesi gerekiyor. Kira geliri 7 bin lirayı aştığı için beyanname verenler, gelirlerinden istisnayı (7 bin lira) beyannamelerinde düşebiliyor. İstisna dışında, yüzde 15 götürü gider veya belgeli gerçek giderler de kira gelirinden; düşebiliyor. Dün, götürü giderden bahsetmiştik, bugün hangi belgeli (gerçek) giderlerin beyannamede kira gelirinden düşülebileceğini ele alıyoruz…  Belgeli gerçek giderde yüzde 15’lik sınır yok. Belgeli gerçek giderler, yüzde 15’lik sınıra takılmadan vergi matrahını azaltıyor, dolayısıyla ödenecek vergiyi de azaltıyor.

İŞTE DÜŞÜLEN GİDERLER

* Son beş yılda konut alanlar, konut edinim bedelinin (tek bir konut için) yüzde 5’ni kira gelirinden düşebiliyor. İşyeri kira gelirinin vergi hesabında, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor.

* Kiraya verilen gayrimenkul için borçlanılan kredinin (2021’de ödenen) faizleri gelirden düşülebilir.

* Kiraya verilen taşınmazla ilgili sigorta giderleri.

* Emlak vergisi de dâhil olmak üzere taşınmazla ilgili olarak ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gider yazılabilir.

* Konut kira geliri elde ederken, diğer taraftan kendisi de kirada oturanların ödedikleri kira bedelleri de (lojman kiraları dâhil) hesaplamada gider olarak dikkate alınabiliyor.

* Beyannamede kira gelirinden düşülebilecek diğer ‘gerçek giderleri’ de; amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, onarım, idare giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar olarak özetleyebiliriz.

İSTİSNANIN DÜŞÜMÜ�

Gerçek giderler her ne kadar götürü giderdeki yüzde 15’ lik sınıra tabi olmasalar da, konut kira istisnasından (7 bin lira) yararlananlar için bir kısmı yine vergi hesabında dikkate alınamıyor. Gerçek giderlerin içindeki istisna yüzdesinin ayıklanmasından sonra kira gelirinden düşülerek vergi matrahının nasıl etkilendiği aşağıdaki örnekte görülebilir. 2021’de 60 bin lira kira geliri elde eden vatandaşın belgeli gerçek gideri toplamı 50 bin lira (kredi faiz gideri, bina bakım gideri, emlak vergisi...) olmasına rağmen beyannamede düşebileceği gerçek gideri 44.150 lira olarak hesaplanır.

Bazı gider belgelerinin tümü ‘gerçek gider’ olarak vergi hesabında dikkate alınabiliyor.

DIŞ CEPHE ONARIM

Ödenen emlak vergisi, kiraya verilen gayrimenkule yönelik onarım masrafları, ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik yapılacak dış cephe mantolama masrafları gibi. Bazı giderler ise yıllara yayılarak gider yazılabiliyor. Binanın değerini artıracak nitelikte; kombi harcaması, tesisat döşenmesi gibi harcamaların, gayrimenkulün maliyet bedeline ilave edilerek her yıl yüzde 2 oranında amortisman (yıpranma) gideri hesaplanması gerekiyor.

MASRAFIN YÜZDE 2’Sİ Mİ, TAMAMI MI?

Gayrimenkulün maliyet bedeli (bilinmiyorsa emlak vergi değeri) üzerinden her yıl yüzde 2 oranında amortisman (yıpranma) gideri hesaplanabilir. Kiraya verilen taşınmaz için; kombi, ankastre fırın alımı, mutfak dolabı yenilenmesi gibi masraflar da binanın maliyetine eklenerek üzerinden yüzde 2 gider hesaplanabilir. Gayrimenkulün alımı sırasında ödenen banka kredisine ait dosya masrafı, eksper masrafı ve komisyon ödemeleri de, gayrimenkulün maliyetine ilave edilerek amortisman gideri hesaplanabilir. Kiraya verilen gayrimenkule yönelik ‘onarım masraflarının’ ise tamamı beyannamede dikkate alınabiliyor. (Konut kira gelirlerinde 7 bin liralık istisnaya isabet eden kısım ayrıca dikkate alınmalı.) Onarımdan kastedilen; eskiyen, kırılan, dökülen, yıkılan kısımların tamir veya yeniden yaptırılması. Onarım giderinin kira gelirinden indirilebilmesi için kiraya veren tarafından yapılmış olması ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı önem ve genişlikte olmaması da gerekiyor.

KOMBİ BEDELİ YAZILABİLİYOR

Kira geliri elde edilen konut için, mülk sahiplerinin en çok yaptığı masraflardan birisi de kombiyi yenilemek. Tesisat ve kombi yenileme masrafı, mülkün maliyetine eklenerek amortisman gideri (yüzde 2 oranında) olarak kira gelirinden düşülebiliyor. Kiraya verilen konutun alımı sırası ödenen tapu harcı da (yüzde 2) amortisman gideri yoluyla gelirden düşülebilir.

YIKIM KARARI ALINAN BİNADA GİDER HESABI

İzmir depreminden etkilenen bir mülk sahibi sormuş Maliye’ye. Dokuz ay kira geliri elde ettikten sonra depremde hasar gören taşınmaz için yıkım kararı verilmiş. Mülk sahibi, binanın net değerinin (Maliyet değeri- amortismanlar) kira gelirinden düşülüp düşülemeyeceği konusunda tereddüt etmiş. Maliye cevabında özetle “Yalnızca amortismanların (% 2) kira gelirinden düşülebileceğini, binanın net değerinin kira gelirinden düşülemeyeceğini” belirtmiş. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı, 01 Eylül 2021 tarih, 278022 sayılı özelge)

YARIN: İŞYERİ SAHİPLERİ BU YIL (NEDEN) VERGİ İADESİ ALAMAYACAK?