İşyeri kira gelirinde vergi iadesi imkanı

İŞYERİ kira gelirlerinde; konut kiralarının vergilendirilmesinden farklı olarak, yıl bitmeden her bir kira ödemesi yapıldığında yılın içinde vergilendirme başlıyor...

Kiracılar, yıl içinde bir yandan mülk sahibine kira bedelini öderlerken aynı zamanda yüzde 20 (stopaj) vergiyi de Maliye’ye ödüyorlar.

Mülk sahibi ise yıl içinde bir vergi yükü hissetmiyor, yalnızca kira bedeli tahsil ediyor, Mart ayı geldiğinde de (kiracı işletmenin yıl içinde ödediği) vergileri kendi beyannamesinden düşüyor... Ve belki mülk sahibi, vergi ödemek bir yana vergi iadesi dahi alabiliyor...

Aralık ayında yasa değişikliği ile götürü giderdeki oran yüzde 25’den, yüzde 15’e düşmüştü. Konut kira gelirlerinde olduğu gibi götürü giderdeki değişiklik işyeri kirası elde eden mülk sahiplerini de etkiliyor.

Tabloda 10 farklı kira geliri için ödenecek veya iade alınacak vergi hesabı görülebilir. Tablodaki hesaplama götürü gideri tercih edenler için vergi hesaplamasını içeriyor. Tabi ki götürü gider yerine belgeli gerçek gideri tercih edecekler için vergi hesaplaması gerçek giderin büyüklüğüne bağlı olarak farklılık gösterecektir.

Şimdi işyeri kira gelirlerinde merak edilen konulara göz atalım...

Kimler beyanname verecek?

2017’de net 24.000 lira, brüt 30.000 liradan fazla işyeri kira geliri elde edenler beyanname (1-26 Mart 2018) verecek (GVK Md. 86/1-c). Eğer işyeri basit usuldeki bir mükellefe kiraya verilmişse (veya vergi kesintisi zorunluluğu olmayanlarca kiralanmış ise) beyanname verme sınırı 2017 gelirleri için 1.600 lira (GVK Md. 86/1-d).

İşyeri kiralarında gerçek gider mi, götürü gider mi?

İşyeri kira geliri elde edenler de; aynı konut gelirlerinde olduğu gibi ister ‘belgesiz götürü gideri’ ister ‘belgeli gerçek gideri’ tercih edebilirler. Hangisinin daha avantajlı olduğu belgeli gerçek giderin büyüklüğüne bağlı. Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla gerçek gideri olanlar ‘gerçek gider’ yöntemini tercih edebilirler. 26  Mart’a kadar Maliye’ye verilecek beyannameye dâhil olan gerçek gidere ilişkin belgelerin; olası denetimde ibraz edilmek üzere (2022’in sonuna kadar) saklanması gerekecek.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyorlar.

Kim ne kadar vergi iadesi alacak?

Yasa değişikliği sonrası götürü gideri tercih edenler, kira gelirlerinden daha az (yüzde 15) götürü gider düşebilecekler. Dolayısıyla önceki yıllara göre vergi iadesi alabilecek mülk sahibi sayısı da otomatik olarak azalacaktır. İade almayı hak edenlerde de bu kez iade tutarı önceki yıllara göre daha düşük çıkacaktır.

Tabloda detayları yer alıyor. Örneğin 2017’de yıllık net 36.000 lira (aylık net 3.000 lira) kira elde eden bir mülk sahibi, beyanname verecek (1-26 Mart 2018’de) ama vergi ödemeyecek ve 1.423 lira da vergi iadesi alacak.

Aylık 10 bin lira net kira elde eden bir kişi için ise ilk başta 36 bin 275 lira vergi hesaplansa da, yıl içinde stopaj yoluyla kiracının ödediği vergi (30 bin lira)  mahsup edildiğinde, bu kez son hesaplamada ödeyeceği vergi 6.275 lira olarak tahakkuk edecektir.

Hem işyeri, hem de konut kirası elde edenlerde vergi hesabı nasıl?

Aynı dönemde hem işyeri, hem de konut kirası elde edenler, konut kira vergisinin hesabında 26 Mart 2018’e kadar verecekleri beyannamelerinden 3.900 lira konut kira istisnasını düşebiliyor. Sonrasında götürü/gerçek gideri düşüp vergi hesaplanıyor. Hesaplanan vergiden (işyerindeki kiracının ödediği) stopajlarda beyannamede mahsup ediliyor.

Örneğin bir kişinin 2017’de toplam 5.000 lira konut kira geliri, brüt toplam 29.000 lira da işyeri kira geliri elde ettiğini varsayalım. Bu kişi; 1.100 lira (5.000-3.900=1.100) konut kira geliri ve 29.000 lira işyeri kira geliri, toplam 30.100 lira gelir beyan edecek. Beyannamede; götürü veya gerçek gideri, varsa indirimleri ve kesinti yoluyla işyeri kiracısının ödediği vergileri de hesaplamada dikkate alabilecek.

Faiz gelirleri beyannameye eklenecek mi?

Türkiye’de elde edilmiş ve üzerinden gelir vergisi kesilmiş mevduat faiz gelirleri, repo kazançları,  özel finans kurumlarınca (Katılım bankası) ödenen kar payları, tutarı ne kadar olursa olsun beyan edilmiyor. Dolayısıyla kira gelirinden dolayı beyanname verecek kişiler, elde ettiği mevduat faiz gelirlerini, repo kazançlarını beyannamelerine dâhil etmeyecekler. 

Net kira-brüt kira hesaplaması nasıl yapılıyor?

Mülk sahipleri çoğunlukla kiracının Maliye’ye ödeyeceği vergiyi dikkate almadan direkt net ücret üzerinden aylık kira belirlerler. Mülk sahibinin banka hesabına net kira bedeli gelirken, kiracı işyerleri ayrıca muhtasar beyanname ile Maliye’ye vergi öderler. Yüzde 20 vergi hesabı net üzerinden değil brüt üzerinden hesaplanması gerektiğinden öncelikle net kiradan brüte ulaşıp sonrasında yüzde 20 hesabını yapmak gerekir.

Örneğin mülk sahibine aylık ödenen net 5.000 lira kiranın, brütü 6.250 lira olarak hesaplanır. (5.000/ 0,80=6.250) Brüt kira olan 6.250 liranın yüzde 20’si olan 1.250 lira da Maliye’ye ödenir.

Yakınlarından kira almayan mülk sahipleri vergi ödeyecek mi?

Konutunu, kira almadan annesi, babası, kardeşi, torunu veya çocuğunun kullanımına bırakan için vergi yokken, işyerini aynı kişilere tahsis eden için bedelsiz kullanım da olsa vergi var. Emsal kira bedeli (emlak vergi değerinin yüzde 5’i) üzerinden mülk sahibinin vergi ödemesi gerekiyor. Amca, dayı, teyze, hala, kuzen, yeğen, kayın valide için de (konut veya işyeri) bedel alınmasa dahi emsal kira bedeli üzerinden gelir beyan edilmesi gerekiyor.

Yarın: (5) Kira gelirinde vergi nasıl hesaplanacak? Beyanname vermeye ilişkin özel durumlar, elektronik beyanname, yaşlılar için evden beyanname alma hizmeti, verginin ödenme zamanı...