Günlük kiralamada mülk sahibinin riskleri

10 gün önce yayımlanan yönetmelikle günübirlik kiralama yapanlara her an ulaşılabilecek ‘işletici bulundurma zorunluluğu da’ geldi. (Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması ile İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 17 Haziran 2022 Tarihli Resmi Gazete) Yeni düzenlemeyle; bildirimler sorumlu işleticiler tarafından, belirlenen süre içerisinde genel kolluk kuvvetlerinin bilgisayar terminallerine bağlanılarak elektronik ortamda da yapılabilecek. İçişleri Bakanlığı’nın yönetmeliği tabi ki daha çok asayiş ve terör risklerini önlemeye yönelik olarak yayımlanmış. Ancak bu yönetmelik aynı zamanda Maliye’nin kayıt dışı ile mücadelesine de hizmet ediyor.

VERGİSEL ÖDEV ARTIYOR

Saatlik, günlük, haftalık gibi kısa süreli konut kiralamalarının vergisel yönü de var. Günübirlik kiralamalardan elde edilen gelirlerin Maliye’ye de beyan edilmesi gerekiyor. Ve bu beyan sırasında mülk sahipleri bir yanılgıya da düşebiliyor. Günübirlik kiralamaların da; (diğer konut kira gelirleri gibi) yılda bir kez mart ayında “gayrimenkul sermaye iradı” (GMSİ) olarak beyan edilmesiyle vergi ödevinin yerine getirildiği düşünülebiliyor.

Hâlbuki gündelik kiralamalar; Maliye tarafından GMSİ (kira geliri) olarak kabul edilmiyor, “ticari kazanç” olarak kabul ediliyor. Ticari kazanç kabul edilince de bu kez; gelir elde edenin vergisel ödevleri, kira geliri elde edenlerin vergisel ödevlerine göre çok daha fazla artıyor. Konut kira gelirlerinde kural belli: Yıllık 9 bin 500 lirayı (2022 gelirleri için) aşan konut kira gelirlerinin ertesi yıl mart ayında beyan edilmesi ile (mart ve temmuz ayındaki iki taksitinin de ödenmesiyle) tüm vergisel ödevler yerine getirilmiş oluyor. Ticari kazanç elde edenlerin vergisel ödevleri ise yılda bir kez gelir vergisi beyannamesi vermekle sınırlı değil. Yıl içinde de vergi beyanı gerekiyor. Daha da önemlisi defter tutma yükümlülüğü ve hatta müşterilerden yapılacak tahsilatlarda yazarkasa (ödeme kaydedici cihaz) kullanma zorunluluğu da doğabilmekte.

NEDEN TİCARİ KAZANÇ SAYILIYOR?

Maliye; saatlik, günlük, haftalık gibi kısa süreli kiralamalar için bir organizasyon gerektiğini belirtiyor. Ayrıca; “Uzun süreli kiralamaya göre daha fazla gelir elde edildiği, süreklilik arz edecek şekilde her kiracı ayrıldığında tekrar kullanıma hazır tutulduğu” yaklaşımıyla diğer kira gelirlerinden ayırıp “ticari kazanç” olarak görülüyor. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 13 Eylül 2012 tarih ve 928 sayılı Özelge)

YAZLIKTA VERGİ CEZASI RİSKİ

Yazlık konutların kiralanmasında da benzer tereddüt yaşanabiliyor. Nitekim bir vatandaş Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’na başvurarak tereddüdünü gidermiş. Ve yazlığından elde ettiği kira gelirinin ”ticari kazanç” kapsamında olmadığını da öğrenmiş. Ancak bu mülk sahibine yazlığını bir yıl içerisinde yalnızca bir defaya mahsus kiralama yaptığı için “ticari kazanç” kapsamına girmediği söylenmiş. Bu sayede defter tutma, yıl içinde de beyanname verme gibi ağır yükümlülükler altına girmekten kurtulmuş. Yılda bir kez GMSİ (kira geliri) vergi beyanı vermesi yeterli görülmüş. Maliye açıklamasında özet olarak “mülkiyeti tarafınıza ait olan gayrimenkulün, yaz sezonunda 4 ya da 5 aylık zaman bölümünde kiraya verilmesi (bir yıl içerisinde sadece bir defaya mahsus olmak kaydıyla) durumunda, elde edeceğiniz gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir” denilmiş. (19 Temmuz 2019 tarih ve 244204 sayılı özelge)

Dolayısıyla yazlığını bir yıl içinde birden fazla kişiye kiralayanların elde ettiği gelirlerin Maliye’ye beyanında belirtilen kriterlerin dikkate alınması kritik öneme sahip olduğundan, mülk sahiplerinin sonradan cezalı vergi ödeme riskleri de söz konusu olabilecektir.