Gayrimenkulün satış değeri vergiyi nasıl etkiliyor?

Yüzde 2‘si (20 bin lira) alıcı tarafından, yüzde 2’si (20 bin lira) satıcı tarafından ödenmesi gerekiyor. Alıcı ve satıcı daha düşük tapu harcı ödemek için, evin değerini ‘emlak vergi değerinden’ gösterebiliyor. Gerçekte 1 milyon liraya el sıkışan alıcı ve satıcı; tapuda emlak vergi değeri (misal; 300 bin lira) üzerinden satış işlemini yaptıklarında, toplam 12 bin lira toplam tapu harcı ödemiş olurlar. Alıcı da satıcı da; 20’şer bin lira ödemek yerine 6’şar bin lira ödemiş olurlar.

TASARRUFLU İPTAL DAVASI

Çok kârlı gibi görünen bu yasadışı işlemin çok sayıda riski var tabi ki. Geçtiğimiz pazar günü Hürriyet’te yer alan haberde de bahsediliyordu. ‘Gerçek satış değeri’ üzerinden değil, ‘emlak vergi değeri’ üzerinden satış işlemi yapılan ve düşük tapu harcı ödenen evi şimdi banka satışa çıkarıyormuş. Düşük değerden gösterilerek işlem yapılan gayrimenkulü alan kişinin ev üzerindeki hakları elinden alıyor yani. Mahkeme; evi satan kişinin ‘mal kaçırma’ amacıyla bu satış işlemini yaptığını ve bu işlemin ‘gerçek satış’ olmadığına hükmetmiş. Satıcının bankalara olan borcundan dolayı, bankaların açtığı ‘tasarrufu iptal’ davası sonucu mahkeme bu kararı vermiş.

VERGİSEL RİSKLER

Tapu harcının düşük ödendiğinin tespitinde harç cezalı olarak kişilerden (yüzde 25 fazlasıyla) tahsil edilir. Ayrıca; özellikle alıcı için geleceğe yönelik başka riskler de taşır bu işlem. 1 milyon liralık konutu ‘300 bin liraya aldım’ diyen vatandaş, aldığı bu konutu (beş yıl içinde) satmak istediğinde kendisine olması gerekenden daha yüksek gelir vergisi çıkar.

Çünkü alış değeri düşük göründüğünden, gerçek değerden (misal, 1 milyon 200 bin lira) yeni satış yapıldığında satıştan elde ettiği kazanç ve dolayısıyla gelir vergisi de yüksek çıkacaktır. 1 milyon liraya aldığı konutu, 1 milyon 200 bin liraya satan vatandaş için normalde 200 bin lira (1.200.000-1.000.000) kazanç üzerinden vergi hesaplanması gerekirken, düşük gösterilen alış değerinden dolayı 900 bin lira (1.200.000-300.000) kazanç üzerinden vergi hesaplanması gerekecektir.  

ÖNÜNE GEÇİLEBİLİR

Tapuda alım satım işlemi yapan vatandaşların; Maliye’nin, bankalardan, tapu dairelerinden, belediyelerden düzenli veri sağlayarak, ‘işlemlerin gerçek değerleri ile kayıtlara geçen değerleri arasındaki farkların’ tespitine yönelik analizler gerçekleştirdiğini de bilmeleri gerekir. Diğer yandan; mevzuatta değişiklik yapılarak tapu harcı oranının düşürülmesiyle de ‘düşük değer gösterilen devir işlemlerinin’ önüne geçilebilir. Kayıt dışıyla mücadelede mesafe kat edilir.

BEYAN ZAMANI

ALIM tarihinin üzerinden beş tam yıl geçmeden mülkünü satan kişilerin, elde ettikleri kazanç üzerinden mart sonunda kadar gelir vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışında, (beş yıllık süre dikkate alınmaksızın) kazanç üzerinden beyanname verilmesi gerekmiyor, vergi ödenmesi de gerekmiyor. 2020’de yapılan taşınmaz satışı için beyanname verilirken istisna ve enflasyon etkisi dikkate alınarak kazanç azaltılabiliyor ve dolayısıyla daha az vergi ödeme imkânı elde edilebiliyor. 2020’de elde edilen gayrimenkul satış kazançlarından düşülebilecek istisna tutarı 18 bin lira. 18 bin liranın altında kazanç elde edenlerin beyanname vermesine de gerek kalmıyor. Enflasyon etkisinin kazançtan düşülmesi için; alış ve satış ÜFE endeksleri arasında yüzde 10’dan fazla fark oluşması gerekiyor. (Satışın yapıldığı aydan bir önceki ay ve alışın yapıldığı aydan bir önceki ay endeksleri dikkate alınıyor.)