2021’de el değiştiren 3 milyon mülk için vergilendirme kriterleri

Mart ayının sonuna kadar satış yapan bazı mülk sahiplerinin beyanname vermesi de gerekiyor. Dolayısıyla, taşınmaz satışlarından kazanç elde eden mülk sahipleri için “Beyanname verme kriterleri, vergi hesaplama kriterleri” kritik öneme sahip... Öncelikle istisna tutarından başlayalım... Beyanname vermek için; elde edilen kazancın istisna tutarını (2021 için 19 bin lira) aşması gerekiyor. Tek kriter 19 bin liralık istisna değil beyanname vermek için. Aynı zamanda mülkün alım tarihi ile satım tarihi arasında geçen sürenin, beş yıldan daha az olması gerekiyor. Mülkü alıp, üzerinden beş yıl geçtikten sonra satanlar için bir vergi yükümlülüğü bulunmuyor, beyanname verilmesi de gerekmiyor, vergi ödenmesi de gerekmiyor.  

Kazanç hesabı da önemli... Yalnızca alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki farka bakılmıyor. İlaveten enflasyon etkisi dikkate alınarak kazanç daha aşağıya çekilebiliyor. Enflasyon etkisinin tutarsal karşılığı bulunuyor, alış bedelinin üzerine ilave ediliyor, maliyet daha yüksek bir tutar olarak hesaplanıp kazanç daha aşağıya çekilebiliyor. Dolayısıyla maliyet artınca kazanç düşüyor, vergi de daha az hesaplanıyor. (Veya kazanç oluşmadığından vergi hiç ödenmiyor.)

2 MİLYONLUK KAZANÇ 140 BİNE DÜŞÜYOR

Konuyu örnekleyelim: 2017 yılının eylül ayında 1 milyon liraya alınan bir mülk, 2021 yılının aralık ayında 3 milyon liraya satıldığında ilk başta kazanç 2 milyon lira gibi görünür. Ancak tablodan da görüleceği üzere, alış tarihi ve satış tarihindeki ÜFE’deki değişim dikkate alındığında alış maliyetinin üzerine 1,8 milyon liralık daha bir maliyet eklenir. Dolayısıyla alış ve satış arasındaki fark; enflasyon etkisi de dikkate alınarak hesaplandığında kazanç 140 bin liraya düşer. Bu 140 bin liralık kazançtan 19 bin liralık istisna da düşüldüğünde, vergiye tabi kazanç 121 bin liraya düşer. Bu matrah üzerinden ise 27 bin lira vergi hesaplanır.

Enflasyon etkisinin hesabı: Enflasyon etkisinin kazançtan düşülmesi için; alış ve satış ÜFE endeksleri arasında yüzde 10’dan fazla artış oluşması gerekiyor. Satışın yapıldığı aydan bir önceki ay ve alışın yapıldığı aydan bir önceki ay endeksleri dikkate alınıyor. Tablodaki örnekte; alım 2017 Eylül ayında olduğunda ÜFE endeksi (300,18) olarak bir önceki ay (2017 Ağustos) dikkate alındı. Satım 2021 aralık ayında olduğundan bir önceki ay (2021 Kasım) ÜFE endeksi (858,43) dikkate alındı. Her iki ÜFE değeri arasında yüzde 10’dan fazla fark (558,25) oluştuğundan enflasyon artışı maliyete eklenebildi. Bu iki ÜFE değeri arasındaki fark, alım maliyeti olan 1 milyon liranın üzerine, 1,8 milyon lira olarak ilave edildiğinde, alım maliyeti 2,8 milyon liraya yükseldi... Kazanç ilk başta (3 milyon-1 milyon) 2 milyon lira olarak görünse de, maliyet artışından dolayı kazanç (3 milyon – 2,859 milyon) 140 bin liraya düşmüş oldu.

 Gayrimenkulün satışından elde edilen değer artış kazancından ayrıca tapuda satıcının ödediği tapu harcı, DASK ve deprem sigortası prim tutarları ile alım-satıma ilişkin olarak emlak komisyoncusuna ödenen bedellerin de düşülebilme imkânı mevcut.

MİRASÇILAR SATARSA VERGİ YOK

Miras kalan veya bağış olarak kendisine intikal eden taşınmazı satanlar için; (beş yıl içinde satılıp satılmadığı dikkate alınmaksızın) gelir vergisi istenmiyor. İvazsız (karşılıksız) olarak intikal eden taşınmazlar için Veraset ve İntikal Vergisi (VİV) açısından vergilendirme söz konusu olabilir. Mart ayı içinde verilen gelir vergisi beyannamesi açısından mirasçıların bir vergi yükümlülükleri bulunmuyor.

TİCARİ FAALİYET YAPIYORSA

Mülk satışlarına ilişkin yukarıda bahsettiğimiz vergilendirilme kriterleri sade vatandaş için geçerli… Gayrimenkul alım satım işlemini devamlı olarak ticari faaliyet kapsamında yapanlar için tabi ki vergisel boyutu farklı... Onlar zaten diğer ticaret yapan işletmeler gibi, yıl içinde de de (aylık-üç aylık) beyanname verme, defter tutma vb. yükümlülüklere de tabi oluyorlar. 19 bin liralık istisnadan da yaralanamıyorlar, beş yıl geçtikten sonra yapılan satışa tanınan vergi avantajı imkanından da yararlanamıyorlar.