Kiracının evi bir başkasına kiraya vermesi yasal mı?

“Yaşadığım apartmanın giriş katına geçtiğimiz aylarda yeni bir kiracı taşındı. Giriş kattaki bu dairenin hem apartman içinden hem de binanın dışından bir girişi var. Yani orada yaşayan kişi ana girişi hiç kullanmadan da evine girip çıkabiliyor. Yeni kiracıyı ben sadece birkaç kez gördüm. Mahalle esnafı da bu daireye sık sık farklı insanların girip çıktığını fark edince apartman yöneticisi hemen ev sahibini aradı. Meğer ev sahibinin evi kiraya verdiği kişi oraya hiç taşınmamış, evi başkasına kiralamış. Kiracının kiracısı ise evi günlük olarak kiralıyormuş. Ev sahibi durumu anlayınca hem kendi kiracısı hem de kiracının evi kiraladığı diğer şahısla konuşmak için daireye gelmiş ve tartışma çıkmış. Kiracılar evi boşaltmama konusunda diretseler de gün sonunda anlaşmaya varılmış ve ay sonunda evden çıkacaklarını söylemişler. Ev sahibi şimdi ay sonunu bekliyor. Evden çıkmazlarsa yasal yollara başvuracağını söylüyor.”

Bu cümleler Beşiktaş’ta yaşayan Emre Y.'ye ait. Emre Y.'nin oturduğu apartmanda yaşanan bu olaya benzer durumlar, zaman zaman gündeme geliyor. Peki bu bağlamda ev sahibinin ve kiracının hakları neler? 

Böyle bir durumla karşılaşıldığında yapılması gerekenler başta olmak üzere hem ev sahiplerini hem de kiracıları ilgilendiren detayları Avukat Zühal Akbel’e sordum.

EV SAHİBİNİN YAZILI RIZASI OLMADAN KULLANIM HAKKI DEVREDİLEMEZ

1- Kiraya veren ve kiralayan arasındaki uyuşmazlıklar son zamanlarda ciddi manada arttı. Bu sorunlardan biri de alt kiralama diye tabir ettiğimiz durum; yani kiracıların kiraladıkları gayrimenkulü, başkalarına günlük, haftalık veya aylık kiralamaya çalışmaları. Peki bu yasal mı?

Bu durumda dikkate alınması gereken ilk husus, kira sözleşmesinde kiracının gayrimenkulü alt kiralama yani başkasına kiraya verme hakkına dair özel bir düzenleme olup olmadığının kontrol edilmesi olmalı. Borçlar Kanunu'nun 322/2 maddesine göre, “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez”.

Kira sözleşmesinde, kiracının taşınmazı başkalarına kiraya vermesine izin veren bir madde bulunuyorsa ve ev sahibi bu durumu onaylamışsa, kiracı başkalarına kiralama yapabilir ancak bu kiralamanın, kira sözleşmesinde belirlenen şartlara uygun olması gerekiyor.

Öte yandan bu kiralama kapsamına özel izne ve ruhsata tabi, turizme ilişkin otel, pansiyon tarzı günlük ya da haftalık kiralamalar girmiyor.

Bunlara ek olarak, bir gayrimenkulü günlük kiralayabilmek için son yasal düzenleme ile 2024 yılından itibaren Turizm Konutu Belgesi alınması zorunluluğu da getirildi. Bu hususta gerekli ruhsat ve belgelere tabi olmadan yapılacak kiralamada para cezaları ve gayrimenkulün mühürlenmesi gibi idari ve cezai yaptırımlar var.

2- Ev sahibinin, kiracısının evini başka birine kiraya vermesi durumunda hakları neler? Bu durum tahliye sebebi midir?

Ev sahibi ile kiracı arasında imzalanan sözleşmede, ev sahibinin kiracıya alt kiralama yapmasına izin vermediği, hatta açıkça gayrimenkulün alt kiraya verilmesini yasakladığı hallerde, kiracı başkalarına gayrimenkulü kiraya veriyor ise bu açıkça sözleşmeye ve hukuka aykırı bir eylemdir. Bu durum kiraya veren ev sahibi açısından tahliye talep etmesi ve tahliye davası açması için geçerli bir hukuki sebeptir.

3- Ev sahipleri, evlerini kiraya verirken böyle bir durumla karşılaşmamak için sözleşme yaparken nelere dikkat etmeli?

Böyle bir durumun öngörülür olması nedeniyle, engellemek için kiracının gayrimenkulü başkasına ya da başkalarına alt kiraya veremeyeceğini taraflar arasında imzalanan kira sözleşmelerine kesin bir biçimde eklemek gerekiyor.

Önemle vurgulamak isterim ki, kira sözleşmelerinde takdir edileceği üzere kiracıya kiralama hakkı veren alt kiralama yapabilme yetkisi ve onayı, genel olarak kiraya veren ev sahibinin, kiracıya vermek isteyeceği bir yetki değildir. Zira sonrasında kiracının dışında gayrimenkulün kimin tarafından kullanacağı veya gayrimenkule neler olacağı bir muammaya dönüşebilir.

Bu nedenle hukukçular olarak bu hususta alt kiralama yetkisinin kiracıya verilmesini çok uygun bulmayız ve sözleşmelere de açıkça “Kiracı kiralananı kısmen veya tamamen başkasına devredemez, alt kiraya veremez” ibaresini ekleriz.

4- Kiracı başka birine evi kiraladığında parayı elden alıyor ve ortada herhangi bir resmî belge yok diyelim... Tahliye davası açıldığında eve kendisi yerleşip ‘Arkadaşım geldi bende kalıyor’ derse ne olur? Böyle bir durumda neler delil sayılabilir?

Böyle bir durumda gerek tahliye istemi ile gerek delil tespiti istemi ile mahkemeye başvurarak mahkeme kararı ile gayrimenkulde keşif ve buna ilişkin tespit yapılması mümkün. Bunun dışında, internet üzerinden verilen herhangi bir kiralama ilanının görselleri ve yine gayrimenkulün bulunduğu yerdeki kamera kayıtları, etraftaki komşuların beyanları ve bu husustaki görgü tanıklarının beyanları da delil sayılabilir.

5- Son zamanlarda ev sahipleri evlerini kiraya vermeden önce ‘referans mektubu’ istemeye başladı. Ev sahiplerinin kiracı adaylarından referans mektubu isteme hakkı var mı?

Referans mektubu kavramı kira ve kiralamaya ilişkin çok karşılaşılan bir kavram değil, tercihen istenebilir. Örneğin kiracının çalıştığı kurum ya da kuruluş istihdam doğrulama amacı ile bu hususta bir mektup hazırlayabilir ve kiracılar bunu ev sahiplerine sunabilir.