Yeni bir eve taşınırken nelere dikkat etmeliyiz? ‘Binanın riskli yapı raporu olup olmadığı mutlaka öğrenilmeli’

Bir deprem ülkesinde yaşıyoruz ve bina stokumuz güven vermiyor. Kahramanmaraş depremlerinin ardından birçok kişi daha güvenli bir eve taşınmak için harekete geçti. Ancak ev değiştirirken mutlaka dikkat etmemiz gereken hususlar var. Avukat Ali Güvenç Kiraz “Kiracı veya mal sahibi oturduğu apartman veya sitenin acil bir eylem planı olup olmadığını öğrenmeli” diyor:

◊ Bir ev kiralarken veya satın alırken, taşınmazın belediye kayıtlarına bakılmalı. Belediye kayıtlarında taşınmazla ilgili yapım aşamasında herhangi bir hukuka aykırılık oluştu mu, bu konuda ‘yapı tatil tutanağı’
düzenlendi mi ve bu tutanağa göre tadilat yapıldı mı, iskân alınmış mı, eğer alınmamışsa neden alınamamış, iskâna aykırılık neden oluşmuş bakılmalı.

‘Bedeli tam gösterin’

◊ Binanın yasal bir bina mı yoksa arsa tapulu bir taşınmaz mı olduğuna bakılmalı. İstanbul ağırlıkta olmak üzere Türkiye’de kat irtifakı dahil kurulmamış ve arsa tapulu çok taşınmaz bulunur. Bu taşınmazlarda kat mülkiyeti hükümleri uygulanmadığı gibi arsa tapulu bir taşınmazda müşterek mülkiyet hükümleri ve hakları ve bağımsız bölüm hakkı oluşmaz.

◊ Tapuda işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesi çok önemlidir. Tapu harcından kaçınmak için düşük gösterilen harç daha sonra açılacak olan tasarrufun iptali davasına konu edilir. Bu nedenle de pasif tapu araştırmasıyla gayrimenkulünü satan satıcının bu gayrimenkulle ilgili muvazaalı (danışıklı) işlem yaptığı düşüncesiyle gayrimenkulünüzü kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz.

◊ Müteahhit ile yapılan alım satım sözleşmesi noterde yapılmalı ve sonra da tapuya şerh ettirilmeli.  Müteahhitle yapılacak olan sözleşmede ön bilgilendirmenin yapıldığına ve taşınmazla ilgili dönme, cayma haklarının yer aldığına dikkat edin. Sözleşmede yüklenici tek taraflı cezai şart koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilin, sözleşmeyi 14 gün sonra da haklı sebeple feshedebilirsiniz.

◊ Taşınmazı kullanmaya başladığınızda gözle görülür bir ayıp olmasa da kullanım sonrası bir ayıp veya birden fazla ayıp ortaya çıkarsa hemen bu durumu tespit edin veya mahkemeye tespit ettirin. Tespit neticesinde ayıbın giderilmesini isteme, ayıbı giderip bedelini isteme veya ayıp bedelini doğrudan talep etme ve bu ayıp/ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybını isteme hakkınız oluşur.

◊ Kiracı yapacağı kira sözleşmesi kapsamında mutlaka tüm temel hizmetlerin kendi üzerinde olacağını belirlemeli, mal sahibinden kira sözleşmesi imzalarken DASK belgesinin ibraz etmesini talep etmeli.

‘Hukuki yardım alın’

◊ Kiracı taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmaz içerisinde bir ayıp fark etmişse bu durumu mal sahibine hemen bildirmeli. Uzun süre bu ayıbı kabul etmiş olma seçimlik hakları kullanmayı engeller.  Kiracı ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinde ayıp oranında indirim, zararın karşılanmasını talep etme hakkına sahip. Ancak ayıp hiç giderilemeyecek bir ayıpsa binanın statik/mekanik yapısında bozukluk olduğu tespit edilmişse kiracı erken fesih tazminatı ödemeden feshedip taşınmazı tahliye edebilir.

◊ Mal sahibi veya kiracı olarak taşınmazla ilgili imzalanacak alım satım veya kiralama sözleşmelerinin mutlaka hukuki bir gözle incelenmesi sağlanmalı.

◊ Apartman veya sitenin güvenliği ve afet konusunda acil durum planı var mı diye sorulmalı.

‘Tapu kayıtlarına bakılmalı’

◊ Kiracı veya mal sahibi olmak için taşınmazın zemin yapısının sağlam olup olmadığı konusunda başvurulması gereken yer belediyedir. Kiralanacaksa mal sahibinden, satın alınacaksa eski mal sahibinden daha önce taşınmazla ilgili alınmış bir rapor olup olmadığı sorulmalı. 

◊ Zemin yapısı dışında binanın mevcut yapısıyla ilgili alınmış bir riskli yapı raporu olup olmadığı mutlaka öğrenilmeli. Şöyle ki eğer bina riskli yapı ilan edilmiş ve kiraya verilmiş veya satılmışsa bina yıkılacak veya güçlendirilecektir. Büyük bir mağduriyet oluşturacak bu durumun size bildirilmemesi halinde masraf yapmış olduğunuz yeri çok kısa sürede tahliye etmeniz gerekebilir. Bu konunun mutlaka tapu kaydına bakılarak öğrenilmesi gerekir.