Ortadoğu ve Rusya'nın yeni emlak cenneti Türkiye

GAYRİMENKUL DANIŞMANLARI 5 SORUDA ORTADOĞULU YATIRIMCIYI ANLATIYOR

1-Neden Türkiye’yi tercih ediyorlar?

“Ülkelerinde kötü bir durum olduğunda Avrupa veya ABD’de mallarına ve varlıklarına el konulacağını düşünüyorlar.”
-Zengin Suudiler, Kuveytliler veya Katarlılar yaz aylarını genelde Avrupa’da geçirir. Aileler kalabalık olduğu için Avrupa’da kaliteli tatil çok pahalıya geliyor. Onun yerine İstanbul’da kaliteli ve ucuza tatil yaparak yaz aylarını serin geçiriyorlar. O yüzden hem İstanbul hem de Trabzon’dan ev alıyorlar. Avrupa, Kanada ve ABD’de yaşayan ve oranın pasaportuna sahip olan İranlı, Iraklı, Afgan, Mısırlı kişiler, emekli olduklarında ülkelerine dönemeyeceklerini ancak Türkiye’de güvende olacaklarını hissediyorlar ve bu yüzden Türkiye’yi tercih ediyorlar. (İstanbul Homes Danışmanlık şirketi kurucusu Bayram Tekçe)
 -Türkiye’yi güvenli liman olarak görüyorlar. Ayrıca ülkelerinde kötü bir durum olduğunda Avrupa veya ABD’de mallarına ve varlıklarına el konulacağını düşünüyorlar. Avrupa ve ABD’de yıldan yıla artan milliyetçilik orada gayrimenkul almalarının önündeki en büyük engel. (Emlak danışmanı Tebernüş Kirecci)
- Ortadoğulular için yakın coğrafyada hem Avrupai hem de İslam dinini benimsemiş Türkiye çok cezbedici. Türkiye’de gayrimenkul yatırımının ciddi avantaj sağladığı 2013-2014’te ülkeye ilgi gösterenler bir dalga oluşturdu ve devamı geldi. Türk dizilerinin de etkisi yadsınamaz tabii. Irak ve İran açısından sınır komşusu olmamız, karayoluyla da ulaşım imkânı sunması büyük bir avantaj. Böylece eşyalarının transferinde uçak ya da gemi kullanmadan kendi araçlarıyla gelebiliyorlar. Domuz ürünlerinin kullanılmadığını her ortamda sorma ihtiyacı hissetmemeleri, alkol tüketmek isteyenlerin de serbest olabilmesi, Türkçede kullanılan Arapça ve Farsça kelimelerin sağladığı kolaylık, dini vecibelerini yerine getirmek istediklerinde imkânların çok ve sık olması, ramazanda oruç tutmayanların rahatça hareket edebilmeleri, ülkelerinde yaz aylarında oluşan aşırı sıcaklardan uzaklaşabilmeleri ve kıyafet serbestiyeti olarak açıklayabiliriz. (Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş)
2-Kim, nereden, ne kadara ev alıyor?

“Vatandaşlık limiti 250 bin dolara çekilince ortalama 180 bin dolar olan yabancıya satışlar 250 bin dolar bandına oturdu.”
 -Merkez Bankası verilerine göre bir yabancı Türkiye’den aldığı bir eve ortalama 150 bin dolar ödüyor. TL bazında değişim aralığını 500 bin - 3 milyon lira şeklinde düşünebiliriz. Vatandaşlık limitinin 250 bin dolar olarak açıklanmasını takiben ortalama 180 bin dolar seviyesinde olan yabancıya satışlar 250 bin dolar bandına oturmaya başladı. Adet olarak çok olmasa da 1 milyon dolar bandında da gayrimenkul alan yabancılar mevcut. (Gökhan Taş)
-Suudiler her segmentten konut satın alırlar. Katarlılar sadece pahalı konut alırlar. Iraklılar ucuz konuta yönelirler, ülkelerinde bir sorun çıktığında başlarını sokacak bir ev onlar için yeterli. En çok İranlılar değişkenlik gösterir. Yalı isteyen de olur, Esenyurt’ta 1+1 ev soran da. İranlılar en çok evi geçen yaz İzmir’den aldı. Son zamanlardaysa Türkiye’ye bir Afgan akını söz konusu. (SLV Yönetim Danışmanlığı kurucusu Burak Selvi)
- Ruslar için birinci ve ikinci sırada Antalya ve ilçesi Alanya geliyor. Rusların ve Kuzey ülkelerinin güneye olan ilgisi tartışılmaz seviyede. İstanbul bu listeye üçüncü sırada yazılabilir. Rus pazarının gayrimenkul yatırımı yapmak için Türkiye’yi seçmesinin altında farklı sebepler var. Ülkemizin iklimi, tatil imkânları, yeme-içme olanakları ve Türk kültürünün misafir ağırlama becerisi en önemli sebepler. Düşen emlak fiyatları da en önemli etken. Neredeyse 300 gün güneş, kış aylarında bile ortalama 15 derece sıcaklık, deniz ve kum, soğuk ülke vatandaşları için ön sırada. (Rest Property yöneticisi Cansın Albayrak)
-Ortadoğu’yu yekpare görmemek gerek. Iraklılar 25-60 bin dolarlık ev alır. Çünkü onların derdi, ülkelerinden kaçmak. Parası kadar alır, keyfi kadar değil. İranlıların ülkeden kaçanları 40-100 bin dolarlık ev alır; ABD, Kanada ve İsveç’ten gelenleri 150 bin dolarlık. Suudi, Kuveyt ve Katarlılarsa 150 bin-1 milyon dolar arası. (Bayram Tekçe)

3-İstanbul’da hangi semt ve bölgeler ilgi odağı? HANGİ MİLLET, NE TİP EV ARIYOR?

“Elden geldiğince kendi vatandaşlarının hatta Arapların az olduğu projeleri tercih ediyorlar. Suudiler Kuveytlileri beğenmez. Kuveytliler Yemenlileri, Libyalılar Iraklıları, Iraklılar İranlıları...”
- Başakşehir en popüler semtlerden biri. Buna bir örnek olarak Başakşehir’deki 590 dairenin 500 tanesi yabancılara ait olan Medikule sitesi gösterilebilir. (Gayrimenkul değerleme uzmanı Nuri Gökgözlüoğlu)
-Ortadoğu ülkelerinden üst düzey gelir grubuna sahip belli bir kesimin İstanbul Boğazı’ndaki yalı ve köşklere olan ilgisi bilinen bir gerçek. Güzel bir Boğaz manzarasına sahip, büyük bahçeli, büyük metrekareli, dışarıdan görünmeyen, korunaklı yapılarla ilgileniyorlar. Avrupa yerine İstanbul’da yalı veya köşk tercih etmelerinin başlıca sebebi daha kolay vatandaşlık alabilmeleri. Ev almak isteyenler nisan-mayıs aylarında İstanbul’a gelmeye başlar ve bu yoğunluk ekime kadar sürer. İstanbul Boğazı’nda yalı fiyatları 20 - 500 milyon TL aralığında. Manzaralı köşkler 10-100 milyon TL. Manzaralı dairelerse 1.5-14 milyon TL. (Boğaziçi Yalıları Ayıkcan Emlak kurucusu Yüksel Ayıkcan)
-Alt gelir grubu Esenyurt’u seçiyor. Orta gelir grubu Basın Ekspress Yolu ve Başakşehir’e yöneliyor. Elit kesimse lüks rezidans projelerini tercih ediyor. Merkezi lokasyonlardaysa Kâğıthane ön planda. Ama elden geldiğince kendi vatandaşlarının hatta Arapların az olduğu projeleri tercih ediyorlar. Suudiler Kuveytlileri beğenmez. Kuveytliler Yemenlileri, Libyalılar Iraklıları, Iraklılar İranlıları... Özetle Ortadoğu ve Kuzey Afrikalılarda kimse kimseyi beğenmez. (Tebernüş Kireçci)
-2012-2014 arası Esenyurt ve Beylikdüzü’nden çok konut satılıyordu. Bu yıl rota Maslak ve Seyrantepe. Anadolu Yakası’nı neredeyse hiç tercih etmiyorlar, onun yerine Sapanca ya da Yalova onlara daha cazip geliyor. (Burak Selvi)
- Zenginlerine Zeytinburnu’nda deniz manzaralı projelerden satıyoruz. (Bayram Tekçe)

4-Samsun’da yüzde 254’lük artışın sebebi nedir? Atakum bölgesinin özelliği ne?
-Vatandaşlığın kolaylaşmasıyla birlikte talepteki canlanma henüz başlangıç. Arap dünyası 400 milyon nüfuslu. Haneleri 10 kişiden hesaplasak 40 milyon hane var. Yüzde 10’u Türkiye’den ev alacak olsa 4 milyon ev yapar. Karadeniz’de Ordu, Giresun, Trabzon ve Rize’den sonra sıra Samsun’a geldi. Ama bu rüzgâr Samsun’da kalmaz. Kastamonu ve Zonguldak’a da sıçrayacak. İzmir başta olmak üzere Ege’ye de yayılacak. Araplarla komşuluk zor. Sitelerde pek tercih edilmiyor. Ama yıldan yıla sitelerde Arap oranı artacak. Buna alışsanız iyi olur, hazır olmamız gerekiyor. (Tebernüş Kireçci)
-Samsun’da 2017’de 271 adet olan yabancıya konut satışı, geçen yıl 956’ya yükselerek 1000 sınırına dayandı. Özellikle Atakum bölgesinde İranlıların özel bir ilgisi oluşmuş durumda. Oradaki artış genel itibariyle bununla alakalı. Karadeniz Turistik İşletmeciler Derneği (KATİD) tarafından organize edilen ve İran’ın 13 şehrinde 39 farklı acentenin katılımıyla gerçekleşen tanıtım etkili oldu. Yeşille mavinin buluştuğu, havalimanı ve direkt uçuş imkânı sunan tüm şehirlerin benzer ilgiyi çekeceğini düşünüyorum. (Gökhan Taş)
5-Kimler vatandaşlık almak istiyor? bugüne kadar mülk satın alma yoluyla kaç kişi vatandaşlık edindi?  
-Vatandaşlık almak isteyenler kendilerini ülkelerinde güvende hissetmeyen Afgan, Irak veya İranlılar. Ama 30 bin satışın belki 1000 tanesi vatandaşlık alımına dönecek. Şu an rakamlar çok düşük. 20 gün önce vatandaşlık başvuru merkezinden edindiğimiz bilgiye göre vatandaşlık alan kişi sayısı 110 satışla henüz 300 kişi. (Bayram Tekçe)
-Yabancıdan yabancıya satışlar kabul edilmiyor. Üç yıl süreyle satılmayacağına dair tapuda şerh konuluyor. Yabancılara satışı yasak olan bölgelerden alınan konutlar kabul edilmiyor. Satış vaadi sözleşmesi ve 250 bin dolarlık kısmı peşin olmak şartıyla vatandaşlık müracaatında bulunabiliyorlar. Geri kalan kısmı için kredi kullanılabilir. (Nuri Gökgözlüoğlu)
-Irak 2018’de sayı olarak konut satışında çok görünse de şu an Yemenlilerin ilgisi de büyük. Irak, Libya ve Filistinli yatırımcılar da başvuru yapıyor. Arap Baharı görmüş ülke insanları vatandaşlık istiyor. (Nuri Gökgözlüoğlu)
-Ülkelerinde yaşanılacak olası yönetim sorunlarında Türkiye’yi güvenli liman olarak görüyorlar. Temel neden bu. Net oranları bilebilmemiz için bilimsel çalışma olması gerekiyor. (Tebernüş Kireçci)

TÜRKİYE’DEN EV ALAN VE ALMAYI DÜŞÜNENLER ANLATIYOR
Savaş çıkarsa Türkiye güvence
FERHAT POORKHORSANDİ - İRAN
Tebriz doğumluyum. 2003’te İstanbul’dan ev aldık. Her yıl üç-dört ay gelip kalıyoruz. Evimiz Üsküdar Sultantepe’de, Boğaz manzaralı. O yıllarda 900 bin dolar civarında bir para ödedik ama şimdiki gibi vatandaşlık hakkı vermiyorlardı. Keşke alabilmiş olsaydık. İran pasaportuyla vize sorunu yaşıyoruz. Ama asıl önemli olan ülkemizde savaş çıkarsa Türkiye’de hayatımıza devam edebileceğiz. İstanbul çok güzel bir şehir, Türk kültürü de bizimkiyle çok benzer. İş yapıyorsanız, bankalardan rahatlıkla kredi alabilirsiniz. İstanbul’da dolaşmayı çok seviyorum, özgür hissediyorum, yemeklerine bayılıyorum.
Karadeniz Bölgesi ilgimizi çekiyor
ALİ SABR - IRAK
Biz dört erkek kardeşiz. Erbil’de yaşıyoruz. Vatandaşlık almak için yapılması gereken yatırım tutarı 250 bin dolara düşünce, Türkiye’den ev almaya karar verdik. Üç gündür İstanbul’dayız, bir süre daha kalacağız. Avrupa ya da ABD’ye gitmektense bize vatandaşlık veren bir İslam ülkesinde yatırım daha cazip. İstanbul Başakşehir’de birçok proje gezdik, evler tam istediğimiz gibi tasarlanmış. Etrafında birçok AVM ve hastane var. Burada yaşayanların birçoğu da bizim gibi yabancı, Arap. Biz de İstanbul’u sevdik ama Karadeniz Bölgesi’ndeki projeler de cazip. Henüz karar veremedik.

Komşularımız bizden memnun değil
SAYİD SÜLEYMAN - IRAK
Bu yaz tatil için İstanbul’a geldik ve kısa dönem bir ev kiraladık. Iraklıyız ama İsveç’te yaşıyoruz. Eşimle birlikte İstanbul’da gezmediğimiz proje neredeyse kalmadı. Maslak’a da baktık, Esenyurt’a da. Sonunda başka dostlarımızın da ev sahibi olduğu Seyrantepe bölgesini seçtik. Evimiz 4+1, yeni yapılan sitelerden birinde. Kalabalık bir aile olduğumuz için büyük bir eve ihtiyacımız vardı. Henüz Türk komşularımızla tanışmadık ama dışarda karşılaştıklarımızın bizden çok memnun olduğunu söyleyemem. Bir agresiflik hissediyoruz. Henüz vatandaşlık almadık; üç yıl geçmesi gerekiyor.
HÜRRİYET EMLAK SATIŞ DİREKTÖRÜ ÇAĞRI BOZAY
Bize faydası-zararı ne olacak?
Avantajlar
- Gerek kurlardaki avantaj gerekse Türk vatandaşlığı için yapılan indirimle kısa vadede döviz girdisi sağlanarak güçlü bir kaynak yaratılmış oldu.
-Tarihimizde hiç olmadığı kadar yabancı yatırımcı veya konut almak isteyen yabancı bir kitleye ciddi tanıtım ve pazarlama yapıldı. 
- İç piyasadaki talep düşüşü nedeniyle likidite sorunu çeken emlak ofisleri ve inşaat firmalarının ayakta kalması sağlandı. Dolaylı yoldan bu alandaki işsizlik oranlarının daha dramatik bir hal almasının önüne geçildi.
Dezavantajlar
-Konutların geçici olarak sahibi değişiyor. Piyasa normalleşince iç talebi yabancıların yatırımları karşılayacak. Bu da yeni üretim ihtiyacını düşürebilir.
-Yabancı nüfusun artışı halinde yeni sosyokültürel çatışma alanları doğabilir.
-Bu dönemde alıcıların daha çok yabancı yatırımcı olması nedeniyle piyasaların normalleşmesi halinde dahi bu yatırımcıların portföylerinden elde etmek istedikleri kâr oranları sebebiyle, fiyatlarda ciddi bir artış yaşanabilir.

4 soruda Ortadoğulu yatırımcılar
PROF. PINAR PELİN GİRİTLİOĞLU
İÜ Şehir ve Planlama Bölümü
Türkiye’yi tercih etmelerinin
sebepleri neler?
-Türkiye, Ortadoğu’ya yakın duran muhafazakâr-liberal dış politikasının yanı sıra coğrafi özellikleriyle cazip bir merkez olarak kabul görüyor.
- Ülkemizin kentleri, büyük şehirlerdeki tüketim mekânları Ortadoğulular için farklı seçenekler sunabilme imkânına sahip.
-Son yıllarda üretilen konut ve alışveriş merkezi projelerinde doğrudan bu hedef kitleye yönelik tasarımların öne çıkarıldığına tanık oluyoruz.
- Bundan 10 yıl önceye kadar Avrupalı turist için üretim yapan inşaat sektörü, Avrupalıların Türkiye’yi artık güvenli bulmaması nedeniyle ülkeden gitmelerine bağlı olarak yeni bir pazar olan Ortadoğu’nun sosyokültürel yapısına uygun üretim yapıyor; onlar için çok sayıda seçenek sunuyor ve böylelikle ayakta kalıyor. Bu seçenekler Ortadoğuluları Türkiye’de yatırım yapmaya yönlendiriyor.
Artan yabancı sayısı
ileride sorunlara yol açar mı?
- Bu durum her şeyden önce gettolaşmanın ölçeğini değiştirecektir. Dünyanın birçok kentinde yer alan Küçük İtalya, Küçük Çin gibi mahallelerin bir benzeri Türkiye’de de oluşmaya başlayacaktır.
-Bunun örneklerini yavaş yavaş ortaya çıkmaya başlayan Suriye mahalleleriyle görüyoruz aslında. Suriyeli bakkallar, marketler, hemen bu mahallelerin etrafında yerleşip, tabelalarını asmaya başladılar bile.
-Özellikle küçük kentlerde bu yeni gettolaşmanın, keskin ayrışmaları beraberinde getirmesi kaçınılmaz.
Globalleşmenin etkileri mi bunlar?
-Bu sürecin içinde sınırlar ortadan kalkmış durumda ve demografik hareketlilik ve tercihler son derece belirleyici bir konumda.
-Gayrimenkul sektörü de doğal olarak bu eğilimleri dikkatle izliyor ve buna göre adımlarını atıyor.
İstanbul Ortadoğulular için
nasıl bir merkez?
- Muhafazakâr - liberal bir dönüşüm sürecine girmiş olan İstanbul, Ortadoğulular açısından yeni ve cazip bir merkez haline geldi.
-İç hukukun da düzenleyici ve kolaylaştırıcı tedbirler almasıyla süreç büyük bir ivme kazandı. Bugün özellikle de büyük kentler ve turizm merkezleri, Ortadoğulular için sosyokültürel ve ekonomik anlamda her türlü talebi karşılayacak zemin hazırlamış durumdalar.
-Merkezi planlama politikaları da buna hizmet edecek şekilde. Ortadoğulu için İstanbul sosyokültürel ve ekonomik anlamda taleplerini karşılayacak önemli bir merkez olarak öne çıkıyor.
Savaşlar finans sisteminin gelişmesini engelledi,
Iraklılar birikimlerini yurtdışında değerlendiriyor
TC BAĞDAT BÜYÜKELÇİSİ FATİH YILDIZ

2018’de Irak vatandaşları Türkiye’den 8 bin 205 konut satın almış olup bir önceki yıla göre yüzde 115 artmıştır. Son dört yılda, Irak vatandaşları ülkemizden toplam 19 bin 274 konut satın almıştır. 2015-18 arasında ülkemizden en fazla konut alan yabancılar Irak vatandaşları. Uzun yıllar süren savaşlar, ABD işgali ve DEAŞ ile mücadele süreci, Irak’ta bankacılık ve finans sisteminin de gelişmesini engelledi. Kısıtlı finans araçlarına sahip olan Irak vatandaşlarını, birikimlerini yurtdışında değerlendirmeye yöneltiyor. Ayrıca Türkiye’de akrabaları bulunan pek çok Irak vatandaşı da Türkiye’deki akrabalarına yakın olmak için ülkemizden ev alabiliyor. Bunların yanında, ülkemizin yabancılara konut satışını teşvik etmek için yaptığı düzenlemeler de diğer ülkelere nazaran Iraklılar için Türkiye’yi öne çıkarıyor.

Araplara kapalı mutfak İranlılara açık havuz
Genelde 4+1 evleri tercih ediyorlar. Araplar mutlaka kapalı mutfak istiyorlar ve her yatak odasında ebeveyn banyosu bulunmasını talep ediyorlar. Araplar tüm yaşantıları için muhafazakâr seçimler yaparken İranlılar Amerikan mutfak da tercih ediyor, sitedeki açık havuzdan da rahatsız olmuyorlar.