Kentsel dönüşüm yasası hakkında bilmemiz gerekenler

Afetlere karşı dayanıklı olmayan binaların yenilenmesi, kentsel dönüşüm şart. Ama ne yazık ki bu konuda süreç yavaş işliyor. Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren ve Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu’nda kabul edilen yeni kanun teklifininse bu süreci hızlandıracağı belirtiliyor. Yasa 9 Kasım’da Resmi Gazete’de yayımlandı fakat birçok soruyu da beraberinde getirdi. İnsanlar evlerinden olacaklarını, hak kaybına uğrayacaklarını düşünüyor. Tartışmalara açıklık getirebilmek için Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı, avukat Ali Güvenç Kiraz’la ve Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) Şehir Plancıları Odası İstanbul Şube Başkanı Pelin Pınar Giritlioğlu’yla görüştük.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı, Avukat Ali Güvenç Kiraz

REZERV YAPI ALANI MESELESİ
‘İnşaat tamamlanınca evinize dönebilirsiniz’

◊ Rezerv yapı alanı meselesiyle ilgili son günlerde çok tartışma oldu ama konunun sosyal medyada anlatılanla hiç ilgisi yok.
İki ayrı kavram birbiriyle karışıyor. Rezerv yapı alanı iki şekilde ilan edilebilir. Birincisi şu:
Bir bölge kentsel dönüşüm alanına tabi tutulabilir. Burada yaşayan insanlar herhangi bir şekilde başka bir yere gitmek zorunda değildir. Mülkiyetlerini kaybetmezler. İnşaatlar tamamlanınca herkes evine geri döner. İkincisi de bir alanın afet bölgesi ilan edilerek tamamen yapılaşmaya kapatılması durumu. Bir dere yatağı, heyelan bölgesi veya deprem fay hattı gibi düşünebilirsiniz. Geçmişte alınan yanlış kararlar sonucu buralara imar hakkı verilmiş. Ancak insanlar zarar görmüşler.

Bu koşullarda kamu “Ben burayı yapılaşmaya kapatıyorum” diyor. Buralar sadece park veya dere yatağını koruma alanı olabiliyor. Sonra devlet buradaki mülkleri kamulaştırıyor ve ev sahiplerine iki hak veriyor. İsterseniz evinizin ve arsanızın güncel değerinden kamulaştırma bedelini alıp gidebiliyorsunuz. İsterseniz devlet size “Ben buraya yeni bir site yaptım. Seni buraya taşıyabilirim” diyor. Takas teklif ediliyor. Yeni yapılan yerin değeri mülkünüzden fazlaysa kamulaştırma bedeli düşülüyor. Fark üzerinden borçlanıyorsunuz. Sosyal medyada konuşulduğu gibi bir ‘mülksüzleştirme’ durumu yok.

TAHLİYE VE YIKIM SÜRECİ
‘Artık daire zorla açtırılıp o karot alınıyor’

◊ Eskiden lisanslı kuruluşlar karot almak için binaya geldiklerinde eğer bir daire kapıyı açmazsa bakanlığa gidiyordunuz. Bakanlık kaymakamlığa yazı yazıyordu. Polis yardımıyla almaya çalışıyordunuz ama polis asla dairenin içine girmiyordu. Şimdi yeni düzenlemeye göre polis marifetiyle oradaki daire zorla açtırılıyor ve o karot alınıyor. Kimse bunu engelleyemiyor.
◊ Önceki uygulamada belediyeye karot raporu gelirdi, o da tapuya bu yazıyı yazardı. Tapu tüm maliklere “Burası riskli yapı ilan edilmiştir” diye bir tebligat gönderirdi. Bu süreç çok uzuyordu, bazen 8-9 ayı buluyordu. Çünkü Amerika’da yaşayan bir mülk sahibine daha geç ulaşıyordu. Artık karot alındıktan sonra belediye bizzat binanın kapısına ‘riskli yapı’ yazısını yapıştıracak, muhtarlığa asacak ve tüm maliklere e-devlet kapısından bildirim yapacak. Bu üç işlemi yaptıktan 15 gün sonra tebligat süresi kesinleşecek. Bu 15 gün bitince maliklerin itiraz hakkı da var. Belediye bu yasadan binayı boşaltma süresi olarak 60 gün tanıyordu. O süre bittikten sonra da bir 30 gün daha veriyordu. Yeni düzende tebligat ulaşma sorunu yok. Tebligatın maliklere ulaşması beklenmiyor. Eğer kişi verilen sürede binayı boşaltmadıysa mevcut idare tahliyeyi sağlayacak ve bu süreçte yaptığı masrafları da 6183 sayılı yasa kapsamında ilgili mülk sahibinden tahsil edecek.

YÜZDE 50,01 YETERLİ
‘Açık arttırma tamamlanmadan inşaat ruhsatı’

◊ Eskiden apartman malikleri 2/3’ü bulup karar almaya çalışıyordu. Yeni sistemde bağımsız bölüm sayısına değil, arsa payı çoğunluğunun yüzde 50,01’ine ulaşmak yeterli.
Karara katılmayan kişilere de ihtarı isterlerse noterden gönderebilirler isterlerse de muhtarlığa asabilirler.
◊ Bundan sonra 15 günlük imza süresi başlıyor. Eskiden 15 günlük süreye uymayanların mülkleri açık arttırmaya (ihale) çıkarılıyordu. Belediyeden ruhsat alabilmek için yüzde 100’e ulaşmak gerekiyordu. Şimdi yüzde 50,01’le açık arttırma süreci tamamlanmadan belediyeye inşaat ruhsatı başvurusu yapılabiliyor. Arka planda açık arttırma süreci devam ediyor.

◊ Dairemin bedelini az bulduysam ne olacak?

Açık arttırmada eviniz 1 milyon liraya satıldıysa ama siz evinizin değerinin 2 milyon lira olduğunu düşünüyorsanız dava açabilirsiniz. Eskiden bu bedel için dava açıldığında ihale iptal oluyordu. 3-4 sene sonra tekrar ediliyordu. Şimdi ihale tekrarlanmıyor veya iptal edilmiyor. Farkı satın alan kişi karşılıyor.

◊ Devlet mülküme el mi koyuyor?

Eskiden bakanlık kendi yaptığı projelerde ‘Yarısı Bizden’ kampanyası gibi tekliflerle kredi veriyordu. Yeni yasaya göre dar gelirli ve yoksul kişilere farklı bir düzenleme getirildi. Eğer kişi dönüşüm bedelini karşılayamıyorsa devlet ondan bu parayı hemen istemiyor. Hatta bu kişiye ölene kadar oturma hakkı veriyor. Kira da almıyor. Otururken ekonomisi düzelirse kişi devletin aldığı payı geri satın alabiliyor. Eğer ölürse hakkını mirasçılarına devredebiliyor. Onlar da isterlerse ömürlerinin sonuna kadar bu evde oturabiliyor veya daireyi satıp kendilerine düşen payı alabiliyorlar.

◊ Kiracılara ne olacak?

Eski uygulama aynen devam ediyor, yeni bir düzenleme yok. Kiracı tahliye etmesi gerektiğinde evden çıkıyor. Tahliye sonrasında da devlet onlara iki aylık bir taşınma parası yardımı yapıyor.

Devletin konut hakkını temin edecek adımlar atması lazım’
Pelin Pınar Giritlioğlu-TMMOB Şehir Plancıları Odası İstanbul Şube Başkanı

◊ Aslında 6306 sayılı kanun 2012’de aynı mantıkla kurgulanmıştı. Van depreminden sonra çıkan bir yasaydı. Rezerv alanı olarak kentin dışındaki boş bölgeler kastediliyordu. Üzerlerinde yapı da olsa dönüştürülebilecekleri belirtiliyordu. Rezerv alanı ilan edildiğinde buralar belediyelerin elinden çıkıyor, bakanlığın yetkisine geçiyor. Bakanlığın hareket kabiliyeti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kapsamında genişliyor. Rezerv alan eğer kamu arazisi olsaydı bir anlamı vardı ama şimdi özel mülk üzerinde rezerv alan ilan edebiliyor.

‘Maaşa endeksli kredi’

◊ Devletin konut hakkını temin edecek adımlar atması lazım ki bu sürecin işlediğini görebilelim. Mahalle bazında kentsel dönüşüm kooperatifleri kurulabilir. Belki yine müteahhit kazanacak ama bugünkü gibi vatandaşa 1, müteahhide 40 verilmeyecek. Kamu bankalarına krediler konusunda düzenleme getirilebilir. Emekli, memur ve işçi maaşına endeksli krediler verilebilir. Örneğin 1926’da kurulan Emlak Bankası’nı ele alalım. Cumhuriyet’in ilk yıllarında, hiç para yokken sosyal konut üretti. O gün yapıldıysa bugün de yapılabilir.

‘Planlı yapılaşma olmalı’

◊ Yeni yasayla artık devlet gerçek kişilerin de rezerv alanı talebini almaya başlıyor. Genelde müteahhitler bir bölgeden çok sayıda mülk toplayıp çoğunluğu elde edebiliyor. Şimdi bu yasayla bakanlığa gidip bu alanların rezerv alanı ilan edilmesini talep edebilecekler. Devlet de bu alanın yüzde 30’unu alabilecek.
◊ Emeğiyle çalışan bir insanın artık bu koşullarda kredi alması ve sıfır bir konuta sahip olması çok zor. Diyelim ki sizin bir eviniz var, deprem konusunda riskli, hatta çöktü çökecek... “Sıfır konut alamam ama biraz daha iyi bir evde yaşayayım, 10 yıllık bir ev alayım” diyorsunuz. Ama bunun için kredi alamıyorsunuz. Evleri başlarına çökecek durumda belki ama kıpırdayamıyor insanlar. Oradan çıktıkları anda bir daha eski yaşam çevrelerine dönemeyecekler. Ya sizi başka bir bölgeden bir eve gönderecek ve borçlandıracak ya da elinize kamulaştırma bedeli verecek.
◊ Planlı yapılaşma sağlanmalı. Bizim plana sadık bir gelişime ihtiyacımız var. Herkes merkezde konut sahibi olamayabilir. Devletin barınma sorununu çözmesi gerekiyor. Askeri alanlar rezerv alan ilan edildi. Konut alanlarının yüzde 90’ı lüks evler olarak yapıldı. O zaman rezerv alanının amacı ne?