‘Çanakkale’de arsa’ hayali ve perde arkasındaki gerçekler

Zaten sıkılmıştık. Ama pandemi bizi, şehirlileri rezidanslardaki cam kafeslerimize, en sevdiğimiz semtte bile olsa 80, 100 -isterse 200 olsun- metrekareye hapsedince iyice sıkıldık. Bir karış toprakla bile bağ kuramadık. Eski bir türküdür ama daha çok insan, daha sık söylemeye başladı: “Büyük şehri terk edip doğayla iç içe yaşamalı.”

Hızlı davrananlar iyi yol aldı. Bazıları evini alıp göçtü. Geç kalanlar roket gibi fırlayan gayrimenkul fiyatlarına takıldı. Artık, iyice geç kalmamak için büyük
şehirleri terk etmeye hazır olmayanlar bile doğaya yakın bir yerden arazi alma derdinde. Çünkü ev alamıyorlar. Bu aralar en gözde şehir Çanakkale. İstanbul’un Anadolu Yakası’ndan sabah 7.00’de Çanakkale’ye gitmek için yola çıkıp 1 saatte köprüye varamayınca insan doğada yaşama hayaline dört elle sarılıyor. Beylikdüzü’ne ulaşmak 2 saat. Sonrasıysa daha ferah. Eski yoldan Marmaraereğlisi, Tekirdağ, Malkara derken yeni otoyol başlıyor. Buradan girip 1915 Çanakkale Köprüsü’nü de kullanırsanız 1 saatte şehirdesiniz. Otoyol ve köprü yaklaşık 300 lira.

Yabancıya satış yasak

Şehirde daha iyi anlıyorsunuz, burada yaşama hayalinin kurulması boşa değil. Zaten hızla büyümüş. Yeni Kordon’da buluştuğum Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği’nin il temsilcisi, gayrimenkul danışmanı Mustafa Alptuğ Akkoca eliyle güneye doğru Kepez’i, Güzelyalı’yı işaret ederek yılda 12 bin satış yaptıklarını anlatıyor: “2018-2019 yıllarında da büyük bir ilgi vardı. O zaman köprü projesi etkili olmuştu. Pandemiyle birlikte bu ilgi arttı. Müşterilerimizin geneli İstanbullu. Evini alanlar aldı, diğerleri burada en azından bir parça toprakları, bahçeleri olsun istiyor.

E tabii, bir de paralarının değerini korumak... Dövizde bile aynı kalmıyor para. Doğru tercihler yapanlar çok güzel kazançlar sağladı.” Akla ilk gelen soru: “Bu böyle devam eder mi?” “Devam etmeyebilir” diyor: “Ama Çanakkale küçük yatırımcılar için daha uygun. Hâlâ düşük meblağlarla orta vadede kazanç sağlayabileceğiniz yatırımlar yapabiliyorsunuz. Çanakkale’nin özel olmasının nedenlerinden biri de, çok şükür, yabancıya gayrimenkul satışının mümkün olmaması. Yasak! Merkezde ve Boğaz’a kıyısı olan ilçelerinde yabancılar gayrimenkul alamıyor. Fiyatların bu seviyede kalmasının nedenlerinden biri bu.”

Ayvacık, Bayramiç...

Peki, Çanakkale’nin en gözde bölgesi neresi? Akkoca genel ilginin Ayvacık, Assos bölgesine gösterildiğini söylüyor. Burası hem denize yakın hem de
Kaz Dağları ekosisteminde... Akkoca ile buluştuğum günün sabahı fotomuhabiri arkadaşım Levent Kulu ile 1 saatlik sürüşün ardından denizi sağınıza alarak sahilden Altınoluk’a, Akçay’a kadar ilerleyebileceğiniz yola ulaşmış, üç-dört arsaya bakmıştık.

İlki yaklaşık 8 dönümlük bir araziydi. Yol kenarındaki ‘satılık’ ilanını görünce daldık. Tarla vasfında olmasına rağmen fiyatı 12 milyon lira. Günübirlik turizm tesisi ruhsatı alınabilir veya bağ evi yapılabilirmiş. Bir diğeri ekoturizm için uygun. 28 dönüm, 35 milyon lira! Arsa sahibi utana sıkıla söyledi. Etrafa sorunca 1 milyondan ucuz birkaç yer de çıktı. Ayvacık’taki bir emlakçıda Pınarbaşı Köyü’nde yüzde 80 imarlı, 1 dönümlük arazinin 700 bin lira olduğunu öğrendim. Konut imarlı olduğu söylenen 322 metrekarelik bir diğeri 800 bin lira. Denize sıfır isteyenler içinse ufacık bir burunda küçücük bir zeytinlik var... Tabii ki imarı yok. 750 bin lira istiyorlar.

El sıkışmadan önce neler yapılmalı?

* İlanı yayımlayan kişinin lisanslı bir danışman olup olmadığına bakıp sicil numarasını Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama (TTBS) üzerinden kontrol edin.
* Ada-parsel bilgilerini satıcıdan öğrenip parselsorgu.tkgm.gov.tr adresi üzerinden imar durumuna ulaşabilirsiniz. Ada-parsel bilgisinin sağlamasını konuma giderek yapabilirsiniz. Bunu doğrulamadan kapora göndermeyin.
* Resmi kurumlardan araştırma yapabilirsiniz. Bazı belediyelerin internet siteleri üzerindeki Kent Otomasyon Sistemi’nden (KEOS) yararlanılabilir.
* KEOS üzerinden imarlı arazilerin taban alanı kat sayısı (TAKS), katlar alanı kat sayısı (KAKS) bilgilerine ulaşılabilir. Örneğin 300 metrekare bir arsa için “TAKS: 0.30, KAKS: 0.60” diyorlarsa 90 metrekare tabanlı, iki kat bir yapı yapılabilir anlamına gelir.

Mustafa Alptuğ Akkoca

* İmarlı almayacaksınız, daha uygun, ileride imara açılabileceğini umduğunuz bir yer alacaksınız diyelim…
Bu durumda da KEOS üzerinden arazinin sit alanında olup olmadığına bakabilirsiniz. Birinci derece arkeolojik sit alanından bir yer alırsanız çivi bile çakamazsınız.
* Arazi, koruma havzasında, baraj taşma sahasında olabilir. Yüksek gerilim hattı geçmiştir ya da geçecektir. Bu bilgileri KEOS üzerinden öğrenemezsiniz. İlgili kurumlara danışmalısınız. Ya da lisanslı bir emlak danışmanına gidebilirsiniz.
* Satılık arazinin müstakil parsel olması çok önemli. Hisseli bir yer size bireysel hareket etme şansı tanımaz. 300 metrekaresi sizin ama hangi 300 metrekaresi? Parsellere ayrılabilmesi için çok ciddi şartlar var. Bu şartları yerine getiren araziyi zaten parsellere ayırmadan satmazlar.

Toplam 9 bin 300 arazi ilanı var

En popüler çevrimiçi gayrimenkul ilan sitesinde sadece Çanakkale için 9 bin 300 ilan var. ‘Villa’ imarlı bir arazi arıyorsanız ilan sayısı 900’lere düşüyor. Fiyatlar 35 bin liradan (312 metrekare) 45 milyona (34 dönüm) kadar çıkıyor. İmar durumunu ‘konut’ olarak seçerseniz ilan sayısı 1.500’lere ulaşıyor. Ancak burada belirtilen imar durumuna güvenmemek gerek. Çünkü ilan ‘imarlı’ olarak işaretlense de açıklamalarda farklı durumlarla karşılaşabiliyorsunuz. Mesela benim ilgimi çeken bir ilan ‘konut imarlı’ olarak listelenmişti. Ama açıklamada şu yazıyor: “Arazimiz tarla vasfındadır. Ancak bu duruma takılmayın. Yakınlarındaki evlerin bulunduğu araziler de bu vasıfta ama bölgenin yakında imara açılacağı düşünülüyor.” Lisanslı gayrimenkul danışmanları bunun bir spekülasyon hatta manipülasyon olduğu görüşünde. “Kimsenin nerenin imara açılacağını bilmesi mümkün değil” diyorlar.
Arazi arayanların özellikle dikkat ettikleri bir diğer konuysa doğalgaz. Çanakkale’nin merkezinde doğalgaz kullanmak mümkün. Yakında Geyikli’nin de doğalgaza kavuşacağı söyleniyor. Ayvacık ilçesinin merkezine de yakında doğalgaz hizmetinin ulaşacağı yönünde güçlü bir beklenti var.

Tiny house nereye konabilir?

Son birkaç yıldır ‘tiny house’ (ufacık ev) lafını daha sık duyar olduk. 10, 20, 30 metrekare gibi ölçülerde üretilen bu evler dar bir bütçesi olanların radarında. Üstelik kurallara uygun davranırsanız imarlı bir arazinizin de olması gerekmiyor. Mustafa Alptuğ Akkoca, tiny house’lar için iki önemli koşul arandığını anlatıyor: “Tiny house koymak istediğiniz arazinin yola cephesi olması gerekiyor. Bir de bu evin taşınabilir olması çok önemli. Bu ne demek? Trafik tescilinin yapılmış olması gerekiyor. Çekme karavan gibi alıp götürebilmelisiniz. Bu şartları sağlayan her araziye tiny house koyabilir; su sorununu sondajla, elektriği güneş paneli ya da bahçe aboneliğiyle çözebilirsiniz. Ama özel durumlu bögeler de var. Örneğin bir ilanda diyor ki: ‘Eceabat’ta tiny house’a uygun arsa…’ Mümkün değil!
Gelibolu Yarımadası, Tarihi Alan Başkanlığı’na bağlı. Bırakın tiny house’u, akşam 17.00’den sonra kendi tarlanızın içinde bile duramazsınız. ‘Ben buraya çadır koyacağım, konaklayacağım’ diyemezsiniz. Jandarma gelir.”

25-35 BİN EURO

Satılık tiny house’ların ortalama fiyatı... Uzunluğu 6 ila 8 metre. Genişlik standart: 2.55 metre. Yükseklik maksimum 4 metre. Bu fiyatlara nakliye ücreti de dahil. Ancak KDV dahil değil.

Çanakkale’de metrekare maliyetleri 4-6 bin lira arasında.

‘İnşaat işine tek başınıza girmeyin, dertli olursunuz’

Tiny house, prefabrike ev size uymuyor diyelim. Aldığınız araziye betonarme bir müstakil ev yaptırmak istiyorsunuz. Ne yapacaksınız? Çanakkale’nin önde gelen inşaat şirketlerinden Kutlu İnşaat’ın ortaklarından Mehmet Kutlu’ya danıştım. Şu an üç projeleri var. Onsekiz Mart Üniversitesi’nin içinde 250 dairelik bir proje… Çınarlı bölgesinde 103 villadan oluşan bir proje ve Assos’ta başlayacakları üst segment bir proje.
Kutlu ilk önce fiyatların nasıl yükseldiğini anlatıyor: “İstanbullular geldiğinden beri fiyatlar öyle bir artmaya başladı ki! Çanakkalelilere yüksek gelen fiyatlar İstanbullulara uygun geliyor. Buradakiler yükseltiyor ama İstanbullular hâlâ alıyor. Köprü projesi konuşulmadan önce, 6-7 sene önce, Dardanos bölgesinde dönümünü 10 bin liraya alıyorduk. Şimdi metrekaresine 5 bin lira deniyor. Bu fiyatlar biraz zor durur.”

Mehmet Kutlu

‘Ben bunlarla uğraşamam’

Maliyetler tabii ki araziye harcadığınız paradan ibaret değil. Son zamanlarda herkes ihracata yöneldiği için inşaat malzemelerinin maliyetleri de çok artıyor. Şöyle anlatıyor Kutlu: “Biz eskiden tüm maliyeti çıkarır, gider esnafla anlaşırdık, ‘Al bütün parayı. Bana ihtiyacım oldukça betonu, demiri, seramiği parça parça yolla’ derdik. Maliyetimiz sabitlenirdi. Ama şimdi… İki sene önce 10 liraya aldığımız seramik şimdi 150 lira. Çünkü yurtdışına satıyorlar.”
Kutlu İnşaat’ın büyük projeleri, süreklilikleri var. Yani işçi bulma konusunda da, malzeme bulma konusunda da daha avantajlılar. Mehmet Kutlu’ya şunu soruyorum: “Ben gelsem ve sizden arazime bir ikiz villa yapmanızı istesem, ne dersiniz?” Verdiği cevap çok net: “Ben onunla
uğraşmam.” Bu, toptancıların perakende satış yapmamasıyla aynı mantık… Kutlu devam ediyor: “Bir süre önce 10 dairelik bir proje vardı. Oyalanmak istedim. Kaba inşaat 6 ayda bitti. Sonra daire sahipleri geldi. ‘Şuraya bir TV ünitesi boşluğu yapalım’, ‘Şuraya şöyle bir alçı yaptıralım’… Teslim süresi bir sene
uzadı. Kendi evini yaptıran insan o kadar özeniyor ki… Uğraşılmaz.”

‘Mimarınız buralı olsun’

Büyük firmaların bu işlere girmemesi anlaşılabilir. Peki, kendi evini inşa ettirmek isteyen vatandaş ne yapacak? Kutlu’nun tavsiyeleri var elbette: “Burada bir tanıdığınızın olması lazım. Çanakkale’de tanıdığınız yoksa araziyi almak da, buraya bir yapı inşa ettirmek de çok zor. Müteahhitler öyle tek tek, taşeron işi yapmaz. Kalfalar yapar. Doğru kalfayı bulmak için de bence en iyi yol mimarlar üzerinden gitmektir. Projeyi çizdirirsiniz, mimarın tanıdığı, sizi yönlendirdiği kalfalara işi verirsiniz. Mimar Çanakkaleli olmalı, buradaki yönetmelikleri en iyi onlar bilir. Benim tavsiyem kendi başınıza bu işe girişmemeniz. Dertli olursunuz. Biriyle anlaşıp sadece onunla muhatap olun. Ben gidip her gün kontrol edemediğim inşaatı yapmam.”
Peki ya maliyetler? Kutlu İnşaat için metrekare maliyetleri yaklaşık 4 bin 500-5 bin lira civarındaymış. Mehmet Kutlu “Ekip olarak çalışan bir mimarla anlaşırsanız, o da kendi kârını koyar yüzde 15-20 civarında… 5 bin 500 liraya getirebilirsin metrekare maliyetini” diyor.

50-100 BİN LİRA

Mimar Utku Uçar’dan aldığımız proje çizim fiyatı... Bu fiyat ruhsat paketi olarak adlandırılıyor. Altı farklı disiplinde çalışacak mühendislerin (inşaat, elektrik, jeofizik, harita gibi farklı alanlarda...) fiyatı da dahil. Proje çizildikten sonra inşaat başlıyor ve 5 yıl içinde iskân alınması gerekiyor.

Güzelyalı, Dardanos, Çınarlı mevkilerinin değeri hızla artıyor.

BİR GÖÇ HİKÂYESİ
‘Stresten kaçalım dedik, tam içine düştük’
Yunus-Melis Çetin

* Eşimle birlikte hedefimiz Bodrum’dan bir yer alabilmekti. Ama orası da İstanbul’a benzedi. Doğallığını kaybetti. Oralı olmamıza rağmen soğuduk. Dört sene önce bir tanıdık sayesinde Çanakkale’de istediğimiz tarzda bir arazi bulduk. İlk önce fotoğraflar geldi bize. Sonra atlayıp gittik.
O kadar beğendik ki başka yere bakmadan araziyi satın aldık.
* Arazinin imar durumunu araştırdık. Zaten bir köyün içinde bu arazi. O nedenle aynı adadaki diğer arazilerle aynı izinler verilmiş. Onları da araştırdık. Pandemi döneminde biraz işleri hızlandırmak istedik. İlk önce düşük bir maliyetle bir kulübe benzeri yapı yapma fikri düştü ama uygun olmayacağını anladık. Tavsiyeler üzerine bir mimarla çalışma kararı aldık. Projenin onaylanması biraz uzun sürdü. Yaklaşık 6-7 ay.
Hem pandemi nedeniyle hem de bazı değişiklikler oldu.

Çetin çifti inşaata geçen yıl kasımda başlamış.

* Çeşitli mühendislik ve müteahhitlik firmalarının kapısını çaldık. Çok ciddi paralar duydum. Tam da o sırada bir tanıdığımız bazı ustaların, kalfaların böyle işler yaptığını anlattı. 500 metrekarenin altındaki inşaatlarda yapı denetim zorunluluğu yok. Kendinize bir müteahhitlik karnesi çıkarıp işe koyulabiliyorsunuz. Köylerde buna bile gerek olmuyor. Çalışanlarınızın sigortasını ödeyip işe başlıyorsunuz.
* Stresten kaçalım dedik, tam içine düştük. Çok yıprandık. Bir kere ekonomik koşullar nedeniyle ne yapacağımızı şaşırdık. Hem kendi paramız bitti hem de ailelerimizden para aldık. Çok yorulduk. Her hafta İstanbul’dan malzeme taşıyoruz. Çünkü Çanakkale’de iki katı para istiyorlar. Metreküpüne 15 bin lira dedikleri ahşabı ben İstanbul’dan 7 bin liraya buldum. İstanbul’da 300 liraya satılan fayans orada 500 lira.
* Kaba inşaatımız bitti. Geçen kasımda başlamıştık. İnce işçilikler başladı. Kapılar, doğramalar, mutfak hallolacak. Ardından da iskân alacağız. Hemen yerleşir miyiz bilemiyorum ama işlerimiz izin verdiğince ayda bir hafta kadar orada kalırız.
* Çanakkale’nin de Bodrum gibi olmasından çok korkuyoruz. Neyse ki sahil kesimi zeytinlik. Kimse oraya bir şey yapamıyor. Aynı araziye çok fazla ev için ruhsat da vermiyorlar. Bu da sevindirici.