Hayaller faizle deÄŸil gelirle gerçekleÅŸiyor

Hürriyet Emlak Yaşam Gazetesi olarak bu hafta, 20 yıl vadeli Mortgage kredisiyle, hangi gelir grubunun, ne kadar kredi çekebileceği ve peşinatıyla birlikte kaç paraya kadar ev alabileceğinin dökümünü çıkarttık. Bugünkü faiz oranlarıyla 240 ay vadede, aylık geliri bin YTL olan bir ailenin ödeyebileceği aylık taksit, 333 YTL’yle sınırlı. Bu nedenle, alabileceği maksimum kredi 22 bin YTL’de kalıyor. Ancak, aylık toplam geliri 5 bin YTL olan tüketicilerin aylık ödeyeceği taksit miktarı 1666 YTL’ye çıkıyor. Bu da, 108 bin YTL konut kredisi kullanarak, yüzde 25 peşinatla 144 bin YTL’lik bir ev alabilmesine imkan sağlıyor.

İpoteğe dayalı konut finansman sistemi Mortgage’i dört gözle bekleyen tüketiciler, tasarının Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde (TBMM) kabul edilmesiyle birlikte, yeniden ev alma hayalleri kurmaya başladı. Hürriyet Emlak Yaşam Gazetesi olarak biz de 20 yıl vadeli Mortgage kredisiyle, hangi gelir grubunun, ne kadar kredi çekebileceği ve peşinatıyla birlikte kaç paraya kadar ev sahibi olabileceğinin dökümünü çıkarttık. Yaptığımız hesaba göre, bugünkü faiz oranlarıyla 240 ay vadede, aylık geliri bin YTL olan bir aile ancak 22 bin YTL kredi alabiliyor. Bu durumda 30 bin YTL’lik bir ev bulması gereken bu ailenin, ödeyeceği taksit tutarı da 333 YTL oluyor. Eğer alacağınız konut 100 bin YTL’nin üzerinde ise aylık toplam gelirinizin de en az 5 bin YTL olması gerekiyor. Böyle bir ev için yüzde 25 peşinat verecek olan bu ailenin aylık ödemeleri 1666 YTL’yi buluyor.

Peşinat arttıkça alınacak kredi miktarı düşüyor. Ancak bu durum yaklaşık 2 yıldır ’kira öder gibi taksit hayali’ ile mortgage’yi dört gözle bekleyen dar gelirlinin ev sahibi olmasına yetmiyor. Tasarının yasallaşmasına rağmen, faiz oranlarının henüz yüzde 1’lerin üazerinde seyretmesi yüzünden pek çok dar gelirli hayallerini bir süre daha rafa kaldırmak zorunda kalıyor. Mortgage dar gelirlinin hayallerini karşılanmazken, dar gelirli tüketicilerin ev sahibi olabilmesi için mortgage’de daha çok yol kat edilmesi gerekiyor. Mortgage’nin mimarlarından olan Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener’in de açıklamaları bu hayalin çok yakında gerçekleşmeyeceğinin en büyük göstergesi. Şener, mortgage’nin yasalaşmasının ardından yaptığı açıklamada sistemin faizlerde hızlı bir düşüş yaratmayacağını ve sistemin özellikle dar gelirlilere hitap etmeyeceği itirafında bulundu.

ORTALAMA TAKSÄ°T 1.250 YTL

Biz de buradan yola çıkarak yaptığımız çalışmayla, bugünkü mevcut faiz olan yüzde 1.50 ve faizlerin yüzde 0.99’a gerilediÄŸinde gelire göre alınabilecek kredi tutarlarını hesapladık. Burada kredinin aylık taksitini toplam hane gelirinin üçte birini aÅŸmaması kuralından yola çıkarak, gelire göre aylık taksitleri bulduk. Baz aldığımız tüketici ise aylık geliri bin YTL ve 5 bin YTL arasındaki sahip aileler oldu. Vadeyi ise 240 aylık (20 yıl) olarak belirledik. Bu verilere göre, bin YTL gelire sahip olan bir tüketicin ödeyebileceÄŸi maksimum aylık taksit 333 YTL’yi aÅŸamıyor. Yani bu tüketicinin bankadan yüzde 1.50 faizle 240 ay vade ile alacağı kredi miktarı 22 bin YTL ile sınırlı kalıyor. Bugün kullanılan kredilerde ortalama aylık taksitlerin 1.250 YTL olduÄŸu dikkate alındığında, ancak 3.500-4 bin YTL gelire sahip bir tüketicin ortalama 75-85 bin YTL kredi alabileceÄŸi ortaya çıkıyor.Â

Mortgage’nin işlerlik kazanmasının ardından ikincil piyasalarında oturmasıyla birlikte bankaların yeni kaynak yaratmalarıyla faizlerinde gerilemesi bekleniyor. Bankacılar, yüzde 1 seviyelerinde faizlerin ekonomide bir olumsuzluk yaşanmaması durumunda orta vadede gündeme gelebileceğini belirtiyor. Faizlerin yüzde 1’in altına inmesi bile dar gelirliyi mutlu etmeyecek gibi görünüyor. Çünkü yüzde 0.99 oranında faizle bile dar gelirli tüketici ev sahibi olamıyor. Yine yaptığımız araştırmada, yüzde 0.99 faizle bin YTL gelire sahip olan bir tüketicinin ödemesi gereken 333 YTL aylık kredi taksitiyle alabileceği toplam kredi miktarı 31 bin YTL ile sınırlanıyor. Burada da 2.500-3.000 YTL gelirin altındaki tüketicilerin ev sahibi olması hayal gibi görünüyor.

AVRUPA GÄ°BÄ° FAÄ°Z GEREKLÄ°

Bankacılar, faiz oranlarının mortgage’den bağımsız şekillendiğini belirtirken, faizleri makroekonomik faktörlerin belirlediğini ifade ediyor. Faizlerin yüzde 1 seviyelerine gerilemesinde bile dar gelirli tüketicilerin ev sahibi olma hayallerini İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük kentlerde  gerçekleştiremeyeceğini dile getiren bankacılar, dar gelirlilerin ancak mortgage’den ABD ve Avrupa’da olduğu gibi yüzde 0.50 seviyelerinde faizlerle yararlanabileceğini belirtiyor. Bunun ekonomide bir olumsuzluk olmaması durumunda önümüzdeki 5 yıl içinde gerçekleşmesi bekleniyor.

Kredi konut değerinin yüzde 75’ini karşılıyor

Mortgage’de de bugüne kadar bankaların uygulamakta olduğu konutun ekspertiz değerinin yüzde 25’inin mutlaka tüketicilerin birimleri ile karşılaması gerekiyor. Yani bugün 150 bin YTL değerindeki bir ev için tüketicin cebinde 37 bin 500 YTL birikim olması şartı aranıyor.

Kredinin aylık taksiti gelirin üçte biri kadar

Bankacılık sektöründeki uygulamaya göre kredinin aylık taksitinin toplam hane gelirinin üçte biri kadar olması gerekiyor. Bankacılar, tüketicinin diğer kredileri, kredi kartı ödemelerini de göz önünde bulundururken, bazen bu tutar toplam gelirin 3’te ikisine çıkabilirken, tüketicinin riskine bağlı olarak aşağıda inebiliyor. Tüketicinin yaşadığı şehirdeki harcama gücü, gelir dağlımı da bu hesaplamalarda önemli rol oynuyor.

Dar gelirliye yönelik değil

Mortgage’nin yasalaşmasının ardından kira gideri kadar bir taksitle ev sahibi olmak isteyen tüketicilerin sevinci kısa sürdü. Çünkü Mortgage sisteminin mimarlarından Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener yaptığı uyarı ile mortgage’nin dar gelirlilere hitap etmeyeceği gerçeğini gündeme getirdi. Şener açıklamasında, "Bu sistemin ödeme gücü olmayanlara hitap etmediğini kabul etmek gerekir. Asgari ücretli ya da dar gelirliler bu sistemle konut alamazlar" itirafında bulunurken, şunları söylemişti: "Eğer ödeme kabiliyeti varsa krediyi alır ve konut sahibi olur. 50 bin YTL kredi alan biri 20 yıl vadede aylık ödeyeceği miktar 551 YTL olacaktır. Yani bu düzeyde ödeme gücü olmayan biri bu krediyi alamaz, dar gelirli asgari ücret sahibi biriyse olmaz."

Dar gelirli için yıllık yüzde 6-8 faiz gerekli

Finansbank Bireysel Bankacılık Bölüm Başkanı Tunç Akyurt: "Mortgage’nin faizlerin seyri üzerinde çok büyük bir etkisi yok. Faizleri makroekonomik faktörler belirliyor. Dolayısıyla bugünkü mevcut faiz oranları dar gelirlinin konut sahibi olmasına olanak sağlamıyor. Ancak uzun vadede mortgage kanunun getirdiği avantajlarla ikinci el piyasanın oturmasıyla birlikte bankaların fonlama maliyetleri düşecek. Bu da düşük faizi gündeme getirecek. Bugün kullanılan konut kredilerinde ortalama aylık taksitler 1.250 civarında. Buda yaklaşık 3.500 civarında geliri olan tüketicilere hitap ediyor. Dar gelirliye hitap edebilmesi için aylık taksitlerin 600-700 YTL olması lazım. Yüzde 1 seviyeleri bile bu taksite denk gelmiyor. Türkiye’de ABD ve Avrupa gibi yıllık 6-8 arasında (aylık yüzde 0.50 ve altı) bir faiz oranı konuşulduğunda geniş bir kitleye hitap edilebilir. Bankacılık sektörü kredi kullandırırken tüketicinin aylık taksitlerinin toplam hane gelirinin üçte birini aşmaması istenir. Bu tüketiciye göre değişebiliyor. Bu kural tüm dünyada da böyledir."

Kişi başı gelirin artması gerekiyor

Cem Muratoğlu Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı: "Konut kredilerinde şu anda orta ve orta üst gelir grubunun kredi kullandığını görüyoruz. Çünkü mevcut faiz oranları ve vadelerle dar gelirli tüketicilerin mortgage’den faydalanacağını düşünmüyorum. Konut kredilerinin dar gelirli tüketicilere de hitap edebilmesi için kişi başını gelirin yükselmesi gerekiyor. Ancak bu durumda mortgage onlar için anlamlı olabilir. Mevcut krediler şu anda 3.500-4.000 YTL gelire sahip olanlara hitap ediyor. Faizler yüzde 1’in altına gerilese de yine dar gelirlinin ödeme gücüne hitap edilemeyecek. Kişi başı gelir yıllık 5 bin dolar. Bunun ikiye katlaması gerekiyor."