Emlakçının derdi kayıt dışı rakip

Türkiye’de inşaat sektörünün özellikle son yıllarda hızla büyümesi, varlığını bu sektörle birlikte sürdüren diğer meslek dallarına olan ilgiyi de arttırıyor. Bunlar arasında en çok talep görenlerden biri emlakçılık. Emlakçılar, gayrimenkul satın almak, kiralamak isteyenler adına araştırma yapıyor, bu kişilere portföylerindeki gayrimenkulleri gösteriyor, hukuki durumlarla ilgili soruları yanıtlıyor, tapu veya kontrat işlemlerini yapıyorlar. Çok az sermaye gerektiren bu mesleği Türkiye’de yüzbinlerce kişinin yaptığı tahmin edilse de net bir rakama ulaşılamıyor. Çünkü, sektörde kayıtlıdan çok kayıt dışı çalışılıyor. Tahminlere göre emlakçılık yapan 180-200 bin civarında kişiden, kayıtlı olanların sayısı yalnızca 80 bin civarında. Bu da 100 binden fazla kişinin kayıt dışı faaliyet gösterdiği anlamına geliyor.

KAZANÇ KOMİSYONDAN
Bir emlakçı, kazancını satışına veya kiralanmasına aracılık ettiği gayrimenkuller üzerinden sağlıyor. Bu aracılık hizmeti karşılığında belli oranda komisyon geliri elde ediyor. Sektör genelinde geçerli olan oranlara göre eğer bir gayrimenkul satışına aracılık ediliyorsa hem satıcıdan hem de alıcıdan satış fiyatı üzerinden yüzde 3, yani toplamda yüzde 6 komisyon alınıyor. Bu bir kiralama işlemi ise yıllık kiranın yüzde 12’si kadar komisyon alınıyor. Yani, emlakçının kazancı gayrimenkulün satış veya kiralanma fiyatına bağlı. Bu nedenle, bazen tek bir satış ile çok büyük kazanç elde edilebiliyor.

Emlakçılık farklı şekillerde yapılabiliyor. Kişiler kendi emlak ofislerini açabiliyor, bir emlak ofisinde danışmanlık yapabiliyor, bir emlak zincirinin franchise’ını alabiliyor ya da bir emlak zincirinin franchise ofisinde danışman olarak çalışabiliyorlar. Emlak zincirlerinin franchise ofislerindeki gayrimenkul danışmanları, ofisin ve marka isminin kullanımı karşılığında, franchise veren şirkette belirlenen sisteme göre belli ödemeler yapıyorlar. Bazı sistemlerde aylık sabit bir ödeme olabiliyor, bazılarında danışmanın aldığı komisyon bedeli belli bir oranda paylaşılabiliyor ya da bunların her ikisi de olabiliyor. Örneğin, emlak zinciri Remax’ta iki farklı yöntem var. RAPP denilen ilk yöntemde bir danışman, Remax Türkiye’ye’a sabit olarak aylık ortalama 350 TL masa parası ödüyor. Bunun yanında, danışman bir satıştan kazandığı komisyonun yüzde 48’ini kendi alırken, yüzde 52’sini bağlı olduğu franchise ofisine bırakıyor. Franchise ofisi ise kendi payının yüzde 8’ini Remax Türkiye’ye veriyor. İkinci yöntemde ise danışmanın aylık sabit olarak ödemesi gereken miktar ortalama 1.000 dolara çıkıyor. Ancak, aracılık yapılan satıştan alınan komisyonun yüzde 80’i danışmana, yüzde 20’si franchise ofisine kalıyor. Her iki yöntemde de danışmanlar yıllık ortalama 200 dolar üyelik ücreti ödüyorlar.

KANUN BEKLENİYOR
Türkiye’de emlakçılık mesleğini düzenleyen bir kanun yok. Bu mesleği yapanlar 2003’te resmi gazetede yayınlanan ve 2004’te son şeklini alan emlak komisyonculuğuyla ilgili mecburi standart tebliğine bağlı hareket ediyorlar. Bu tebliğe göre emlakçılık yapmak isteyenler Milli Eğitim Bakanlığı onaylı bir eğitimden geçerek sertifika almak zorundalar. Eğer, emlak danışmanı ile hizmet verdiği kişi veya kurum arasında bir problem çıkarsa borçlar kanunu ve ticaret kanunundaki aracılık hizmeti kapsamında değerlendiriliyor. Emlakçılık sektöründe faaliyet gösterenler kendi meslekleri özelinde bir kanunun olması gerektiği konusunda hemfikirler. Kanun meclisten geçerse mesleğin kökten bir değişime uğramasına kesin gözüyle bakılıyor.

Çünkü, kanun geçerse muhtemelen bugün olduğu gibi her sertifika alan kendine bir emlak ofisi açamayacak ve sektördeki kayıt dışı çalışma oranı düşecek. Kanunun ne zaman çıkacağı ise henüz öngörülemiyor.

GİRİŞİMCİLERE UYGUN
Emlakçılık, neredeyse sıfır sermaye ile çok iyi para kazanılabilecek ender mesleklerden biri. Bu işi yapmak için bir emlak ofisi açmaya veya bir emlak zincirinin franchise’ını almak şart değil. Bir emlak zincirinin franchise ofisini kullanıp, gelirin bir kısmını bu ofis ile paylaşarak da büyük paralar kazanılabiliyor. Burada maliyet, franchise ofisini kullanma karşılığı ödenen aylık bedel ve portföydeki gayrimenkullerin tanıtımı için yapılan pazarlama giderleri oluyor. Bu pazarlama giderlerinin ne kadar olacağı da danışmana kalmış. Yani, tek kişilik bir şirket gibi hareket ediliyor. Bu özelliğiyle emlakçılığı girişimciler de tercih ediyor.

OTURARAK OLMUYOR
Tüm gününü ofisinde geçiren, çevresinde ne olup bittiğinden haberdar olmayan, ihtiyaçlarını bilmeyen bir emlakçı başarılı olamıyor. Ne tür gayrimenkuller var, sahipleri kim, satış-kiralama düşünüyorlar mı, evlenecek, boşanacak var mı gibi bilgilerden fırsatlar çıkabiliyor. Emlakçıların en çok zorlandıkları alanlardan biri gayrimenkulün satışında tek yetkili olabilmek. Bunun için satıcıların ikna edilmesi çok zor. Genellikle, bir daire için aynı çevrede bulunan farklı emlak ofisleri devrede oluyor. Evi kim satarsa veya kiraya verirse komisyon onun oluyor. Sadece bazı büyük emlak zincirleri kapalı portföy çalışabiliyor. Emlakçıların satıcıları sözleşme imzalamaya ikna edememesi ise satış esnasında kendilerinin devre dışı bırakılmasıyla sonuçlanabiliyor. Eğer emlakçı sözleşme yapamazsa, komisyon alamama riski yükseliyor. Bu, mesleğe giren pek çok kişinin henüz 1 yıl dolmadan bu işten vazgeçmesine neden oluyor.

EMLAKÇILIĞI DÜŞÜNENLERİN EĞİTİM ALMASI ÇOK ÖNEMLİ
Emlakçılık sertifikası alabilmek için öncelikle Milli Eğitim Bakanlığı’ndan onaylı bir kuruluştan eğitim almak gerekiyor. Bu eğitimleri odalar, belediyelerin düzenlediği halk eğitim merkezleri verebiliyor. Sertifika alan bir kişi birden fazla emlak ofisi açabiliyor. Mili Eğitim Bakanlığı’nın sertifika verme yetkisi tanıdığı ilk özel kurum olan Altın Emlak’ın Genel Müdürü Hakan Erilkun, kendilerinde hem pratik hem de teorik eğitimler olduğunu söylüyor. Emlak danışmanlığı işinde başarılı olmak isteyen bir kişinin hem teknik hem de pratikte iyi bir altyapısının olması gerekiyor. Örneğin, bir emlakçı bir tapuyu eline aldığında üstünde yazılanların ne anlama geldiğini çok iyi bilmeli. Bunun yanında, bir gayrimenkul nasıl gezdirilir, alıcıyla veya satıcıyla iletişim nasıl kurulur gibi pratik tecrübeye de sahip olmalı.
Emlakçılıkla ilgili online eğitim veren ilk firma olan Research Gayrimenkul Hizmetleri Yönetim Kurulu Başkanı Müslüm Deveci, yılda binlerce kişinin kendilerinden online eğitim aldığını söylüyor. Eğitimlerde tapu okuma, gayrimenkul pazarlama, alıcı-satıcıyla iletişime geçme gibi konular bulunuyor. Bu eğitimi sadece emlak danışmanlığı yapmak isteyenler değil, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler de alıyor. Türkiye’nin dışında Almanya, Hollanda, Kanada, İngiltere gibi ülkelerden de katılımcılar oluyor. Bunun yanında, Research’a e bağlı franchise emlak ofisi açanlara bölgelerine göre farklı eğitimler de veriliyor. Örneğin, konut projelerinin ağırlık olduğu bir bölgeyse, konut projelerinin çalışma sistemine yönelik eğitimler veriliyor.

GAZETECİLİKTEN EMLAKÇILIĞA
Remax Gayrimenkul Danışmanı Nilüfer Kas, 21 yıl gazetecilik yaptıktan sonra emlakçılık yapmaya başlamış. Bu mesleği seçmesinde gazetecilik yaparken yazdığı, 20 başarılı gayrimenkul danışmanının öykülerini anlatan “Gayrimenkulün Liderleri” adlı kitap çok etkili olmuş. Yani, emlakçılığın önce kitabını yazmış, ardından da bu işi yapmaya başlamış. Nilüfer Kas’a göre emlak işinin olmazsa olmazı güven. İnsanlar, belki de tüm hayatları boyunca biriktirdikleri parayı bir gayrimenkule dönüştürmek için emlakçılardan destek arıyorlar. Bu durumda doğal olarak güvenilir birini arıyorlar. Dolayısıyla, emlakçıların danışmanlık yaptıkları kişilere bir gayrimenkulü neden almaları ya da almamaları, neden o dönemde almaları ve hangi yollarla alabilecekleri konularında danışmanlık yapmaları gerekiyor. Satıcıların ise gayrimenkulün gerçek değeri ve ekonominin gidişatı da düşünülerek iyi yönlendirilmesi gerekiyor.

BİR EMLAKÇIDA OLMASI GEREKEN ÖZELLİKLER
- İletişimi en üst seviyede tutmalı. İnsanlarla iletişim kurma konusunda çok iyi olmalı.
- Mali ve hukuki anlamda belli bir teknik bilgiye sahip olmalı.
- Faaliyet gösterdiği çevreyi semt semt, sokak sokak, bina bina tanımalı.
- Karşı tarafa güven vermeli ve empati kurmalı. Satıcıya elindeki gayrimenkulün, alıcıya da bütçesinin kendisi için de önemli olduğunu hissettirmeli.
- Çok dinlemeli ve hizmet verdiği kişinin ne istediğini anlamak için çok soru sormalı.
- Zamanı çok iyi kullanmalı. Çünkü, sözleşmelerde satıcıya gayrimenkulü belli bir süre içinde, örneğin 3 ay içinde satma sözü veriliyor.
- Portföyündeki gayrimenkulün tanıtımı için sosyal medya ve diğer emlak sitelerini iyi kullanması gerekiyor.