Siteden bağımsızlığını ilan eden blok! Hukuk ne diyor?

Emsallik ve bir o kadar ilginç bir olay İstanbul'da yaşandı. Sarıyer'de birçok bloğun bulunduğu sitede, bloklardan birisi, siteden ayrılma kararı aldı. "Artık blok olarak site yönetiminden bağımsız hareket edeceğiz" diyen blok ve site yönetimi arasındaki hukuki süreç devam ediyor. Öte yandan İstanbul Ataşehir'de de yine bir bloğun siteden ayrıldığı öğrenildi. 

Örnekler arttıkça durumun uygulanabilirliğinin yanı sıra hukuki tarafı da tartışma konusu oldu.

HUKUKÇU GÖRÜŞÜ: BLOK BAĞIMSIZ HAREKET EDEBİLİR AMA...

Site diye özetlediğimiz toplu yaşam alanlarının hukuk dilinde "Toplu Yapı" olarak isimlendirildiğini belirten ve ilgili yasa ve genelgelerin gayet açık ve net olduğunu vurgulayan Avukat Kerem Olcayto şunları kaydetti:

*Yasaya göre, toplu yapılarda yönetim planında başka türlü düzenleme olmadıkça duruma göre üç başlı yönetim olur. Bunlardan ilki, blok kat malikleri kurulunca seçilen ‘blok yöneticisi ve denetçisi’; ikincisi, blok niteliğinde olmayan yapıların kat malikleri tarafından kendilerine özgülenen ortak yerler ve tesislerin yönetimi için seçilen ‘yönetici ve denetçi’ (blok niteliğinde olmayan yapılar, kendilerine özgülenen ortak yer ve tesis bulunmaması halinde doğaldır ki yönetici ve denetçi seçmeyeceklerdir.); üçüncüsü, toplu yapının bütünü için toplu yapı temsilciler kurulunca atanan ‘yönetici ve denetçi’.

*Toplu yapıyı oluşturan yapılar (bloklar), altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olmalıdır.

*Ortak giderlere ilişkin (sitenin rutin bakım, onarım, personel gideri vb.) kendi bloğu üzerine düşen mali yükümlülüğünü yerine getirdiği sürece blokta bulunan kat maliklerince usulüne uygun alınacak kararlarla aidat konusunda bağımsız hareket edip, tasarrufta bulunabileceklerdir.

*Anlaşmazlık durumunda ise gerek kat malikleri, gerekse de blok yönetimince konu yargıya taşınarak mahkemeler tarafında ihtilafın çözülmesi talep edilecektir. *Yani blok yönetimi toplu yapı ortak gider payını ödediği sürece aidat konusunda bağımsız tasarrufta bulunma yoluna gidebilir.

ASİYED BAŞKANI: BAĞIMSIZLIK İÇİN 5'TE 4 OY ÇOKLUĞU ARANIR

Yönetim planının daha inşaat aşamasında oluşturulduğunu ve tapuda tescil edildiğini belirten Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği (ASİYED) Başkanı Av. İbrahim Güllü ise "Bunun değiştirilmesi için 5/4 oy kullanılması gerekiyor" görüşünü savundu.

Site yönetiminden blok yönetimine geçiş için uzun bir hukuki sürecin işletileceğini belirten Başkan Güllü "Oylama sonucunda toplam 50 bağımsız varsa 40 bağımsız değişmesi yönünde oy kullanırsa, yönetim planında değişiklik yapılabiliyor. Toplantıda bu oy katılımının sağlanması ile bloklar site yönetiminden ayrılabiliyor ve blok için yeni bir yönetim planı hazırlanarak tescil ettirilebiliyor. Netice olarak site yönetiminden blok yönetimine geçiş olmadığı takdirde bloğun aldığı kararların yaptırım kabiliyeti yoktur. Site yönetimin aldığı kararların iptali için hukuki süreç izlenmelidir" diye konuştu.

ELEKTRİK, SU, GÜVENLİK GİDERLERİ NE OLACAK?

Bağımsızlığını ilan etmeye çalışan blok yönetimini zorlu bir sürecin beklediğine değinen Başkan Güllü şunları kaydetti:

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde kat maliklerinin anataşınmazın genel giderlerine katılma yükümlülüğü düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre, ana taşınmazın genel giderleri; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerinden oluşmaktadır.
• Genel giderlerden olan ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi ve onarımı ile yönetim ve ortak tesislerin işletme giderleri doğrudan ortak yerlerle ilgilidir.
• Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana taşınmazın sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

"YARGITAY KARARLARINDA EMSALLİK DETAYLAR VAR"

Söz konusu giderlerin kapsamına "çatı, ortak teras, ortak televizyon şebekesi, asansör gibi" bütün ortak yer ve tesislerin bakım, koruma, onarım ve bunlarla ilgili her türlü işletme ve personel harcamalarının girdiğini belirten Başkan Güllü "Ortak yerlere ilişkin giderlere katılma yükümlülüğü, oturma izninin alındığı tarihten itibaren, oturma izni alınmadan tahsis edilen bağımsız bölüme fiilen oturulmuşsa, oturma tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak Yargıtay’ın, kat malikinin söz konusu genel giderlere katılma yükümlülüğünün bağımsız bölüme tapusicilinde malik olduğu günden itibaren başlayacağına ilişkin kararları da mevcut" dedi.

SİTE YÖNETİMİNİN HUKUKİ HAKLARI NELER?

Ayrılıkçı bloklar için site yönetimlerinin izleyebileceği hukuki süreci de özetleyen Güllü "Toplu yapılarda da birden fazla bloktan oluşan sitenin tamamını ilgilendiren giderlerden kat maliklerinin tümü sorumlu olduğu için, payına düşen aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında da site yönetiminin dava açma ve icra takibi yapma yetkisi vardır" dedi.