Ofis piyasasında son durum!

2011’de gayrimenkul piyasasında konutta olduğu kadar ofiste de büyük bir hareketlilik yaşandı. İnşaatı devam eden ve proje aşamasında bulunan birçok ofis projesinin iki yıl içinde tamamlanacak olması nedeniyle, hareketliliğin daha da artacağı görülüyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme Şirketi, ofis piyasasının 2011 yılı değerlendirmesini içeren bir araştırma gerçekleştirdi. Bu araştırmada ofis kira bedellerinin bölgesel artışları, ofis piyasası için gelecek vaat eden bölgeler ve kira bedelleri, ofis trendlerinin 2012 ve sonrasında ne yönde ilerleyeceği gibi konulara ışık tutuldu.  İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD)’nin Yönetici Ortak’ı Celal Erdoğdu’ya göre; 2011 İstanbul ofis piyasası son derece hareketli bir dönem geçirdi. Hızla büyüyen ekonomi, yabancı yatırımlar ve genişleyen iş hacmi özellikle büyük şehirlerde nitelikli ofis ihtiyacını artırdı. “Aylık şirket istatistiklerine bakıldığında, 2011 yılının Ocak ayında Türkiye’de kurulan şirket sayısı bir rekor kırarak 6 bin adedi aştı” diyen Erdoğdu, bu şirketlerin yüzde 35’inin yer aldığı İstanbul’un, ofis yatırımları için elverişli bir ortam sunduğunu, bu sebeple de geçtiğimiz yıl İstanbul’da A+, A ve B+ sınıfı ofis yatırımlarının hız kazandığını söylüyor.

Merkezde ofis stoku yüzde 40
İstanbul Gayrimenkul Değerleme şirketinin raporuna göre, İstanbul’da kaliteli ofis stokunun yoğun olarak bulunduğu bölgeler; Avrupa MİA (Merkezi İş Alanı), MİA Dışı Avrupa ve Anadolu Bölgesi olarak 3 gruba ayrılıyor. Beşiktaş’tan Maslak’a kadar Büyükdere Caddesi etrafında gelişen MİA Bölgesi, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak gibi önemli iş merkezlerini barındırıyor. MİA Bölgesi yaklaşık 1 milyon 200 bin metrekare ofis alanı ile İstanbul’daki toplam stokun yüzde 40’ını oluşturuyor. MİA Dışı Avrupa Bölgesi; Şişli, Taksim ve Atatürk Havaalanı çevresinde bulunan ofis alanlarını içeriyor. Toplam stokun yüzde 28’ini oluşturan bu bölgelerde yaklaşık 820 bin metrekare ofis alanı bulunuyor. Anadolu Bölgesi’nde ise Altunizade, Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı ve Ataşehir’de yoğunlaşan ofis stoku 950 bin metrekare olup, toplam stoktaki payı yüzde 32. (Grafik 1)

2012’de stokta yüzde 30 artış
İGD tarafından hazırlanan rapora göre; İstanbul’da 2010 sonu itibariyle yaklaşık 2.7 milyon metrekare olan kaliteli ofis stoku, 2011 yılının sonunda yüzde 8,2 oranında artarak 2,9 milyon metrekareye ulaştı. İnşaatı devam eden ofis binalarıyla birlikte, 2014 yılının sonuna kadar mevcut stoka 900 bin metrekare ofis alanı daha ekleneceği öngörülüyor. Bu da önümüzdeki iki sene içerisinde İstanbul’daki ofis stokunda yüzde 30 artış olacağını gösteriyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD)’nin Yönetici Ortak’ı Celal Erdoğdu, “Önümüzdeki yıllarda, MİA bölgesi arz edilecek yeni ofis alanlarıyla stoktaki üstünlüğünü devam ettirecek” diyor ve ekliyor: “Bu bölgede birçok A+ sınıfı ofis binasının yapımına başlandı. Trump Towers (Mecidiyeköy), Rönesans Mecidiyeköy, Arista Bomonti, İtower Bomonti, Soyak Soho (Esentepe), İstanbloom (Zincirlikuyu), Zorlu Center (Zincirlikuyu), Tekfen Ofis Binası (Levent), Diamond of İstanbul (Maslak) ve 42 Maslak bunlardan birkaçı. 2014 yılına kadar MIA bölgesindeki ofis stoku artışının 450 bin metrekareyi bulması bekleniyor.”

En çok artış havalimanı çevresinde
2012-2014 yılları arasında MİA’dan sonra en çok artış Atatürk Havaalanı’na yakın bölgelerde gerçekleşecek. Basın Ekspres Yolu çevresinde, Ağaoğlu’nun My Office 212 (47 bin metrekare) ve Torunlar GYO’nun Mall of İstanbul
(25 bin metrekare) projelerinin hizmete girmesi planlanıyor. Son zamanlarda, konut alanları olarak gelişen Bahçeşehir, Beyliküdüzü ve Esenyurt bölgelerinde de ofis alanları içeren karma projeler inşa ediliyor.

Kağıthane ve Bayrampaşa revaçta
Avrupa Yakası’nda, MİA dışında Kağıthane ve Bayrampaşa yeni ofis bölgeleri olarak öne çıkıyor. Kağıthane’de Papirus Plaza (40 bin metrekare) ve Kağıthane Ofis Park (32.700 metrekare) bölgenin çehresini değiştireceğe benziyor. Diğer yandan, ulaşım ve hizmet olanaklarının iyileşmesiyle Bayrampaşa bölgesi de A sınıfı ofis yatırımlarını çeken bir yer haline gelmeye başladı. Bu bölgede inşaatı devam eden Diamond Tower’daki ofisler metrekaresi 3.600-5.500 TL arasında fiyatlarla satılmaya başlandı.

Kavacık doygunluğa ulaştı
Anadolu Yakası’nın önemli ofis bölgelerinden biri olan Ümraniye’de, Anel İş Merkezi (61.500 metrekare) ve Buyaka Project (17 bin metrekare) gibi projelerin 2012 yılı içerisinde tamamlanması planlanıyor. İstanbul’un yeni finans merkezi olarak düşünülen Ataşehir’de ise Sarphan Finanspark, Palladium Tower (55 bin metrekare) ve Ağaoğlu My Office (47 bin metrekare) gibi A+ sınıfı ofis projeleri 2014 yılında hizmete girecek. Bu binaların belirlenen metrekare satış fiyatları 8 bin-10 bin TL arasında. Diğer yandan Kavacık bölgesi, boşluk oranlarının yüksek olması nedeniyle şu an ofis yatırımı açısından doygunluğa ulaşmış görünüyor. Anadolu Yakası’nda E-5 hattı üzerindeki Göztepe, Maltepe, Kartal ve Pendik yeni ofis bölgeleri olarak gelişme gösteren bölgeler olarak öne çıkıyor. Bu bölgelerde lansmanı yapılmış olan Nida Kule (Göztepe), Ofisim İstanbul (Maltepe) ve Vizyon Bulvar (Kartal) gibi projelerde metrekare satış fiyatları 4 bin TL-7.500 TL arasında değişiyor.

Avrupa yakasında boşluk oranı yüzde 22
2011’de ofis piyasasına eklenen yeni alanlara rağmen boşluk oranları düşük kalmaya devam etti. Boş alanların artmaması, firmaların ofis talebinin henüz tam olarak karşılanmadığını gösteriyor. Ofis yatırımlarının en fazla yoğunlaştığı MIA bölgesinde ortalama boşluk oranı yüzde 3,5 olarak belirlendi. (Grafik 2)
Avrupa yakasında MIA dışı ofis bölgelerinde ortalama boşluk oranı yüzde 22, Anadolu Bölgesi’nde ise yüzde 14 seviyelerinde. MIA dışı Avrupa Bölgesi’nde boş alanların fazla olması, havaalanı çevresinde arz edilen ofis katlarının henüz tam olarak dolmamasından kaynaklanıyor.

Kiralar durağan seviyede
2011 yılında İstanbul’daki ofis kiraları sınırlı bir artış gösterdi. Geçtiğimiz yılsonu itibariyle, tüm ofis bölgeleri arasında en yüksek kira getirisi olan MIA’da A+ sınıfı ofis binalarının aylık kira ortalaması 36 $/metrekare. MIA dışı Avrupa Bölgesi’nde ise A+ sınıfı binalar daha ekonomik ve kiralar aylık 26 $/metrekare civarında. Anadolu Bölgesi’ne gelince A sınıfı binalarda ofislerin kira ortalaması 21 $/metrekare civarında iken, Ataşehir’de yapılan A+ sınıfı ofisler için ortalama aylık kira bedeli 26 $/metrekareye çıkıyor. 2012 yılının ilk yarısında, ekonomide görülen yavaşlamanın kiralama taleplerine yansıyacağı ve buna paralel olarak ofis kiralarının durağan bir seyir izleyeceği, ikinci yarıdan itibaren de hareketlenmesi beklenen ekonomiyle birlikte ofis kiralarında da bir miktar artış olması bekleniyor.

2012 ofis trendi: Yatay ve çevreci
Avrupa krizinin etkileri, 2012’nin ilk yarısında tüm gayrimenkul yatırımlarında olduğu gibi ofis piyasasında da hızın kesilmesine neden olabilir. Hali hazırda başlanan ofis yatırımlarının çokluğu da düşünüldüğünde, yeni ofis projelerinin gelecek arza ve boşluk oranlarına bağlı olarak beklemeye alınacağı düşünülüyor.
Son zamanlarda ofis binalarında enerji verimliliği ve yeşil bina kavramı dikkat çeken bir konu haline gelmeye başladı. Gün geçtikçe LEED veya BREEAM gibi yeşil bina sertifikalarına sahip, çevre dostu ofis binalarına talep giderek artıyor. Türkiye’de şimdiye kadar 17 binaya LEED, 7 binaya BREEAM sertifikası verildi; 51 bina için de LEED sertifikası almak üzere başvuruda bulunuldu. Sertifika alan ofis binalarından bazıları arasında; Kavacık Ticaret Merkezi, Güler Plaza (Kavacık), Soyak Holding Binası (Mecidiyeköy), , Tekfen Levent Ofis ve Unileveler Ofisi (Ümraniye) sayılabilir. Prestij açısından da önemli hale gelen yeşil bina uygulamalarının yakın gelecekte kamu ve özel sektörde daha yaygın hale gelmesi kaçınılmaz olarak görünmektedir. Binalarda çevre ile ilgili bilincin artmasının yanı sıra ofis çalışanlarının verimliliği, iş ortamının kalitesi ve çalışan memnuniyeti gibi unsurlar da ofis geliştirme kriterlerinde üst sıralara yerleşmeye başladı. Yeni tasarlanan A+ sınıfı ofis binalarında çalışanların dinlenme, spor, hobi, alışveriş ve sekreterya vb gibi neredeyse, tüm ihtiyaçlarını karşılayan mekanlar ve yönetim sistemleri oluşturuluyor. İstanbul’da Trump Towers ve iTower Bomonti bu tarzda yeni ve inovatif bir iş ortamı sunan örnekler arasında…

Az katlı tasarıma ilgi artacak
Ofis binalarında öne çıkan diğer bir trend ise, yurtdışında oldukça rağbet gören yatay ofis konsepti. Doğaya yakın ve az katlı tasarımlar 42 Maslak, Kağıthane Ofis Park ve Varyap Plaza (Pendik) gibi projelerde uygulanıyor. İş yaşamında sosyalleşmeyi destekleyen ve iş verimliliğini arttırmayı hedefleyen yatay ofis binalarının önümüzdeki yıllarda daha fazla görülmesi bekleniyor.

Ofis Sınıfları
A+  Son 10 yıl içerisinde yapılmış olan ofis binalarıdır. Eşsiz ve dikkat çekici bir mimari tasarımları vardır. En son teknoloji, kalite ve konfor koşulları sunarlar. Mükemmel bir bina yönetimi, kaliteli ve prestijli kiracılar, yüksek ulaşılabilirlik ve ortalamadan yüksek kiralar diğer önemli özellikleri arasındadır.
A   0-15 yaşında, çok iyi kalitede malzemelerle tasarlanmış binalardır. Profesyonel bina yönetimi, yeterli otopark, minimum 2,7 metre net tavan yüksekliği, iç mekan esnekliği, 24 saat kullanım ve güvenlik, güneş korumalı camlar  ve yüksek ulaşılabilirlik özelliktedir.
B+ Son 10 yıl içerisinde yapılmış, tasarım açısından iyi niteliklere sahip binalardır. Teknolojik açıdan A sınıfı kadar olmasa da B sınıfından daha donanımlı olan bu binalarda profesyonel bina yönetimi vardır. Ancak ulaşılabilirlik açısından pek güçlü değildir.
B   2000 yılı öncesine ait yıpranmış A sınıfı binalardır. Teknolojik açıdan donanımlı olup, kalite ve konfor özelliklerine sahiptir. Profesyonel bina yönetimi, minimum 2,7 metre net tavan yüksekliği ve iç mekan esnekliği gibi özellikleri vardır.
C   Çoğunlukla 20-25 yıl önce yapılmış ve herhangi bir tadilattan geçmemiş olan binalardır. Mimari tasarım açısından modası geçmiştir. Düşük kalite ve konfor koşulları vardır. Enerji verimliliği açısından iyi değildir.