Milyonları ilgilendiren aidat zammı yolda! Yüksek ücret ödediği halde yeterli hizmeti alamayanlar anlattı… İşte dikkat edilmesi gerekenler | 6 SORU 6 YANIT

Yeni yılın yaklaşmasıyla birlikte, apartman ve site sakinlerini ilgilendiren en büyük konu aidat zamları… Asgari ücrete yapılan zamla birlikte, site yönetimleri toplantılar düzenleyerek, aidatları belirlemeye başlayacak. Ancak, bu süreçte fahiş zamlar ve haksız taleplerle karşılaşmamak adına sakinlerin dikkat etmesi gereken pek çok nokta bulunuyor.

Özellikle büyük sitelerde aidatların büyük bir kısmı personel maaşları, güvenlik hizmetleri ve bakım masraflarına gidiyor. Fakat bu hizmetlerin karşılığını alamayan sakinler, yönetimle yaşadıkları problemlerden yakınıyor.

Örneğin elektrik kesintileri yüzünden perişan olan bir site sakini, üç gün boyunca elektrik alamadıkları için hem maddi zarar gördü hem de site yönetiminin sorumluluk almaması nedeniyle büyük hayal kırıklığına uğradı. Aynı şekilde, güvenlik kameralarının yetersizliği nedeniyle aracına zarar gelen bir başka sakin ise suçluyu bulmak için başvurdukları yönetimden tatmin edici bir yanıt alamadıklarını belirtti. Bu tür olaylar ise aidat ödemelerinin karşılığında alınan hizmetlerin sorgulanmasına yol açıyor.

Peki, apartman ya da site aidatlarında zam nasıl belirleniyor?
Genel kurula katılsın ya da katılmasın tüm malikler alınan zam kararına itiraz edebilir mi?
Yüksek aidat ödediği halde yeterli hizmeti alamayan sakinler nasıl bir yol izlemeli?

Hem yüksek aidat ödediği halde yeterli hizmeti alamayan kişilerle konuştuk hem de konunun uzmanı olan Gayrimenkul Hukukçusu Avukat Ali Güvenç Kiraz ile tüm bu sorulara yanıt aldık.

‘DÜNYANIN AİDATINI ÖDÜYORUZ AMA SÜREKLİ ELEKTRİKLERİMİZ KESİLİYOR’
Sevtap B. (37)

Oturduğum sitede 5 binin üzerinde insan yaşıyor. Bugüne kadar pek çok sorun yaşadık ve çoğu çözümsüz kaldı. Özellikle kronikleşen bir sorunumuz var o da elektrik kesintileri... Havanın yağmurlu olduğu günlerde sürekli elektrik kesintisi yaşıyoruz.

Geçtiğimiz hafta da aynı sorunu yaşadık ve perişan olduk. Bu kesinti, tüm site genelinde değil, sadece bizim blokta yaşandı. Önce birkaç saatlik bir kesinti olduğunu düşündük. Bina sakinleri olarak açtığımız gruptan komşularımızla yazışmaya başladık. Ben bilgi almak için site yönetimini aradığımda, sorunun site kaynaklı değil, elektrik dağıtım şirketi kaynaklı olduğunu söylediler. Birkaç saat içerisinde düzelecek umuduyla sessizce bekledik.

Üç saat sonunda hâlâ bir gelişme yaşanmadığı için hepimiz teker teker elektrik şirketini aradık. Aldığımız yanıt, “Bizlik bir durum yok, sorun site kaynaklı” oldu. Gün sonunda yönetim, hatanın site kaynaklı bir problem olduğunu kabul etti ve çalışmalara başladıklarını söylediler. Her aramamızda “Bir saate hallolacak, çok az kaldı, parça bekleniyor” diyerek oyaladılar, ancak binanın sadece birkaç katı haricinde tüm katlara elektrik verilemedi.

Bu şekilde yazışmalar, gergin konuşmalar ve kavgalar tam üç gün sürdü. Yönetim, elektrik panellerinin yenilenmediği ve o bölümün üzerine her yağmur yağdığında su geldiği için bozulan sistemin son yağmurda tamamen çalışamaz hale geldiğini bildirdi. Üç gün boyunca birçok insan internetini kullanamadı, buzdolabındaki ve buzluğundaki yiyecekleri atmak zorunda kaldı. Ben de evden çalıştığım için üç gün boyunca arkadaşımda kaldım. Döndüğümde ise 4-5 saat buzluktaki yiyecekleri atmak ve temizlemek zorunda kaldım.

Tabii ki, üç günlük elektrik kesintisinin hasarı sadece çöpe attığımız yiyeceklerle sınırlı kalmadı. TV’yi açtığımda dalgalanmalar ve ekranda çizgiler fark ettim. Servisi aradım ve geldiklerinde bu arızanın elektrik kesintisi sonrası olduğunu, bu tür kesintilerin beyaz eşyaları bozabileceğini söylediler.

Diğer beyaz eşyalar şu an çalışıyor ama ne zaman bozulur bilemiyorum. Yönetimle hasarlarımızın karşılanması konusunda konuştuğumuzda, bu konuda yapabilecek bir şeyleri olmadıklarını söylüyorlar. Diğer komşularımızda da durum aynı. Bozulan elektronik eşyalar ve çöpe atılan yiyeceklerden kendilerini hiçbir şekilde sorumlu tutmuyorlar.

Özetle, tonlarca aidat ödediğimiz site yönetimlerinin bu tavrını görünce, insan ister istemez bu kadar parayı çöpe mi atıyoruz hissine kapılıyor.

‘KAMERA HER YERİ GÖRMÜYORSA ORADA OLMASININ NE FAYDASI VAR?’
Hakan Y. (47)

İstanbul’da 800’den fazla dairenin bulunduğu bir sitede oturuyoruz. Aylık aidatlarımız dairelerin metrekare büyüklüğü, kaçıncı katta olduğu gibi faktörlere bağlı olarak değişiyor. Bizimki 2750 TL; bu miktarın altını ödeyenler de üstünü ödeyenler de var sitede.

Bu ücrete katlarda bulunan konteynerlere attığımız çöplerin alınması, koridorların temizliği, asansörlerin bakımı ve tamiri, sitedeki havuz, spor salonu, kapalı otopark gibi ortak alanların bakımı, kamera dahil güvenlik hizmetleri ve diğer personelin maaşları gibi hizmetler dahil. Nitekim yıllık gider tablolarına bakıldığında da en büyük masraf kalemleri genellikle personel maaşları ile asansör, güvenlik gibi dışarıdan alınan hizmetler oluyor.

Bir başka deyişle aidat ödemesinin önemli bir kısmını güvenlik için veriyoruz. Hal böyle olunca araçlarımızın kapalı otoparkta güvende olduğuna, başına bir iş gelse de birilerinin sorumluluğu üstleneceğine inanıyoruz. Ne var ki hakikatin böyle olmadığını birkaç ay önce oldukça tatsız bir olay sayesinde öğrenmiş olduk.

Galeriden gıcır gıcır çıkarıp eve getirdiğimiz, kullanmaya kıyamadığımız otomobilimizi, kapalı otoparka yerleştirip gözümüz arkada kalmadan evimize girdik. Araç, 10 gün boyunca yerinde kaldı. 10 günün sonunda yeniden ihtiyacımız olduğunda gördük ki sol tarafta ön çamurluktan arka çamurluğa kadar boydan boya uzanan beyaz çizikler mevcut. Tebeşir ya da plastik tozunu andıran bu çiziklerin bir kısmı silmekle çıksa da bazı yerlerde boya oldukça aşınmış ve alttaki renk bile görünür hale gelmişti. Muhtemelen yüksek bir arazi aracının yan tamponunun ya da plastik konteyner benzeri bir cismin sürtünmesiyle oluşmuştu çizikler.

Tahmin edebileceğiniz üzere hemen site yönetimine başvurduk, dilekçe yazarak otopark kameralarına bakılmasını ve çiziklerin sorumlusunun tespit edilmesini istedik hatta birebir güvenlik müdürüyle görüştük. Güvenlik görevlilerinden biri gelip keşif yaptı, aracın durduğu noktanın fotoğraflarını çekti ve görüntülerin izlenip bize bilgi verileceğini söyledi. Ancak görüntülerin sadece 7 gün saklandığını, daha eski görüntülerin silindiğini de belirtti.

Aradan 1 hafta geçti, kimseden ses çıkmadı. Yönetimi aradığımızda pek de inandırıcı olmayan bir biçimde "görüntülerin izlendiğini ancak konuyla ilgili kişinin izinde olduğunu, pazartesi dönünce bize bilgi vereceğini" söylediler. Pazartesi yine arayan soran olmayınca bir kez daha aradık ve e-postayla bilgilendirme yapılacağını öğrendik. Nihayetinde gelen e-postada ise "kameraların aracımın durduğu noktayı görmediği, bu nedenle görüntü taramalarından bir sonuç elde edilemediği" bildirildi. Sözün kısası günlerce boş yere beklemiş, aracımızı kimin çizdiğini öğrenememiş olduk.

Şunun şurasında yılbaşına 1 hafta var, asgari ücret zamları belli olur olmaz aidatlarımıza da zam geleceği âşikar. "Bu parayı neye veriyoruz?" diye sorduğumuzda "Kamera var, güvenlik var" diye yanıt alıyoruz yönetimden. Peki kameralar her yeri görmüyorsa, üstüne üstlük görüntüler de bir haftanın ardından siliniyor ve kimseye faydası olmuyorsa biz neden binlerce lira aidat ödüyoruz?

‘KAT MALİKLERİNİN UĞRADIKLARI ZARARLAR NEDENİYLE TAZMİNAT HAKLARI BULUNUYOR’

Öncelikle bu iki durumu Avukat Ali Güvenç Kiraz’a danıştığımda “Apartman veya sitelerde oturan kat maliklerinin kamu kurum veya kuruluşları veya özel şirketlerden alacakları hizmetler kapsamında uğradıkları zararlar nedeniyle tazminat hakları her zaman vardır” dedi.

Sitenin ortak alanlarında meydana gelebilecek olan hasarlar ve zararlarda öncelikle bu hasarı ve zararı meydana getiren kat malikine bu zarar yöneltilmelidir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Otopark örneğinde olduğu gibi hasarı yapanın kim olduğu tespit edilebiliyorsa bu durumda zararı ödemekle yükümlü olan o kişidir. Ancak bu durum tespit edilemiyorsa bu kapsamda kat malikinin zararı yine ispat edebilmesi kaydı ile yönetimden talep etmesi mümkündür” şeklinde konuştu.

Kiraz, “Burada önemli olan kötü niyetli bir talebin oluşmaması için aracın otoparka girdikten sonra ortak alan içinde hasarın oluştuğunu kat malikinin ispat etmesi zorunluluğudur. Elektrik kesintisi durumunda ortaya çıkan zararda da süreç bu şekildedir” ifadelerini kullandı.

Sitelerde zammın nasıl belirlendiğini ve aidat konusunda nelere dikkat edilmesi gerektiğini ise Ali Güvenç Kiraz ile altı soruda mercek altına aldık.

1- APARTMAN YA DA SİTE AİDATLARINDA ZAM NASIL BELİRLENİYOR?

“Apartmanlarda her yıl, sitelerde ise iki yılda bir yapılacak olağan genel kurullar kapsamında yönetimin oluşturacağı bütçeler kapsamında aidat zamları belirleniyor” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Yine eğer olağan genel kurullar yıl içerisinde yılbaşına değil de daha ileri bir tarihe denk geliyorsa olağanüstü kat malikleri kurulunu yönetim veya yönetim kurulu toplayarak yine yeni bütçe veya ek bütçe kararı ile aidat artışı kararını alabiliyorlar” dedi. Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:

-- Yönetim veya yönetim kurulları aidat artışlarında o yıl meydana gelen enflasyon artışını, yine yıl başlarında veya ortalarında oluşan asgari ücret zamlarını, sosyal güvenlik sistemlerinde meydana gelen prim artışlarını, profesyonel hizmet alınan tüm yapıların uyguladığı artışları ve tüm genel giderlerle ilgili yapılacak olan artışları da (ortak alan aydınlatma, su, doğalgaz gibi giderlerde kurum kaynaklı artışlar) dikkate alarak bir bütçe ve buna uygun bir zamlı aidat ödemesi oluşturmalıdır.

-- Yine apartman veya sitelerde oluşan o döneme özgü bir takım yeni giderler de (asansörlerin değiştirilmesi, siteye yapılacak yeni sosyal alanların oluşturulması, demirbaş niteliğindeki bir takım harcama zorunluluklarının ortaya çıkması gibi) aidat miktarının belirlenmesi ve artışında dikkate alınacak giderlerdir.

2- YAPILACAK ARTIŞA KARŞI BİR ÜST SINIR VAR MI?

Bu soruma “Kat Mülkiyeti Kanunu’nda veya başka bir mevzuatta apartman veya site aidatlarına yönelik olarak bir artış üst sınırı bulunmuyor” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, “Aslında bunun temel sebebi de apartman veya sitelerdeki giderlerin enflasyon artışları, yıllık asgari ücret ve prim artışları, profesyonel hizmet alımlarındaki şirketlerin artışları ile aydınlatma, su, ısınma gibi giderlerdeki artışların ilgili kurum veya kuruluşlar tarafından yapılması nedeniyledir” dedi.

3- GENEL KURULA KATILSIN YA DA KATILMASIN TÜM MALİKLER ALINAN ZAM KARARINA İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?

“Genel kurula katılan kat maliklerinin aidat zammı ile ilgili gider veya kalemler için itiraz etmesi, lehe oy kullanmaması ve bu itirazını da yine kat malikleri genel kurul tutanağına veya kat malikleri karar defterine ihtirazi kayıt şeklinde işlemiş olması gerekir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “İtirazını yazılı olarak tutanağa geçiren kat maliki bir ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat malikleri genel kurul kararının iptali davasını açmalıdır” dedi.

Kiraz, “Genel kurula katılmayan kat malikleri ise kendilerine kurul kararının bildirilmesi halinde yine bildirim tarihinden itibaren bir ay içinde kat malikleri kurul kararının iptali davasını açabileceklerdir. Bu davayı açma süresi karar tarihinden itibaren 6 ayı geçmemelidir. Ancak kurul kararı kat mülkiyeti kanununa açıkça aykırı ise bu durumlarda davada 1 ve 6 aylık süreler uygulanmayacaktır” ifadelerini kullandı.

4- BAZI BÜYÜK SİTELERDE AİDATLAR, DAİRELERİN METREKARE BÜYÜKLÜĞÜ, KAÇINCI KATTA OLDUĞU GİBİ FAKTÖRLERE BAĞLI OLARAK DEĞİŞİYOR. BÖYLE BİR ŞEY NORMAL Mİ?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidatın ne şekilde ödeneceğine yönelik 20. maddesinin emredici hüküm niteliğinde olmadığını söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Bunun anlamı kat malikleri aidatların ne şekilde alınacağı konusunda yönetim planı ile sınırlı olmak üzere bir model belirleyebilirler. Yani kat malikleri genel kurulu yönetim planına aykırı bir şekilde aidat alım modeli ve niteliği belirleyemez” dedi ve ekledi:

“Bu kapsamda apartman veya site aidatlarının ödenme şekli ile ilgili olarak yönetim planında gösterilmiş olması şartıyla kat malikleri arsa payına göre ödeme veya kullanım metrekaresine göre ödeme veya karma bir ödeme şekli (çatı katlarındaki dairelerin, dubleks dairelerin, teras hakkı olan dairelerin, işyerlerinin vb. gibi) farklı bir aidat ödemesi, belirleyebilirler.” 

5- APARTMAN YA DA SİTEDE OTURAN HER DAİRE SAKİNİ ‘KULLANMADIĞIM HİZMETİ ÖDEMİYORUM’ DİYEBİLİR Mİ?

Ali Güvenç Kiraz, “Apartman veya sitelerde kat malikleri kullanmamış oldukları hizmetlerde dahil tüm aidatlar katılmak zorundadır. Yönetim planlarında bu duruma özel bir husus yok ise asansör kullanamayan kat malikleri de yine asansör giderlerine katılmak zorundadır” dedi.

“Ancak kat malikleri lüks harcama olarak kabul edilecek bir harcama kalemine katılmak, katlanmak zorunda değildir” diyen Kiraz, “Örneğin bir sitede bebekli aileler için bir bölümün ayrılması burada bir personelin istihdam edilmesi ve yine burada kullanılacak demirbaşlar ile sarf malzeme giderlerine bebeği olmayan veya burayı kullanmak istemeyen kat malikleri katılmak zorunda değildirler. Yine yönetim planında ve vaziyet planında olmayan bir yere çocuk oyun parkı yapılmak istenmesi halinde bu yeni duruma ilişkin harcamalara çocuğu olmayan bir malikin katılması ve katlanması zorunlu değildir” ifadelerini kullandı.

6- KİRACILAR APARTMAN YA DA SİTELERDE HER GİDERDEN SORUMLU MU?

“Apartman veya site hayatında belki de en önemli sorunlardan bir tanesi kiracıların hangi giderlere katılmak zorunda olup olmadıkları” diyen Ali Güvenç Kiraz, konuyu şu şekilde detaylandırdı:

-- Temel olarak aidat giderlerine kira bedelini geçmemesi kaydıyla kiracılar ve kat malikleri birlikte ve müteselsilen katılmak ve katlanmak zorundadır. Kira bedelini geçen aidat miktarından mal sahibi sorumludur. Örneğin bir sitede 15 bin lira bedelle oturan bir kiracının aidat miktarı 20 bin lira ise bu aidatın sadece 15 bin liralık kısmı ile sorumludur ve kalan 5 bin lirayı mal sahibi tarafından ödenmek zorundadır.

-- Temel ödeme şekli bu olsa da Yargıtay kararları ışığında kiracı ile kat malikinin hangi giderlerden sorumlu olacağı belirlenmiştir. Kiracı kullanım kaynaklı tüm giderlere kat maliki ise mülkiyet kaynaklı ve demirbaş niteliğinde olan tüm giderlere katılmak zorundadır. Bu kapsamda işletme bütçesi kalemlerinin ve giderlerinin ödeme sorumluluğu kiracıya, yatırım bütçesi kalemlerinin ve giderlerinin ödeme sorumluluğu kat malikine aittir.

-- Buna göre; personelin maaşı, SGK primi, ortak aydınlatma, su, ısınma giderleri, ortak alan kullanım giderleri, profesyonel hizmet alım şirketlerinin giderleri (yönetici, güvenlik, havuz bakım, bahçıvan, vb. gibi) ortak alanlarda kullanılan demirbaşların aylık bakım hizmetleri (asansör aylık bakımı, havuz bakımı, ortak alan veya sosyal tesis bakım, işletme giderleri gibi) kiracı tarafından ödenmek zorundadır. Personelin tüm kıdem ve ihbar tazminatı sorumluluğu, apartman veya siteye alınacak olan tüm demirbaş giderleri, binada yapılacak olan boya, güçlendirme masrafları, tüm demirbaşların yenisi ile değiştirilmesi masrafları kat malikine ait giderlerdir.

Fotoğraflar: iStock