Mahkemeler ev sahiplerinin şikayetleriyle dolu ama... İşte tahliye davalarında doğru bilinen yanlışlar...

Gayrimenkul fiyatlarındaki kontrol edilemeyen dalgalanmalar, ev sahipleri ve kiracılar arasında da pek çok hukuki çatışmaya sebep oldu. Pek çoğu yanlış bilinen tahliye sebepleriyle ev sahipleri ile kiracılar arasında anlaşmazlıklar çıkıyor. Her anlaşmazlık ise davalara bir yenisini ekliyor.

‘Yurt dışından oğlum geldi’ uzun yıllardır kiracıların en çok maruz kaldıkları tahliye nedenlerinden biri. Önceleri bu ve benzeri cümleleri duyan kiracılar çok da diretmeden evden ayrılırken, şimdilerde ev bulma konusunda yaşanan sıkıntılar sebebiyle konu mahkemeye taşınıyor. 

• Peki neler haklı tahliye sebebi olabilir?
• Kanunda açıkça belli edilmeyen bir sebepten tahliye gerçekleşir mi?
• Tahliye davaları ne kadar sürer?
• Mahkeme ve tahliye masraflarını kim öder?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ve Avukat Tamer Kulaçoğlu ile konuştuk.

SÖZLEŞMEDEKİ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ OLMAZ

Hukukumuzda kiracıların hangi nedenlerle ve ne şekilde tahliye edilebileceği sınırlı sayıda kurala bağlandığının altını çizen Kısa, haklı tahliye sebeplerini sıraladı:

-- Kiraya verenin gereksinimi,

-- Konutun yeniden inşası ve imarı,

-- Kiracı veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde konutunun bulunması,

-- Tahliye taahhütnamesi verilmesi,

-- Kiracının diğer kat maliklerine karşı borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesidir.

“Ancak bu sebeplere dayalı olarak kiraya verenin hakkını kullanması sıkı şartlara bağlı. Örneğin, bazen kiracılardan kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhütnamesi de alındığı görülüyor. Oysa tahliye taahhütnamesi daha sonraki süreçte kiracının vereceği bir evrak ve kira sözleşmesiyle birlikte yapılamaz. Yapıldığı takdirde tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bulunmadığı için kiracının tahliyesi sağlanamaz. Kanunlarımız zayıf olan kiracıyı korumakla birlikte taraflar arasındaki dengeyi ve toplumsal barışın devamını sağlamayı amaçlar.”

KİRACI DA KİRA BEDELİNİN AZALTILMASINI İSTEYEBİLİR

Kiracının aynı evde beş yılını doldurmasının ardından kira tespit davası açılabileceğini ifade eden Kiraz, "Bu davanın temel amacı beş yıl önce kiralanan taşınmazla ilgili o bölgede meydana gelen değer artışı, enflasyon artışı gibi nedenlerle ödenen kira bedelinin ortalamanın altında kalmasına dayanır. Mal sahibi bu bedele yaklaşık bir kira bedeli için kiracı ile anlaşamaz ise mahkemeye başvurur. Mahkeme tüm kriterleri dikkate alarak bir kira bedeli belirler ve bu kira bedelinden de hakkaniyet oranında bir indirim uygular. 10 yıldan az olan sözleşmelerde yüzde 10-20 arası 10 yıldan fazla sözleşmelerde yüzde 20 ve üstü bir hakkaniyet oranı uygulanır. Bu davaları teorik olarak mal sahibi de kiracı da açabilir. Yani kiracı da kira bedelinin tespit edilerek azaltılmasını isteyebilir. Ancak uygulamada mal sahiplerinin açtığı görülüyor" dedi.

10 YILI AŞAN KİRACILAR…

Tahliye konusunda süreye dayalı bir istisna olduğunu söyleyen Kısa, “10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bildirim şartlarına uyarak herhangi bir sebebe dayanmasına gerek olmaksızın kira sözleşmesini feshedip kiracının tahliyesini talep edebilir” dedi.

EV SAHİBİNİN KONUTA GERÇEKTEN İHTİYACI OLMALI

Uzun yıllardır ev sahiplerinin kiracıları çıkarmak için kullandığı bir yöntem olan, ‘Oğlum yurt dışından gelecek’ gerekçesi, şimdilerde çok daha sık kullanılır oldu.

Kiraya verenin gereksiniminin öncelikli olduğunu söyleyen Kısa, “Eğer kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu varsa bu geçerli bir tahliye sebebidir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin gerçekten objektif olarak bu konuta gereksinimi olmalı. Burada önemli olan husus kiraya verenin salt beyanından ziyade objektif olarak bu konuta gereksiniminin kanıtlanmasıdır. Ayrıca ev sahibinin varsa bu hakkını kullanabilmesi için de kanunumuzda belirli süreler öngörülüyor. Bunun yanında kiracının da ne zaman konutu tahliye etmesi gerektiği sürelere bağlanmıştır. Kısacası geçerli bir tahliye sebebi olsa da kullanılması sıkı şartlara ve kıstaslara bağlıdır” açıklamalarında bulundu.

KİRACININ EVİ VARSA TAHLİYE EDİLEBİLİR

Kulaçoğlu ise burada önemli bir husus daha olduğunu vurguladı ve “Kiraya verenin müsait başka bir taşınmazı bulunmuyor ise dava yoluyla kiralananın tahliyesi sağlanabilir” dedi.

Ev sahipleri ve kiracılar tarafından her ne kadar az bilinse de kiracının aynı ilçede bir evinin olmasının da tahliye sebebi olduğunu söyleyen Kulaçoğlu, “Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesine göre kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması bir tahliye sebebi sayılır. İlgili maddeye göre; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Ancak bu sebeple kira sözleşmesinin feshedilebilmesi ve tahliyenin sağlanması için kiraya verenin, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada diğer konuttan haberinin olmaması gerekir” ifadelerini kullandı.

BİR EVİ SATIN ALMAK KİRACIYI ÇIKARMAK İÇİN YETERLİ DEĞİL

Mal sahibinin içinde kiracı bulunan bir evi mülkiyet hakkından kaynaklı olarak istediğinde satabileceğini söyleyen Kiraz, detayları şöyle aktardı:

"Satın alan kişinin de içeride bulunan kiracıyı tahliye edebilmesi için kendisinin, çocuklarının, anne babasının veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Bu noktada yeni mal sahibi satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname gönderir ve 6 ay süre verir. Bu süre sonunda tahliyesini ister ya da eski kira sözleşmesinin sonunda 1 ay içinde dava açarak tahliye talep edebilir. Sadece taşınmazı satın almak tahliye sebebi olmaz." 

KURALLAR YAZILI SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACILAR İÇİN DE GEÇERLİ

Tahliye sebeplerinin sınırlı olduğunu vurgulayan Kulaçoğlu, “Kanunlarca belirtilen özel gerekçeler haricinde, başka bir sebebe dayandırılarak kiralananın tahliye edilmesi mümkün değil” dedi ve ekledi:

“Tüm bu tahliye sebepleri yazılı sözleşmesi bulunmayan kiracılar için de geçerli. Kira sözleşmelerinin geçerlilik şartları arasında yazılı olarak yapılması şartı bulunmaz. Dolayısıyla sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri de hukuken geçerli olur. Ancak olası bir ihtilaf durumunda ispat niteliği taşıyacağından yazılı sözleşme yapılması daha doğru olur. Bu doğrultuda kira sözleşmesi olmayan bir kira ilişkisinde tahliye davasında ispat hususunda da bazı zorluklar yaşanır. Kiraya veren bu hususu ispatlamak için kira ödemelerinin banka aracılığı ile yapıldığı takdirde, banka kayıtlarını gösterebilir. Bunun yanı sıra elektrik, su veya doğalgaz faturalarının kiracının aboneliğinde olması, kira sözleşmesinin varlığını ispat gücüne sahip” ifadelerini kullandı.

ARABULUCULUK NASIL İŞLEYECEK?

Zorunlu arabuluculuk konusunda düzenlemenin hala yasalaşmadığını, konuyla ilgili davalarda da inanılmaz bir yoğunluk olduğunun altını çizen Kiraz, "Yasayla birlikte arabulucu tarafların iddia ve savunmalarını aldıktan sonra tarafları bir araya getirecek ve uzlaştırmaya çalışacak. Bu bir kira tespit davası uzlaşması ise arabulucu orta bir noktada ve bedelde buluşturmaya çalışacak. Fakat bu bir tahliye davası ise uzlaştırma kiracı açısından haklı bir nedenle tahliyeye dayanıyorsa mal sahibi, yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri ile karşı karşıya kalır. Sorun mal sahibi açısından haksız bir taleple tahliyeye dayanıyorsa davanın tahminen 2-3 yıl civarında sürecek olması nedeniyle mal sahibinin zararına olduğu vurgusu yapılacak. Bu noktada taraflar uzlaşırlarsa bu arabuluculuk tutanağı mahkeme hükmünde işlem görecek ve taraflar buna uymakla yükümlü olacaklar. Uzlaşma olmaz ise son çare dava olacak" açıklamalarında bulundu.

TAHLİYE DAVALARI BEKLENENDEN UZUN SÜRÜYOR

Tahliye davaları arttıkça hem kiracılar hem de ev sahipleri ne kadar sürede sonuçlandığını merak ediyor.

Ülkemizde bir avukatın müvekkiline izah etmekte en çok zorlandığı konunun yargılama süreleri olduğunu belirten Kısa, “Aynı konuya ilişkin aynı davalıya karşı açılan iki farklı davadan bir tanesi 1 yıl içerisinde sonuçlanırken diğerinin sonuçlanması yıllar alabilir. Bu nedenle tahliye davalarının da ne kadar süreceğini önceden söylemek oldukça zor. Ancak beklenilenden çok daha uzun süreceği bir gerçek. Bunun yanında son dönemde artış gösteren kira uyuşmazlıkları da elbette yargılama sürelerine etki ediyor” dedi.

TAHLİYE VE DAVA MASRAFLARINI KİM ÖDEYECEK?

Davalar her geçen gün artarken, tarafların en merak ettiği konulardan biri de mahkeme ve tahliye masrafları. Peki bunları kim ödeyecek? 

Kiraz, tahliye davalarında uzlaşma sağlanırsa kiracının tahliye masraflarını kendi karşılayacağını söyleyerek asıl önemli sorunun uzlaşma olmadığında ortaya çıktığını vurguladı.

"Uzlaşma sağlanamaz ve kiracı belirtilen sürede evden çıkmazsa, mal sahibi icra dairesinden tahliye talep edebilir. Bu şekilde icra dairesi ev sahibi adına tüm işlemleri yapacağı için masrafları da mal sahibinden talep eder. Bu masrafların arasında çilingir, taşıma gibi detaylar da var. Tahliye bittiğinde ise ortaya çıkan bedel ne kadarsa yine icra dairesi aracılığıyla talep edilebilir."

Kiraz, mahkeme masraflarında ise tüm yükün kaybeden tarafta olduğunu söyleyerek, "Kaybeden taraf ister mal sahibi ister kiracı olsun, karşı tarafın avukatına ödeme yapar. Bu ödeme tam bir yıllık kira bedeline denk gelir" dedi.