'İki kira ödüyor gibiyim!' Aidat zamları yüzde 70’i aştı… Vatandaşlar ne yapabilir?

İstanbul başta olmak üzere ülkenin her yerinden site aidatlarına gelen zamlarla ilgili sesler yükselmeye başladı. Geçtiğimiz günlerde Esenyurt’ta bulunan bir sitenin sakinleri aidat zamlarını pencerelere çıkıp tencere ve tava çalarak protesto etti. Çok sayıda site sakini bununla da kalmayıp sokaklara dökülerek, ‘Yönetim istifa’ sloganları attı.

Pandemi sebebiyle havuz, spor salonu gibi çoğu ortak alanı kullanamayan site sakinleri artan ücretlere tepki gösterirken, uzmanlar da "Fiyatlara müdahale etmek için genel kurula katılıp söz sahibi olun" uyarılarında bulunuyor.

Ev sahibi ve kiracıların bir süre daha gündeminden düşmeyecek aidat zamları ile ilgili tüm merak edilenleri ve hukuki süreci Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Erencan Çemrek ve Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ile konuştuk. 

AİDAT ÜCRETLERİNDE ARSA PAYINA BAKILIR MI?

Site aidat ücreti neye göre belirlenir?

Ali Güvenç Kiraz: Site aidat ücretleri Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve kanuna aykırı olmamak kaydı ile yönetim planlarında belirlenir. Kanunun 20'nci maddesine göre aksine bir düzenleme olmadıkça apartman görevlisi maaşı ve sosyal hakları (kıdem-ihbar tazminatı vb.), güvenlik hizmetleri, bahçıvan hizmetleri gibi hizmetlere herkes arsa payına bakılmaksızın eşit olarak ancak bunun dışındaki tüm giderlere arsa payı oranında katılırlar. 

Site aidat ücretlerine zamlar neye göre yapılır? Yasal bir sınır var mı? Üst sınır nedir?

Erencan Çemrek: Site aidat ücretlerinde zam oranları yine tüm kat maliklerinin katılabildiği kat malikleri kurulu tarafından belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracının aidat borcu olarak sorumlu tutulabileceği üst sınır kira bedelidir. Elbette bu durum site aidatının kira bedeline kadar serbestçe belirlenebileceği anlamını taşımaz. Her halükarda site aidatına hakkaniyet kurallarına uygun olarak zam yapılmalıdır.

Ali Güvenç Kiraz: Yönetim planını iyi okumayan kaybeder. 1+1 ve 4+1 dairelerden oluşan bir sitede eğer planda ‘Herkes eşit aidat ödeyecek’ şeklinde bir hüküm varsa bu adaletli olmayan ama yönetim planına uygun bir aidat toplama şekli olduğu için itiraz edecek bir yer kalmıyor. Onun için de kat malikleri öncelikle daire satın alırken yönetim planına bakmalı ve genel kurullara katılarak site yönetim bütçesine itiraz etme hakkını elde etmeliler. Büyük sitelerde, 500-600 bağımsız bölümlü yapılarda genel kurullar 40-50 bağımsız bölüm katılımı ile gerçekleşiyor ve diğer site sakinleri aleyhlerine alınan kararlara, toplantılara katılmadıkları için uymak zorunda kalıyorlar.

SİTE SAKİNLERİ GENEL KURUL TOPLANTILARINA KATILMALI

Site sakinleri yüzde 70’i aşan ve neredeyse kiralarla eşitlenen aidatlara itiraz nasıl bir yol izleyebilir?

Erencan Çemrek: Site aidatlarının belirleme yetkisi kat malikleri kuruluna ait. Site aidatı kira bedelinden fazla belirlenmişse bu durumda kiracı tarafından ilgili kararın iptali için mahkemeye başvurulabilir. Yine site aidatının hakkaniyet kurallarına aykırı şekilde fahiş olarak belirlenmesi durumunda da kiracılar tarafından mahkemeye başvurularak ilgili kararların iptali sağlanabilir. Bu konuda vatandaşlar sitelerinin yaptıkları harcamaları ve aidat gelirlerini karşılaştırarak aidatlara yapılan zammın hakkaniyete uygun olup olmadığını değerlendirebilirler. Site yönetimi tarafından kiracılara bu kayıtlar gösterilmek zorundadır. 

Ali Güvenç Kiraz: Vatandaşlar için doğru olan öncelikle genel kurula katılmaları ve artışı kabul etmemeleri. Diyelim ki katılmadılar ve bu karar alındı, o halde de kat maliki sayısının üçte birinin imzası ile yeniden olağanüstü genel kurul toplanmasını isteyerek yeni genel kurulda bu oranın düşürülmesini sağlayabilirler.

Bazı sitelerde en küçük daire de en büyük daire de aynı aidatı ödüyor. Zaman zaman bu da sorunlara sebep oluyor. Peki bu durumda ne yapılmalı?

Erencan Çemrek: Site aidatları genellikle dairenin metrekare büyüklüğüne göre belirlenmektedir. Bununla birlikte bir sitede en büyük ve en küçük daire için aynı aidat belirleniyorsa bu durumda eşitlik ilkesine aykırılık sebebiyle mahkemeye başvurulabilir. Eğer kural yönetim planında getirilmişse bu durumda da 5’te 4 çoğunlukla yönetim planı değiştirilerek hukuka aykırı hal düzeltilebilir. 

YATIRIM BÜTÇESİ ÖDEMELERİ EV SAHİBİNE AİT

Yatırım bütçesi adı altında yapılan asansör, dış cephe gibi taşınmazlar için ödemeyi kiracı mı yapmalı?

Ali Güvenç Kiraz: İşletme bütçesi kapsamında yapılan tüm giderlere yani kullanım kaynaklı giderlere kiracı katlanır ama yatırım bütçesi kalemlerinin temel sorumlusu mal sahipleri. Örneğin emlak vergisini mal sahibi öder ama çevre temizlik vergisini kiracı öder yine asansörün bakım onarım masraflarını kiracı öder ama asansör değişecekse mal sahibi öder. Kullanım kaynaklı bakım onarım ve tadilat masrafları kiracıya ait olur ama demirbaş niteliğinde veya kalıcı olanlar mal sahibine ait.

LÜKS HARCAMA GİDERLERİ KULLANANLARA YANSITILMALI

Sitede bulunan havuz, spor salonu gibi ortak kullanım alanlarını kullanmayacak kişiler ödeme yapmak zorunda mı? Burada bir esnetme yapılabilir mi?

Erencan Çemrek: Normal koşullarda sitede bulunan imkânlardan faydalanmayacak kişiler dahi bu gibi giderleri ödemeli. Fakat bu uygulama her zaman değiştirilebilir. Kat malikleri kurulunun alacağı kararla sitede bulunan havuz, spor salonu gibi imkânlardan faydalanmayan kiracılar buna yönelik masrafları ödemekten kurtulabilir.

Ali Güvenç Kiraz: Burada temel ayrım Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki lüks harcamalar. Örneğin site yönetimi bebekli aileler için bir bakım odası yapıyor ve bir bakıcı koyuyor. Bu odanın giderleri ile bakıcı masrafına sadece bebekli aileler katılır. Lüks harcama dışındaki tüm giderlere, havuz ve spor salonları da dahil herkes katlanmak zorunda.

2021 yılı verilerinde İstanbul'da en yüksek aidat ücretlerine sahip ilçeler sırayla Şişli, Beşiktaş ve Kağıthane. Buraların en yüksek aidatlara sahip olmasının sebebi nedir?

Erencan Çemrek: Genel giderlerin yüksek olduğu bir sitede aidatlar da doğal olarak yüksek olacağından bahsedilen ilçelerdeki genel gider harcamalarının diğer ilçelere göre daha yüksek olması site aidatlarının da bu oranda yüksek olmasına yol açmış olabilir. Yine site yönetimleri tarafından lüks harcamalar yapılıyorsa bu durumda da aidat bedelleri yüksek olur. Aidat bedellerinin yüksek olmasının önemli bir sebebi de site ya da apartman yöneticilerinin kişisel yetersizlikleri, hatalı ya da keyfi davranışları...  Kat maliklerinin ve kiracıların bir başkasının hatasını aidat bedeli olarak üstlenmesi beklenemeyeceğinden, bu giderlere itiraz edilmesi ve gerekirse yöneticilere rücu edilmesi mümkün.

Farklı sitelerden, farklı büyüklükteki evlerde oturan vatandaşlarla konuştuğumuzda ise sorunlar ortak: Aidat zammı…

‘KULLANMADIĞIM ONCA ŞEYİN BEDELİNİ ÖDÜYORUM’

S.B.: Geçen yıl 350-400 arası değişen aidatım bu ay itibarı ile 850 TL’ye çıktı. Bir anda bu kadar zammın adı da yatırım bütçesiymiş.. Yılın ilk ayında yaşadığım bu şoku atlatıp "Neye yatırım yapıyoruz?" diye aidatın detaylarına bakınca kullanmadığım onca şeyin bedelini ödediğimi öğrendim. Misal çocuk parkları yenileniyor ama çocuğum yok, spor salonundaki aletler yenileniyor ama bir tanesini boş bulup kullanmak nasip olmadı. Özel dersler için hoca tutmuşlar ama kapalı alanda spor yapacak kadar cesaretim yok. Tenis kortlarının tadilatı yapılmış, bir kere randevu alabilmek nasip olmadı. Tenis hocaları sabahtan tüm randevuları alıp site dışından öğrencilere ders veriyorlar ama niyeyse aidatını ben ödüyorum.

Bitmedi…Sitedeki güvenlik sayısı artırılmış ama 5 saniyeliğine kapıda bıraktığım ayakkabılarım çalındı. Asansörlere kamera koyulmuş asansöre binmiyorum. Otoparktaki kameraların sayısı arttırılmış ama arabama çarpıp kaçan komşumu bulamıyoruz çünkü kamera benim arabamı görmüyormuş. Evimin metrekaresi içinde hesaplanan otopark için bile ayrıca aidat ödüyorum. Yetmiyor, eve gelen misafir yanlış yere park yaptı diye aidata ceza yansıtılıyor. Aldıkları aidatlar yetmedi ek gelir elde etmek için trafik polisliğine soyundular.

Tamam çok büyük bir site ve masrafları da bir o kadar büyük ama bu kadar aidatı hak edecek bir hizmet aldığımı düşünmüyorum. Hatta birilerinin cebine çok güzel paralar girdiğini düşünüyorum.

‘NEREDEYSE KİRAM KADAR AİDAT ÖDÜYORUM’

E.T.: 6 ay önce pek çok yere göre aidatı çok yüksek bir siteye taşındım. 800 TL ödemesi vardı ancak su, güvenlik, havuz, spor salonu, temizlik görevlisi gibi birçok kalemin bu ödemeye dahil olduğu söylendi. Ancak ben çöpümü bile kendim atıyorum. Pandemiyi bahane ettiklerinden de havuzu tamamen kapattılar, onu da kullanamıyorum. Aidata dahil olduğu söylenen faturaların da hepsini ayrı ayrı yine ben ödüyorum. Hiçbir hizmet alamadığım yere neredeyse kiram kadar aidat ödüyorum.

‘KEPÇEYLE ALIP KAŞIKLA VERİYOLAR’

E.Ö.: Yaklaşık 8 ay önce bir siteye taşındım. Aidatı makul bir ücretti, ancak yeni yılda yüzde 70’e varan bir zam uygulandı. Neden bu denli bir artış olduğunu sorduğumda ise geçtiğimiz sene pandemi sebebiyle yapmadıkları artışı da bu aidat zammına yansıttıklarını söylediler. Ödediğimiz aidatlarla yaptıkları hizmetlere de bakılınca kepçeyle alıp kaşıkla veriyorlar demek yerinde olur.

'YOK DENMESİN' DİYE YAPILAN TESİSLERE PARA ÖDÜYORUM

C.M.: İstanbul’da Atakent mahallesinde 750-800 kadar dairenin olduğu bir sitede oturuyorum. Ufak bir havuzumuz, ufak bir tenis kortumuz, ufak da bir spor salonumuz var. Ancak hiçbirine lüks diyemem. “Yok demesinler” diye yapılmış, küçücük tesisler bunlar. Yıllarca iş yoğunluğum nedeniyle bu tesisleri çok az kullanabildim. Üzerine bir de pandemi eklenince, tesislere girişte test, aşı vb. kontrollerin hiçbiri olmadığından, gideceğim varsa da havuza, spor salonuna gitmez oldum. Zaten görebildiğim kadarıyla kortu kullanan yok, spor salonunu 2-3 kişi, havuzu da yazın en sıcak günlerinde en kalabalık olduğu anda bile 20-30 kişi kullanıyor.

Fakat bunları kullan(a)mıyor olmamız aidatlarımızı hiç etkilemiyor. Her yıl yüzde 25’lerde artan aidat oranları bu yıl yüzde 50 arttı. Aidat bedelleri, dairelerin büyüklükleri oranında dağıtıldığından sitede 1000 TL’ye yaklaşan aidatlar var şu an. Üstüne bir de yatırım bütçesi eklendi. Yani aidat+yatırım bütçesi ödeyeceğiz yaza kadar. Bu arada aidata ısınma bedelinin dahil olmadığını, merkezi sistem ısı pay ölçerli kaloriferlerimiz için de 250-300 TL civarında aylık ödeme yaptığımızı belirteyim.

Peki bu paralar nereye gidiyor? Harcama detaylarında “çocuk parkının oyuncakları”, “havuzun borusu”, “kortun zemini”, “otoparkın yer çizgileri” gibi kalemler var. Diğer yandan benim otomobilim yok ve otopark masrafına ortak olduğum halde bisikletimi kapalı otoparka koyamıyorum çünkü yasak. Binlerce lira verip aldığım bisiklet, karda kışta açıkta paslanıp eskiyor. Bu arada yöneticilerimizin aldığı “huzur hakkı”nın da bugünlerde birçok beyaz yakalının maaşının katbekat üzerinde olduğunu belirtmeden geçmeyeyim.

Doğru düzgün kimsenin kullanmadığı, hiçbir işe yaramayan “konfor” unsurları, kullanılmayan ortak alanlara dair “yatırım” ödemeleri resmen benim gibi site sakinlerinin kabusu haline geldi. İlle de müstakil evde oturup kendi yağımızla mı kavrulalım yani?

‘İKİ EV KİRASI ÖDÜYOR GİBİYİZ’

H.K.: Yeni yılda aidat zammımız neredeyse bir kira bedeli olduğundan sanki iki ev kirası ödüyormuş gibi hissetmeye başladık. Bu da yetmezmiş gibi site yönetimimizin sahte evrak ve faturalarla demirbaş olarak gösterdiği bizden gerçekleştirmediği hizmetlerin parasını da almaya başladığının farkına vardık. Site sakinleri olarak imza toplayıp savcılığa gereken başvuruları yaptık, sonuçlanmasını bekliyoruz.