Kira gelirinde yeni dönem

Kira geliri elde edenlerin, “Evi düşük bir kiraya, çok yakın bir arkadaşıma kiraladım” diyebilme şansları yok. Aynı şekilde, “Evi halama, teyzeme, dayıma ya da amcama bedelsiz kiraladım” diyebilmeleri de mümkün değil.“Bu da nereden çıktı?” diyenler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesini açıp okusunlar.

Emlak vergisi değeri önemli
Gelir Vergisi Kanunu’nun “Emsal Kira Bedeli” başlıklı 73. maddesine göre, kiraya verilen gayrimenkuller için beyanı zorunlu en az kira ‘emsal kira bedeli’dir. Kiraya verilen gayrimenkullerin örneğin ev veya dükkanların, kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamıyor. Emsal kira bedeli ise, kiraya verilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir.

ÖRNEK-1: Hasan Bey’in İstanbul Maltepe’de, emlak vergisi değeri 300 bin TL olan bir evi vardır. Bu evinde, yıllar önce kocası vefat eden “Halası” bedelsiz yani kira ödemeden oturmaktadır.
Bu durumda Hasan Bey kira almadığı bu evi için emsal kira bedeli esasına göre, en az 15 bin TL kira geliri beyan etmek zorunda.

ÖRNEK-2: Fatma Teyze, emlak vergisi değeri 280 bin TL olan evinden, yılda 9.600 TL kira almaktadır.
Fatma Teyze’nin, aldığı kira emsal bedelinin altında. Bu durumda emsal kira bedeli esasına göre; (280 bin TL ) x (% 5) = 14 bin TL kira beyan etmesi gerekiyor.

Maliye ne diyor?
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazırladığı “Kira Geliri Elde Edenler İçin Beyanname Düzenleme Rehberi”nin beşinci sayfasında da;
“-Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
-Kiraya verilen gayrimenkulün, kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde, ‘emsal kira bedeli’ uygulanacaktır.” şeklinde açıklaması yer alıyor.
Çocuğa, anne-babaya ve kardeşe bedelsiz kiralama mümkün
Konutların, anne ve babaya (kayınvalide ve kayınpeder hariç), çocuklara ve torunlara, kardeşlere bedelsiz olarak ya da düşük bir kira ile kiralanması mümkün. Ancak, bunların her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilemiyor. Edilmesi halinde, bu konutlardan yalnızca biri hakkında emsal kira bedeli uygulanmıyor.

Teyze, hala, kayınvalideye kiralamada dikkat!
Gelir Vergisi Kanunu sadece anne, baba, çocuk, torun ve kardeşe bedelsiz veya düşük bedelle kiralamayı kabul ediyor. “Efendim, amca baba yarısıdır, teyze anne yarısıdır. Kayınvalide ikinci annemdir. Onlardan nasıl kira alırım?” demeyin. Gelir Vergisi Kanunu Madde 73, bunlara ve diğer akrabalarınıza, evi bedelsiz kiralamanızı veya düşük bedelle kiralamanızı kabul etmiyor. “Kiralarsan, Emlak Vergisi değerinin, yüzde 5’i kadar kira beyanı isterim” diyor.

Aynı evde kayınvalideye evet
Kayınvalideniz sizinle aynı evde birlikte yaşıyorsa sorun yok.
Kayınvalidenize, bedelsiz veya düşük kira ile ayrı bir ev tahsis ederseniz gelir vergisi ödeyeceksiniz. Aynı evde beraber yaşarsanız sorun yok.
Benzer durum, evinizde yaşayan diğer akrabalarınız için de söz konusu.

Aynı evde kız arkadaşa hayır
Evinde kız arkadaşı ya da erkek arkadaşı ile birlikte yaşayanlara, sevimsiz bir haber.
Kız arkadaşınızın veya erkek arkadaşınızın, evinizde kira ödemeden oturmasını kanun kabul etmiyor. Emsal kira bedelini hesaplayıp, kira geliri beyan etmeleri isteniyor.
Çocuk, eş ve anne-babaya, bedelsiz işyeri kiralanamıyor
Anne-baba, çocuk, torun veya kardeşe bedelsiz olarak konut kiralanması mümkün. Ancak büro, dükkan, mağaza ve benzeri işyerinin, bedelsiz olarak kiralanması mümkün değil.

ÖRNEK: Neriman Teyze’nin iki dairesi var. Birini kızına konut olarak tahsis etmiş. Diğer dairesini de oğlu “büro” olarak kullanıyor. Her ikisinden de kira almamaktadır. Bu durumda Neriman Teyze, kızı için kira geliri beyan etmeyecek. Oğlunun büro olarak kullandığı gayrimenkul için “emsal kira bedeli” üzerinden yani emlak vergisi değerinin yüzde 5’i kadar kira geliri beyan edecek.

Kocasına ödediği kira, karısının kira gelirinden indirilir mi?
Yakın bir tanıdığımın, merakla beklediği yanıt bu… Ankara’daki evini kiraya vermiş, İstanbul’da kiraladıkları bir eve taşınmışlar. “Ankara’daki evin tapusu bana ait olduğu için kira geliri de benim hesabıma yatırılıyor. İstanbul’daki evin kira sözleşmesi kocamın adına olduğu için, kirayı da o ödüyor. Bu durumda, aldığım kiradan, kocamın ödediği kirayı indirebilir miyim? Vergi dairesine gittim. Müdür çok iyi bir insan ama kesin bir yanıt veremedi. Sizi tanıdığımı söyleyince ‘O zaman Hocamız yazsın, biz de kesin durumu öğreniriz’ dedi. Yazar mısınız doğrusu ne?”

İndirim mümkün
Doğru yanıtı, Maliye Bakanlığı’nın bir özelgesini de kaynak göstererek açıklayalım.
“Eşle birlikte oturulan konut için ödenen kira bedelinin, evlilik birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, eşlerden birinin konut geliri nedeniyle gerçek gider usulünde vereceği beyannamede, söz konusu giderlerin istisnaya isabet eden kısmı hariç olmak üzere, gelir vergisi matrahının tespitinde indirim konusu yapılması mümkündür.” (Maliye Bakanlığı, Gelir İdaresi Bşk. İstanbul V.D.Bşk.’nın 13 Temmuz 2011 Tarih ve GVK-74-962 sayılı özelgesi) Yukarıdaki özelgeden de fark edileceği gibi; kira geliri tahsil eden kadın, aile birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, oturdukları ev için kocasının ödediği kirayı, kendi tahsil ettiği konut kirasından indirebilir.

Yeni ev alanlar
Bu evi kiraya veriyorlarsa, elde ettikleri kiranın vergisini ödememe veya az ödeme gibi ciddi avantajları var. Özellikle “Gerçek gider” yönteminin avantajları çok fazla… Ev alırken, tapuda “gerçek alım bedeli” üzerinden işlem yaptırsınlar. Bunun üç önemli nedeni var.
1. Evin yüzde 5’ini 5 yıl süre ile gider yazacakları için daha yüksek tutarda gider gösterme avantajları var.
2. Evi 5 yıl içinde sattıklarında, ortaya çıkan “değer artışı kazancı” ( ev alınırken bedeli düşük gösterilmişse) gerçeğin üzerinde çıkar. Bu da ödenecek Gelir Vergisini artırır.
 3. Ev alınırken banka kredisi kullanılmışsa, kullanılan krediden hareketle evin bedelinin düşük gösterildiği anlaşılabilir. Bu durumda öncekine ilave olarak hem de “cezalı” tapu harcı istenir.

Kredi ile ev alanlar ne yapacak?
Gayrimenkul alarak konut ya da işyeri olarak kiraya verecek kişilerin, “vergi avantajı” veya “vergi planlaması” diyeceğimiz olaya dikkat etmelerinde yarar var.
Gayrimenkulü kredi kullanmadan almak yerine, örneğin yarısı için kredi kullanmaları mevcut tasarruflarını da (banka, bono tahvil vs.de) değerlendirmeleri halinde, belki 1-2 puanlık kayıpları olabilir ancak banka kredisine ödeyecekleri faizi, kira gelirinden indirmeleri durumunda, çok az vergi ödemeleri hatta hiç ödememeleri söz konusu olabilir. Bu ciddi bir avantaj… İşyeri kira geliri olanlarda, kredi kullanmanın avantajı daha da fazla. Faizleri kira gelirinden düşünce, daha az vergi çıkacak. Kira gelirlerinden kesilen yüzde 20 vergiyi (stopajı) hesaplanan vergiden mahsup edince, ciddi tutarda vergi iadesi çıkabilecek.
İlk 5 yıl avantaj
Maliye, yeni ev alıp kiraya verenlere özellikle ilk 5 yıl için özel bir avantaj sağlıyor.
Banka kredi kullananlarda bu avantaj daha da artıyor. Büyük kısmı, hiç vergi ödemiyor ya da az vergi ödüyorlar. Ancak oturmak için ev alanlara, herhangi bir indirim kolaylığı sağlanmıyor. Oysa, ev alıp kiraya verenlere çok sayıda vergi avantajı sağlanırken, oturmak amacıyla ev alanlara da “özel bir vergi indirimi” sağlanabilirdi.