‘Kat karşılığı’ anlaşması yaparken bilinmesi gerekenler

İstanbul’da deprem öncesi yapılan binaların Marmara Denizi’nde beklenen ve İstanbul’da şiddetli biçimde hissedilecek 7 ve üzerindeki büyüklükteki bir depremde dayanamayacağı otoriteler tarafından kabul ediliyor. Sayısı 200 bini aşan kaçak yapının dışında eski tekniklere göre yapılmış binalarda da ciddi hasar bekleniyor. 2000 yılından önce yapılmış binalar deprem riski hesaplanmadan projelendirilip inşa edilmiş. Hal böyleyken, riskli yapıların bir an önce yenilenmesi gerekiyor. Kendi imkanlarıyla inşaat yapamayan, müteahhite arsasını vererek üzerine inşaat yaptırma sistemine halk arasında ‘Kat karşılığı inşaat’ deniliyor. Bu sistem uygulanırken de, tabiri caizse “Dimyat’a pirince giderken, eldeki bulgurdan olmamak için” dikkat edilmesi gereken tonla şey var. “Ben para harcamayayım, müteahhit binayı yapsın, dairemi de bana teslim etsin” mantığıyla hareket edenlerin nelere dikkat etmesi gerekiyor?  Eğer mülk sahibi iseniz ve kiracınız varsa onların hakları neler? Müteahhitler uygulamada ne gibi sorunlarla karşı karşıya kalıyor? Kısacası, kiracının mülk sahibinin, mülk sahibinin müteahhitin, müteahhitin de arsa sahibinin karşısında hakları neler? Sizin için araştırdık…

Türkiye’nin ilk afet yasası olarak bilinen ‘Kentsel Dönüşüm Yasa Tasarısı’, Meclis’te onay bekliyor. Yasa’nın çıkmasıyla Türkiye’de yaklaşık 19 milyon yapı stokundan kaçak, ruhsatsız ve depreme karşı dayanıksız 8.5 milyon konutun yenilenmesinin önü açılacak. Riskli binalardaki mülk sahiplerinin 3’te 2’sinin onayıyla binalar yıkılarak, yenileri inşa edilebilecek. Mevcut yasayla 16 dairelik bir apartmanda 15 kişi onay verse dahi 1 kişinin itirazıyla binanın yenilenmesine karar verilemiyordu. Yeni tasarıya göre 16 kişiden 11’inin onayı ile bina yıkılarak yenilenebilecek.

Bugünkü mevzuat ne diyor?
Kat karşılığı anlaşması yapılacak binada yaşayan kiracıların durumu nedir diye sorduğum Av. İsmail Cenk Dilberoğlu, şöyle diyor: “Kira sözleşmeleri, iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir. Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeleri de aynı şekilde tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu sözleşme türünde ise taraf olarak mülk sahibi (arsa sahibi) ve kat karşılığı inşaatı taahhüt eden müteahhit/yüklenici bulunur. Bir gayrimenkul ile ilgili imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde o gayrimenkulde kiracı olarak bulunanlar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıklarından dolayı ancak kanun koyucunun kira ilişkilerini düzenleyen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da öngördüğü kanuni düzenlemelerden istifade edebilirler. Öncelikle kiracıların, gayrimenkul maliklerinin, mülkiyet haklarından doğan kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmelerini engellemeleri gibi kanuni bir hakları bulunmamaktadır. Üstelik kiracılar, bu tarz bir sözleşmeye imza koymuş mülk sahibinin 6570 sayılı Kanunun kiralayan yararına öngördüğü kiracıyı tahliye hakkından doğan tahliye davasına muhatap olabilirler. Ancak kiracılar Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış bir gayrimenkulde tahliye edilinceye kadar kiralayana karşı kiracı sıfatına ve kira kontratındaki ve kanundan kaynaklanan haklara sahiptirler. Tahliye anına kadar taraflar arasındaki kira hukuku ilişkisi devam edecektir.“

Ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?
Dilberoğlu, “Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi de gayrimenkulü yeniden inşa amaçlı olduğu için ve de bu inşaat ameliyesi esnasında ikamet mümkün olamayacağı için ev sahibi kiracıya tahliye davası açabilecektir. Bu da kiracıların böyle bir durumda mecurdan çıkarılabilecekleri anlamına gelmektedir. Uygulamada pek çok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitler, yıkılacak binadaki kiracıların tahliyesi yükümlülüğünü belirli bir süre tahdidi altında arsa sahibi/kiralayana yükümlemektedirler. Genellikle de tahliyeler gerçekleşmeden ve eski bina yeni inşa için müteahhide teslim edilmeden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin süresi başlamamaktadır” diyor ve ekliyor: “Dolayısıyla kiracı ile kiralayan arasındaki kira kontratı, kanunun bu hükmü karşısında yasal olarak sonlandırılabilmektedir. Ancak unutulmamalıdır ki bu tahliyeye ve onun haklı olup olmadığına mahkemeler karar verecektir.”

Kiracı yeni eve girebilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve yeniden imar gerekçesi ile tahliye edilen kiracıdan başka bir üçüncü kişiye gayrimenkul eski hali ile kiraya üç yıl müddetle verilemeyeceğini söyleyen Av. İsmail Cenk Dilberoğlu, “Uygulamada bu şekilde tahliye edilip ancak arsa sahibi ile müteaahhidin çeşitli konularda anlaşmazlık yaşayıp yeniden imar sürecini başlatamadıkları ve arsa sahibinin de zararını asgariye indirmek için gayrimenkulü geçici olarak başka kişilere kiraya verdiği görülmektedir” diyor. Kanunen bu durumun himaye görmeyeceğini ve böyle bir duruma muhatap kiracıların hukuki ve cezai taleplerini mahkemeler nezdinde dillendirebileceklerini de ekliyor.

Yeni kira bedelini ödemek şartıyla…
Eğer gayrimenkul yeniden inşa edildiyse bu takdirde tahliye edilmiş kiracının kanundan doğan bir tercih hakkının bulunduğunu söyleyen Dilberoğlu, kiracının bu hakkını kullanabilmesi, kiralayanın kiralamaya yönelik talebinin kiracı tarafından tebellüğ edilmesine (bir bildirimi almak) ve tebliğinden itibaren bir ay içerisinde kabul edilmesine bağlı olduğunu belirtiyor. Dilberoğlu, “Kısaca malik/kiralayan yeniden inşa edilmiş gayrimenkulüne kiracı alacak ise öncelik tahliye ettirdiği eski kiracılarındadır. Bu kişilere yapılacak tebligattan itibaren bir ay içerisinde herhangi bir kabul gelmediği takdirde, kiralayan dilediği kişilerle yeni kira kontratları akdedebilir. Şayet bu bir aylık sürede tahliye edilmiş kiracı tercih hakkını kullanırsa o takdirde yenilenmiş gayrimenkul, yeni kira bedeli üzerinden kiralanacaktır” diyor. Bu arada kira bedelinin, eski bedel üzerinden olması mümkün değildir, zira artık aynı şartları taşımayan ve de çevre kriterleri ve emsal araştırması açısından daha önce kimsenin kullanmadığı yeni yapılmış bir gayrimenkul söz konusu. Burada yeni kira bedeli, kiralayanın hakkaniyet ve iyi niyet kuralları çerçevesinde rayiçlere göre belirleyeceği ve bu bedel üzerinden tahliye ettiği eski kiracısına teklifte bulunacağı bir olgudur.

Kanuna uymayana hapis cezası
Dilberoğlu, önemli bir hususun da altını çiziyor: “Kanun koyucu 15. madde hükümlerine aykırı hareket edenler hakkında yaptırım öngörmüştür. Kanunda ‘Madde 16 – Hava parası olarak veya her ne suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15’inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli artırılır.’ denilmek suretiyle kiralayanın tahliye edilmiş kiracıdan başka bir kişiye eski gayrimenkulü kiraya vermesi ya da yeni gayrimenkul teklif edilmeden üç yıl içerisinde kiralayan tarafından bir başkasına kiralanması halleri cezai yaptırıma bağlanmıştır. Kiracılar 15’inci madde hükümlerine uymayan kiralayan ev sahipleri hakkında suç duyurusunda bulunabileceklerdir.”

Müteahhit başka inşaatından yer tahsis edebilir
Kat karşılığı inşaat yaptırmanın ve yapma ülkemize özgü bir yöntem olduğunu söyleyen May İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar Yılmaz, “Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde genel olarak müteahhit kendi malzemesi ile yapacağı inşaattan bir bölümünü arsa sahibine vermeyi yükümlenmesine karşılık, arsa sahibi de üzerinde inşaat yapılacak arsanın belli bir payını tapuda müteahhit adına intikal ettirmeyi taahhüt eder. Bu suretle müteahhidin yapıp teslim edeceği daireler ve bağımsız bölümlerin bedel olarak karşılığı arsa üzerinden verilecek pay ile ayni olarak ödenmektedir” diyor. Bu tür sözleşmelerde müteahhidin arsa sahibine vereceği bağımsız bölümün, arsa sahibince tahsis edilecek arsa üzerinde yapılacak inşaattan olabileceği gibi, müteahhidin başka bir yerdeki inşaatından da olabileceğini ifade eden Yılmaz, arsa sahibinin müteahhide devretmesi gereken payın deviri de genelde iki yöntemle olacağını söylüyor: “Birincisinde arsa sahibi sözleşme ile birlikte arsanın edimlerini yerine getirmesi karşılığında müteahhide verilmesi gereken payını tapuda müteahhit adına tescil ettirir ve kendisini garantiye almak için müteahhit payına inşaat teminat ipoteği koyar. Bu ipotek sadece müteahhidin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmesi karşılığında arsa sahibinin muvafakatı ile kaldırılabilir. İkinci yöntemde ise; sözleşme tapuya şerh edilir ve sözleşmenin içinde inşaat hangi aşamaya geldiğinde ne kadarlık arsa payı/bağımsız bölümün müteahhide devredileceği yazılır.”

Bir itiraz, hayata sebep olur
“Malum; ülkemizde bir deprem gerçeği ile karşı karşıyayız. Diğer yandan da oldukça eski ve sağlamlığı tartışılır bir yapı stokumuz var. İnsanların hem daha güvenli, hem de yaşam kalitesinin daha iyi olduğu konutlarda yaşayabilmesi için, mevzuatın dönüşümü hızlandırıcı etkisi olması gerekir” diyen Yılmaz, “Maalesef bugün ülkemizde 3’te 2 çoğunlukla anayasa değiştirilebilir ama, bir malikin itirazı yüzünden onlarca insan son derece sağlıksız yapılarda yaşamaya mecbur kalır. Yeni yapılan kentsel dönüşüm ile ilgili yasanın bu ve buna benzer sıkıntıları ortadan kaldırıcı düzenlemeler içereceğini ümit ediyorum” diye ekliyor.

Çok ortaklı arsalarda sıkıntı
Kat karşılığı yapılan işlerde inşaatın yapılacağı yer arsa ise ve tek malik var ise, anlaşmanın daha hızlı ve kolay olduğunu söyleyen Yılmaz, çok ortaklı arsalarda ortakların beklentilerinin farklılıklarından kaynaklanan zorluklar yaşadıklarının altını çiziyor. “Eğer eski bir bina ve çok malik var ise, o oranda sıkıntı artar. Biz genelde çok ortaklı yapılarda, kendi aralarında bir karar birliğine varmalarını ve içlerinden bir heyeti de bizimle görüşmeleri yürütmek ve sonuçlandırmak üzere yetkilendirmelerini istiyoruz.”

Yerel yönetimler de desteklemeli
“Uygulamaya dönük sorunların bir kısmı imar planları ve yönetmelikler ile alakalı, bir kısmı da bizatihi işin yapımı ile” diyen Yılmaz’a göre, yalnızca merkezi hükümetin dönüşümü kolaylaştıracak ve hızlandıracak adımlar atması yetmiyor: “Yerel yönetimlerin de gerek plan ve gerekse de yönetmelikler konusunda destekleyici olmaları gerekir. Buna şehrin de vatandaşın da hakkını gözeten bir yaklaşım diyebiliriz.”

Beykoz’da deprem analiz çalışması yapıldı Tüm Türkiye’nin korkulu rüyası olan ‘Büyük İstanbul Depremi’ için hazırlıklar sürüyor. Yapı stokunun depreme dayanıksız olduğu düşünülen belediyelerde deprem ve kentsel dönüşüm çalışmaları hız kesmeden devam ediyor. Afet ve kentsel dönüşümün tek bir kanunla ele alındığını söyleyen Beykoz Belediye Başkan Yardımcısı Yüksel Baki, “Biz Beykoz Belediyesi olarak deprem analiz çalışmamızı hazırladık. Doğrusunu söylemek gerekirse bunu zemin etüdü olarak ifade etmek daha doğru olur. Bu konudaki çalışmayı bitirdik. İlçemize yapı stoku açısından bakıldığında yüzde 90’ı kacak olan binaların depreme dayanıklığı zaten söz konusu bile olamaz. Çıkacak yeni yasal düzenlemenin ne gibi kolaylıklar sağlayacağını birlikte takip edelim” diyor. Üç katlı evi olan tek daireye razı olmaz Vatandaşların kentsel dönüşüm konusunda beklentilerinin olduğunu, ancak bunu açıkça dile getirmek istemediklerini söyleyen Baki, bunun nedenini şöyle açıklıyor: “Bu durumda üç katli evi olan vatandaşın bir daireye razı olması beklenemez. Yeni sahip olacağı tek dairenin fiyatı su an sahip olduğu üç katlı evin değerinden fazla olsa bile bu değişmez. Çünkü değer itibariyle değil alan( daire sayısı) ön plana çıkıyor.” Müteahhit kentsel dönüşüme yanaşmıyor Beykoz’daki belli yerleri plan tadilatı yaparak yenileme alanı ilan etmeyi düşündüklerini kaydeden Baki, konunun şu an İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nde olduğunu söylüyor. “Beykoz, 15.11.1995 tarihinden bu yana sit alanı olduğu için koruma amaçlı plan yapılmış durumda. Zaten arazimizin yüzde 40’i öngörünüm olduğu için boğaz içi koruma alanı kapsamında. Koruma amaçlı planda kat yüksekliği ve taban alanı kullanımı kısıtlı olduğundan müteahhit firmalar ilçemizde kentsel dönüşüme talip olmuyorlar. Temel problemimiz bu” diyen Baki, dönüşümde hem eskiyen kent alanlarının yenilenmesi, hem vatandaşların modern bir kentte iskan edilmesi hem de kar elde edilmesi hedeflendiğini söylüyor. Sit alanlarının daraltılması için Yıldız Teknik Üniversitesi ile çalışma yaptıklarının bilgisini veren Baki, “Su anda yenileme çalışmaları ada bazında yapılıyor. Büyük çaplı bir yenileme çalışmamız yok. Bunun da temel nedeni mevcut binaların ruhsatsız olması ve ilçenin tamamının sit alanı olmasıdır” diyor.

Kat karşılığı sözleşmede dikkat edilmesi gereken hususlar
? Sözleşme konusu parselin imar durumu, bu imar durumuna göre oluşacak inşaat projesi ve projeye uygun bağımsız bölümlerin paylaşım tablosu dikkatli incelenmeli.
? Müteahhit ve arsa sahibinin sorumlulukları açık ve anlaşılır bir şekilde yazılmalı.
? Proje yapımı, ruhsat alımı, işe başlama ve işin bitiş aşamalarını etap etap gösterir şekilde bir takvim içermeli.
? Her iki taraf için de cezai şartlar sıralanmalı.
? Tapu devir ve ferag işlemleri ile ilgili açık ve anlaşılır bir madde olmalı.
? Teknik şartnamenin maddelerine dikkat edilmeli.