Kapıya ayakkabısını koydu, mahkemelik oldu! Apartmanlardaki ortak alanlar için yasalar ne diyor?
Güncelleme Tarihi:
Apartmanlarda ve sitelerde merdiven boşluklarından otoparklara bahçelerden sığınaklara ortak kullanım alanlarına ilişkin gerginlikler sık sık yaşanıyor. Yakın zamanda Yargıtay da konuyla ilgili önemli bir karar verdi. Biz de bu karar ışığında ortak kullanım alanlarına ilişkin mevzuatı uzmanlarımızla birlikte mercek altına aldık.
Bursa'dan geçtiğimiz günlerde ilginç bir dava haberi geldi. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin yolunu tutan bir apartman yöneticisi, binada kiracı olarak oturan kişinin merdiven boşluğuna ayakkabılık koymasından şikayetçi oldu.
Davacı olan apartman yöneticisi ayrıca kiracının ana yapının teras betonuna dikmiş olduğu çanak antenin ve bodrum kattaki sığınağa koymuş olduğu odun, kömür ve yanıcı maddelerin kaldırılmasını da istedi.
Mahkeme, davanın kısmen kabulüne, merdiven boşluğuna konan ayakkabılığın, bodrum katta bulunan sığınaktaki eşyaların ve ana yapının teras betonunda bulunan anten direğinin kaldırılmasına hükmetti.
YARGITAY DEVREYE GİRDİ
Davalı kiracının kararı temyize götürmesiyle, devreye Yargıtay girdi. Yüksek Mahkeme de yerel mahkemenin kararını şu ifadelerle onadı:
"Mahkemece dava konusu taşınmazdaki projeye aykırılıklar bilirkişi raporu ile belirlenip ortak alan olduğu anlaşılan yerlere davalı tarafından yapılan müdahale tespit edilerek müdahalenin önlenmesine ve tayin edilen süre içerisinde eski hale dönüştürülmesine karar verildiğine göre, yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamıştır. Mahkeme hükmünün onanmasına oy birliği ile karar verilmiştir."
Ortak kullanım alanları yıllardır site ve apartmanlardaki en büyük tartışma konularından biri. Yargıtay’ın son kararı ise ‘Site ve apartmanlarda hangi alanlar ortak?’, ‘Bodrum kat sığınakları nasıl paylaşılmalı?’, ‘Kapı önündeki paspas da kaldırılmalı mı?’ gibi soruları akla getirdi.
Bu soruları sizin için uzmanlara sorduk. İşte detaylar…
ORTAK ALANLARDA OY BİRLİĞİ ŞART
Öncelikle ortak alan tanımını doğru yapmak gerektiğinin altını çizen Avukat Taylan Tekinalp, “Gayrimenkulün bütünü yani üzerindeki binayla birlikte arsa ‘anagayrimenkul’, arsa olmaksızın yalnızca bina ‘anayapı’, anagayrimenkulde yer alan konut ve iş yerleri ‘bağımsız bölüm’ olarak bilinir. Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan apartman boşluğu, merdivenler ve altları, çatı, bahçe gibi ortak kullanıma özgü yerler ‘ortak alanlar’ olarak kabul edilir” dedi ve ekledi:
“Dolayısıyla binada yer alan konut veya iş yerleri ile doğrudan bunlara özgülenmiş depo ve kömürlük gibi alanların tamamı dışında kalan alanlar ortak alandır. Kapı önünün tamamı ise konutun da işyerinin de dışında kaldığı için ortak alandan sayılır.”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, daire önlerine ayakkabılık yapılması, bisiklet veya eşya konmasının tüm kat maliklerinin onay vermemesi halinde mümkün olmayacağını vurgulayarak, “Ortak alanlarla ilgili yapılacak tasarruflarda güçlendirme, esaslı tadilat, tamirat, bakım onarım için tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5 çoğunluğu, diğer tüm hallerde ise oy birliği şartı aranır” dedi.
TEMEL ÖLÇÜT YÖNETİM PLANI
Kapı önüne ayakkabılık, saksı, sandalye gibi materyallerin konup konamayacağı hususundaki temel ölçütün her binada mutlaka bulunan yönetim planında belirlenebileceğini söyleyen Tekinalp, “Mesela merdiven geçişlerini önemli ölçüde kapatan bir saksı diğer komşuların bu merdiveni kullanmasını zorlaştırır ve onların merdivenden yararlanma hakkını çiğner. Bu gibi durumlarda kat maliklerinden herhangi biri veya birkaçı ile kat maliklerinin tamamı adına bina veya site yönetimi, müdahale isteyebilir” diye konuştu
Güvenç ise yönetimlerin doğrudan dava açma haklarının olmadığını vurguladı ve yönetimin mutlaka genel kuruldan dava açma yetkisi alması gerektiğini söyledi.
KAPI ÖNÜNDEKİ PASPAS İLE AYAKKABILIK AYNI ŞEKİLDE DEĞERLENDİRİLEMEZ
Hal böyle olunca ev sahipleri “Kapımıza paspas bile koyamayacak mıyız?” sorusunu soruyor.
Güvenç, ortak alanlara bisiklet, sandalye veya ayakkabılık koymak ile paspas koymanın aynı şekilde değerlendirilemeyeceğini belirterek, “Apartmanın ve dairelerin temizliğini sağlayan, ortak alan kavramına zarar vermeyen ve genel ölçülere aykırı olmayan paspaslar komşuları rahatsız edip, haklarını zedeleyecek nitelikte bir eşya değil” dedi.
BU ŞARTLARI TAŞIMAYAN BAHÇELER DE ORTAK ALAN KABUL EDİLİR
Site ve apartmanlarda en çok tartışma konusu olan alanlardan biri de bahçeler. Genellikle en alt katta yaşayan ev sahiplerinin kullanımında olan bu alanların paylaşımı nasıl olmalı?
Tekinalp burada iki önemli noktaya olduğunu belirtti. Bunlardan birincisi bahçeye nereden girilebildiği, ikincisi de tapuda bahçenin kime özgülendiği.
“Normal şartlarda bina bahçeleri ortak alan olarak kabul edilir ve dolayısıyla tüm maliklerin/kiracıların kullanımına açık olur. Ancak bir bahçeye veya bahçenin bir kısmına daire veya işyerinin içinden geçilebiliyorsa o bahçe veya bahçe kısmı o bağımsız bölüme aittir, diğer bina sakinleri buraları kullanamaz. Normalde ortak olan bir alan veya bunun bir kısmı nadiren tapuda bir bağımsız bölüme özgülenir. Bu durumda da diğer bina sakinleri burayı kullanamaz. Örneğin bahçe açıkça en alt kattaki konuta özgülenmemişse veya yalnızca en alt kattaki konutun içinden bahçeye girmek mümkün değilse bahçe tüm bina/site sakinlerinin ortak kullanımına açıktır” ifadelerini kullandı.
Güvenç, en alt katta oturanların genellikle diğer sakinlerin bahçe kullanımından rahatsız olduklarını söyleyerek, “Eğer bahçe projede en alt daireye aitse ve burada yaşayanlar rahatsızlık duyuyorsa bahçeye girilmesini engelleyebilirler. Ancak hiçbir şekilde özgülenme yapılmamışsa daire sahibi bir şey yapamaz. Sadece sürekli gürültü olması gibi durumlarda yönetime şikâyette bulunabilir” dedi.
OTOPARK KULLANIM HAKKI ESİRGENEMEZ
Hemen her sitede dairelere özel ayrılmış otoparklar bulunuyor. Ancak otomobil sahibi olmayan site sakinlerinin bu alanları kullanımı engelleniyor. Peki araç sahibi olmayanlar otoparkları hangi şartlarda kullanabilir?
Yönetim planında otoparklar için özel bir durum yoksa tüm arsa sahiplerinin arsa payı oranında kullanım hakları olduğunu söyleyen Güvenç, “Bu kapsamda arabası olmayan kişiler buraya varsa motosiklet veya bisikletlerini koyabilirler. Otopark kullanım hakkı arabası olmayan kişilerden hiçbir şekilde esirgenemez” dedi.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci madde hükmü gereğince; kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider payını ödemekten kaçınamaz. Yani otopark kullanmaktan vazgeçme beyanı ile aidatta indirim mümkün değildir.
BODRUM KATLAR SIĞINAK İSE BOŞ BIRAKILMALI
Apartmanların alt katlarında bulunan bodrumlar daire sayısına göre bölümlere ayrılmadıysa büyük sorun haline geliyor. Kimileri ardiye gibi tüm eşyalarını koyuyor, kimileri de eşyalarını koyacak yer bulamıyor.
Bu alanların sığınak olduğu takdirde amacına uygun kullanılması ve boş tutulması gerektiğini vurgulayan Güvenç, “Ancak savaş olmayan zamanlarda sığınaklar otopark olarak kullanılabilir. Depolara gelirsek, tüm ortak alanlarda kat maliklerinin eşit kullanım hakları bulunur. Bu noktada depoyu sadece bir veya birkaç daire sakini kullanıyorsa yönetim bu konuda karar alıp bu depoları düzenleyebilir. Ancak kat malikleri ısrarla kullanıma devam ediyorsa diğer kat malikleri eski hale getirme davası açarak bu durumu hakimin belirttiği şekilde düzenlettirebilir. Burada hakim bizzat bölünme kararı verip uygulanmasını sağlayabilir” açıklamalarında bulundu.
MAHKEME ZOR KULLANABİLİR
Tekinalp, "Bir daire sakini ortak alanların doğru kullanımına ısrarla uymaz, komşuları rahatsız eder, komşuların haklarını çiğner veya yönetim planı hükümlerine uymayacak şekilde davranıp diğer bina sakinlerinin zarar görmesine neden olursa, kat maliki veya kat maliklerinden bir kısmı veya bina yönetimi binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden müdahale ve gerekli önlemin alınmasını isteyebilir” dedi ve bir örnekle açıkladı:
“Örneğin, bir bina sakini eşyalarını yangın merdiveninden geçişi engelleyecek şekilde merdivene bırakmış ve tüm uyarılara rağmen kaldırmamışsa mahkeme eşyaların zorla kaldırılmasına karar verebilir.”
KİRACININ TAHLİYESİ SADECE MAL SAHİBİ TARAFINDAN İSTENİR
Tekinalp, sorunun tüm müdahalelere rağmen devam etmesinin sonucunda yapılabilecekleri de şöyle özetledi:
“Tüm başvurulara ve para cezasına rağmen aykırılık giderilmemişse ve bu aykırılığa sebep olan kişi kat maliki/taşınmaz sahibiyse, o kişi haricindeki diğer kat malikleri o daire veya işyerinin kendisine devredilmesini isteyebilirler. Ancak aykırılığa sebep olan kişi kiracıysa, diğer kat maliklerinin böyle bir hakkı bulunmaz. Bu durumda kiracının tahliyesi ancak kendi mal sahibi tarafından istenebilir.”