Gayrimenkul yatırımlarında yeni trend:Yeşil Binalar

Artan çevresel kirlilik, küresel ısınma, enerji kaynaklarının azalması derken tüm dünyada gayrimenkul yatırımlarında hızla yayılan yeşil bina trendi; son dönemlerde ülkemizi de etkisi altına aldı.  Dünyada pek çok örneğine rastlanan enerji tasarruflu yeşil binalar, Türkiye’de de gün geçtikçe önem kazanıyor. Konut üreticilerinin geliştirdiği yeni projelerde çevreci ve ekolojik özellikler ön planda. Standart yollarla inşa edilen binalara göre çevreye olan etkileri minimuma indirilmiş Yeşil Bina konsepti, binanın inşa edildiği alanda sürdürülebilirlikten başlayarak; doğal ışıktan maksimum faydalanma, efektif iklimlendirme, artırılmış iç ortam kalitesi,  çevre dostu malzeme kullanımına özen gösterme gibi pek çok etkinliği içine alıyor.

Bir yapının çevre dostu olduğu nasıl anlarız?

“Bir yapının çevre dostu olma derecesi nasıl ölçülür?” diye sorduğum Yüksek Mimar ve LEED Akredite Uzmanı Nilay Canbay şöyle yanıtladı: “Bugün bu sorulara cevap verebilmek, yapıların herhangi bir ülke içinde ve ülkeler arasındaki standardizasyonunu sağlamak için çeşitli sertifika programları geliştirilmiş durumda. Bu sertifika sistemlerinin Enerji verimliliğinin artırılmasında ve atmosfere salınan CO2 emisyonlarının azaltılmasında da büyük etkileri vardır. Türkiye’de de bilinçli yatırımcıların ve uluslararası firmaların rağbet etmeye başladığı yeşil binaların sertifikalandırılmasında, en çok Amerikan Yeşil Binalar Konseyi tarafından verilen LEED Sertifikası ve İngiliz Yapı Araştırma Kurumu tarafından verilen BREEAM Sertifikası öne çıkıyor.”

Yüksek Mimar ve LEED Akredite Uzmanı Nilay Canbay LEED ve Breeam değerlendirme sistemleri hakkında şu bilgileri veriyor:
İngiltere’de Yapı Araştırma Kurumu (BRE) tarafından geliştirilerek, 1990 yılında uygulamaya geçirilen Yapı Araştırma Kurumu Çevresel Değerlendirme Metodu (BREEAM), kriterlere dayalı değerlendirme sistemlerinin ilk örneği. Günümüze kadar 116.000’den fazla yapının BREEAM sertifikası aldığı biliniyor. BREEAM ile ofisler, çekirdek aileler için ekokonutlar, apartmanlar, okullar, alışveriş merkezleri, yurtlar, bakımevleri, endüstri yapıları, adalet sarayları, hastaneler ve hapishane binaları değerlendiriliyor, mevcut yapılar sürümü üzerinde de çalışmalar yapılıyor. BREEAM değerlendirmeleri BRE’nin lisanslı değerlendirme uzmanları tarafından yapılıyor ve projelerde bir uzmanla çalışılması zorunluluğu esası getiriliyor. Başvurudan sonra projenin hangi değerlendirme türüne uygun olduğuna karar veriliyor, daha sonra ise her yapı türü için, tasarım, inşaat veya yönetim ve operasyon aşamalarından projeye uygun olanı seçilerek çalışmalar başlatılıyor. Amerikan Yeşil Binalar Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilerek, 1998 yılında uygulamaya geçirilen Enerji ve Çevresel Tasarımda Liderlik (LEED) programının hedefi ise,  yapıların yaşam döngüsü sürecinde oluşturdukları çevresel etkilere dikkat çekmek olarak açıklanabilir. USGBC günümüzde Amerika’da ve dünyanın 30 ülkesinde 14.000 den fazla projeyi sertifikalandırmış durumda. Bugün LEED programı altında her biri farklı olarak tasarlanan kontrol listeleriyle Yeni Yapılar ve Büyük Onarımlar (LEED-NC), Mevcut Yapılar (LEED-EB), Ticari İç Mekânlar (LEED-CI), Okullar (LEED-S), Mahalle Kalkındırma Projeleri (LEED-ND), Konutlar (LEED-Homes) ve Mağazalar (LEED-Retail Pilot) değerlendiriliyor. Sağlık Yapıları ve Laboratuarlar üzerinde de çalışma yapılıyor. LEED 3.0 (NC) sürümü 27 Nisan 2009’da uygulamaya girdi ve Haziran sonundan itibaren projeler V3 versiyonuna göre değerlendirilecek.

Çalışmalar hızlanmalı

Gelişmiş ülkelerde uygulanan yeşil bina değerlendirme sistemlerinin, hem yapıların çevresel performanslarını artırdığına hem de, yapı sektörünü bilinçlendirdiğine dikkat çeken Canbay sözlerine şöyle devam ediyor: “Ülkemizde, çevre duyarlılığı yüksek bazı firmaların, sürdürülebilir projelerine LEED ve BREEAM sertifikaları almak için başvurması, Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneğinin (ÇEDBIK) ve akademik çevrelerin çalışmaları, konunun ülkemiz koşullarında da önem kazanmaya başladığını gösteriyor. Bu tür çalışmaların ivme kazanabilmesi için, yatırımcıların, tasarımcıların, malzeme, donanım ve hizmet üreten kuruluşların bu kulvarda bir an önce yerini almaları ve devletin de konuya olan duyarlılığını attırması en önemli gereklilikler olarak ortaya çıkıyor. Tüm grupların sürdürülebilir bina değerlendirme sistemi için çalışmalarını hızlandırması gerekiyor.”

Koordinasyonu danışmanlar sağlıyor
Yeşil bina tasarımı konsept proje aşamasından başlayıp, test ve devreye alma aşamasına kadar uzanan hem çok kapsamlı hem de entegre bir süreç. Tüm grupların kontrolü, koordinasyonu, eğitilmesi, bilgilendirilmesi ve dokumantasyonu karmaşık ve zor bir olay. Dünyada ve Türkiye’de de Yeşil Bina Uygulamalarında bu tür çalışmaları yapabilmek için özel danışmanlık şirketleri bulunuyor. Ancak tek başına danışmanlık yapmak kapsamlı ve büyük projelerde yeterli olmuyor. Bunun için de “Sürdürülebilir/Yeşil Proje Yönetimi” olarak adlandırılan projenin tüm aşamalarını kapsayan bir süreç gelişiyor ve bu bağlamda da hem danışmanlık hem de proje yönetimi hizmetlerini barındıran firmalar öne çıkmaya başlıyor. Bu firmalardan biri de ENTEGRE Proje Yönetim ve Danışmanlık. tasarım yönetimi, ihale yönetimi ve proje yönetimi gibi faaliyetlerinin yanısıra, çevre dostu ve sürdürülebilir binalardaki proje yönetimi ve danışmanlık çözümleri için hizmet sunan Entegre, yapı sektöründeki çevre bilincini arttırmayı hedefliyor. Entegre Proje Yönetim, LEED ve BREEAM sertifikasını almış almış projelerin vizyonunu geliştirmek için çeşitli toplantılar düzenliyor. Viyana Üniversitesi işbirliği ile düzenlenen “Bina Enerji Modellemesi Etkinliği” 25 Ekim’de Yıldız Teknik Üniversitesi Merkez Oditoryumu’nda gerçekleşecek.

Yeşil Binaların Faydaları
• Kentsel yaşam alanlarına değer katması
• Yapının ekonomik değerini artırması
• Yapım aşamasında doğal çevre tahribatının en aza indirilmesi
• Temiz teknolojilerin kullanımı ve geliştirilmesine ortam sağlaması
• Hafriyat ile ortaya çıkan atık malzemenin değerlendirmeye alınması
• Yeşil çatı uygulaması ile yağmur sularının arındırılması
• Yağmur sularının kullanımı ile kanalizasyon sisteminin yükünü azaltma
• Güneş enerjisinden yaralanma
• Rüzgar enerjisinden faydalanma
• Doğal ışıktan yaralanma
• Yeşil katmanların güneş ışınlarını yansıtmaması ile sera etkisini oluşturan yansımaları azaltması
• Enerji tasarrufu sağlaması
• Yeşil katmanları ile oksijen üretmesi
• İzolasyon sistemleri ile ısıtma soğutma maliyetlerinin ve karbondioksit salınımının azaltılması
• Geri dönüştürülebilir atıkların kullanılabilmesi
Çevreci projeler
Standart konut projelerine oranla yüzde 40’a varan enerji tasarrufunun sağlandığı ekolojik projeler arasında; Solarkent, Varyap Meridian, Ağaoğlu My World Europe, Çengelköy’de Mesa ve Milpark Evleri bulunuyor.
Ağaoğlu My World Europe
Ağaoğlu, İstanbul Ayazma'da inşaatına başladığı, Avrupa yakasındaki en büyük projesi My World Europe'u geçtiğimiz ay satışa sundu. Ağaoğlu, bu projede doğalgazla çalışan bir elektrik santrali kurarak My World Europe projesinin ihtiyacı olan tüm elektriği projenin içerisinde üretecek. Elektrik üretimi sırasında ortaya çıkacak atık enerji de projenin ısınma ihtiyacının karşılanmasında kullanılacak. Bu sistem, My World Europe projesini çevreci konut projeleri arasında öne çıkarırken, proje sakinleri de elektriği yüzde 20 indirimli kullanacak.
Varyap Meridian
Varyap`ın Batı Ataşehir`de yapımına devam ettiği Varyap Meridian projesi,  ABD`deki Çevre Dostu Binalar Konseyi (USGBC) tarafından geliştirilen LEED göre yapılıyor. Proje, tasarımından malzeme kullanımına kadar her aşamada çevreyle uyum ve sürdürülebilirlik kriterlerini gözetmesiyle öne çıkıyor. Projeyi yeşil bina kategorisine sokacak en önemli detayların başında atık maliyetlerinin yüzde 50 ile yüzde 90 arasında azaltılması, yüzde 30`a varan su tasarrufu sağlanması ve karbondioksit salınımının yüzde 35 azaltılması geliyor. Projede otopark ve açık alanlarda hibrid araçları teşvik eden yazılar asılacak. Solar paneller ve rüzgar tribünleriyle ortak alanların enerjisinin bir kısmı üretilecek. Yağmur suyunun depolanıp dönüştürülerek yeniden kullanıldığı projede her daire, doğal havalandırması olacak şekilde tasarlanıyor.
Solarkent
Aydınlı Grup’un Esenyurt`ta inşa ettiği Solarkent projesinde güneş panelleri kullanılarak yılda 750 bin kilovatsaatlik elektrik üretecek. Projede aidatlar da yüzde 25 azalacak. Solarkent enerji sisteminin ülke ekonomisine kWh başına enerji maliyeti bakımından katkısı yılda ortalama 100 bin TL’nin üzerinde olacak. Sahip olduğu enerji santrali sisteminde, sadece ortak alanlarda değil, tüm dairelerde kesintisiz enerji sunulacak. Solarkent`in asansör sistemi yüzde 40 enerji tasarrufu sağlayacak.
Çengelköy’de Mesa
Mesa İnşaat’ın Çengelköy’de inşa ettiği ve 100 bin metrekarelik bir alan üzerinde 3’er katlı 46 bloktan oluşan 228 dairelik Çengelköy Evleri projesinde enerji ihtiyaçlarını yenilenebilir kaynaklardan sağlamaya ve karbon salınımını minimuma indirmeye yönelik olarak “Eko Center” projesi tasarlandı. Eko Center’daki güneş panelleri, sıcak su ve elektrik ihtiyacının bir kısmını karşılarken, bina çatısında yer alan havuzun ortasına yerleştirilecek rüzgar tirbünü de elektrik üretimine katkı sağlıyor. Projede yüzde 40’a varan bir enerji tasarrufu sağlanıyor.
Milpark Evleri
Daire başına yıllık su tüketiminde yüzde 50’ye varan su tasarrufu sağlayan “EKOSAN – Ekolojik Evsel Atıksu Yönetimi” özel sistemi ile Milpark, “Çevre Dostu” bir proje olarak dikkat çekiyor. Projede bulunan ve mülkiyeti Milpark Konutları sitesine ait tüm sosyal donatıların bazılarının işletmesinden elde edilen gelirin site yönetimi tarafından site giderlerinde kullanılacak olması da, Milpark sakinlerine destek sağlıyor.