Ev sahipleri ile kiracılar arasında 'uyarlama davası' dönemi! Zaman kriteri bulunmuyor... ‘Bir-iki yıllık kiracı için rakamın yeniden belirlenmesi isteniyor’
Güncelleme Tarihi:
Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan kira artışlarına ilişkin anlaşmazlıklar, kira uyarlama davalarını yaygınlaştırdı. Ev sahipleri, evlerinin rayiç bedelinin belirlenmesi talebiyle mahkemeye başvuruyor. Uyarlama davalarında, kira tespit davalarının aksine ‘beş yıllık kiracı olma şartı’ gibi kriterlerin bulunmaması da ilgiyi artırdı. Peki, kira uyarlama davalarında kriterler neler? Ev sahiplerinin bu davayı kazanma ihtimali nedir? Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile mercek altına aldık.
Konut kiralarında yüzde 25 artışı yeterli bulmayan pek çok ev sahibi, çözümü bedelin yeniden belirlenmesi için açılan ‘kira tespit’ davasında arıyor. Ancak tespit davaları beş yılı dolduran kiracılara açılabiliyor ve mahkeme süreci de oldukça uzun sürüyor.
Bu durum ev sahiplerini kiranın güncel piyasa fiyatlarına göre ayarlanması için ‘kira uyarlama’ davalarına yönlendirdi. Son zamanlarda mahkemelerde kira tespitten çok kira uyarlama davalarında artış olduğu görülüyor.
‘BİR-İKİ YILLIK KİRACI İÇİN RAKAMIN YENİDEN BELİRLENMESİ İSTENİYOR’
Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, “Yasal artış oranının uygulanması sonrasında kira bedelinin rayiç bedelden daha düşük kalması, bazı ev sahiplerini yeni çözüm arayışına itti" dedi ve ekledi:
"Kira tespit davalarındaki beş yıl şartını aşmanın yolunu arayanlar, beş yıllık kiracı olma şartı bulunmayan uyarlama davalarına yöneldi. Bu konuda ciddi bir talep bulunuyor. Örneğin ev sahibi bir-iki yıllık kiracısı için rakamın yeniden belirlenmesini istiyor."
‘OLAĞANÜSTÜ BİR NEDENE DAYANMASI GEREKİYOR’
Uyarlama davasının Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde ‘aşırı ifa güçlüğü’ başlığıyla tanımlandığını ve şartlarının belirlendiğini söyleyen Kısa, “Buna göre sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olgular değerlendirilir” dedi.
Henüz bu konuda kiraya verenler lehine yüksek mahkeme içtihadı gelişmediğinin altını çizen Kısa, “Yargıtay’ın görüşüne göre, salt kira bedelinin düşük kalmış olması aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davası açmak için hak vermiyor” ifadelerini kullandı.
‘OLAĞANÜSTÜ NEDEN’ NE OLABİLİR?
“Bu olağanüstü durum salt kira rayicinin artması dışında, gerçekten olağanüstü bir durumun mevcudiyetidir” diyen Kısa, “İddia edilen olağanüstü durumun gerçekten olağanüstü bir hal olup olmadığını mahkeme değerlendirecektir. Yaşanan pandemi ve deprem gibi olağanüstü nedenler örnek olarak sayılabilir” dedi ve ekledi:
“Ayrıca uyarlama davasını düzenleyen yasa hükmü, borcun ifasının aşırı güçleşmesini düzenlediğinden, kiraya verenin alacağı konumunda bulunan kira bedelinin uyarlama davasının konusu olup olmayacağı da ayrıca tartışmalıdır.”
‘YARGILAMA ÇOK UZUN SÜRER’
“Kira davalarına bakan Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde duruşma günlerinin ortalama bir yıl sonrasına verildiği hesaba katılırsa yargılamalarının uzun süreceği bir gerçek” diyen Ümit Yasin Kısa, “Uyarlama davaları, olağanüstü durumun ortaya konması, ispatlanması ve mahkemeyi ikna etmesi bakımından zor davalardır. Bunun yanında aleyhe içtihatların da bulunması dikkate alınırsa, kiraya verenlerin bu davayı kazanması oldukça zor görünüyor” ifadelerini kullandı.
EV SAHİBİNİN AÇTIĞI BU DAVAYA KİRACININ İTİRAZ ETME HAKKI VAR MI?
Bu sorumuza “Elbette aleyhine dava açılan kişi, davaya karşı cevaplarını ve karşı iddialarını sunabilir. Aleyhine karar çıkan taraf ise bu kararı bir üst mahkemeye götürebilir” cevabını verdi.
Kısa, “Eğer dava değeri alt limitin üzerinde ise istinaf ve temyiz yoluna gidilebilir. Kiracı böyle bir davada kira bedelinin düşük kalmasının beklenmedik bir nedenle ve olağanüstü nedenlerle meydana geldiğini iddia etmelidir” dedi.
KİRACI KİRA BEDELİNİN AŞAĞI DOĞRU REVİZE EDİLMESİ İÇİN UYARLAMA DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Geçtiğimiz yıllarda pandemi etkisiyle birçok işletme zorunlu olarak kepenk indirdi. Olağanüstü bir durum yaşandı ve işletmeler ciddi gelir kaybına uğradı. Bu nedenle o dönemde mağdur olan kiracılar uyarlama istemişti.
Önümüzdeki dönemde de herhangi bir sebeple bir bölgede kiralarda önemli bir gerileme olursa, kiracı bedelin aşağıya doğru revize edilmesi için uyarlama davası açabilir mi?
Ümit Yasin Kısa, “Yasamızda hüküm altına alınan aşırı ifa güçlüğü, bir sözleşme nedeniyle taraflardan birinin borcunu ifa etmesinin aşırı derecede güçleşmesi neticesinde uygulama alanı bulmaktadır. Böyle bir halde ifanın aşırı güçleşmesi olağanüstü bir nedene dayanıyorsa kiracı da kira bedelinin uyarlanması için dava açabilir” dedi.
Fotoğraflar: iStock