Emlak Vergisi nasıl hesaplanacak

EMLAK Vergisi, 18 milyon mükellefi olduğu için, neredeyse her aileyi ya da yetişkin kişiyi yakından ilgilendiriyor.Ancak, böylesine önemli bir konuda yoldan geçen insanları çevirip de ‘‘2002 yılı Emlak Vergisi nasıl hesaplanacak?’’ diye sorsanız 10 kişiden 9'undan hatta 100 kişi 99'undan alacağınız yanıt belli; ‘‘Bilmiyorum’’. Hatta o kalan bir kişinin de bildiği şüpheli... Oysa, dünyada olay böyle değil, sade bir vatandaş dahi, Emlak Vergisi'ni kolayca hesaplayıp ödeyebiliyor.Bu yılın nisan ayında, 18 milyon mükellefin yaşadığı sıkıntıları gidermek amacıyla, Emlak Vergisi Yasası değiştirildi. Ancak sorunlar azalacağına aksine olay iyice karıştı. Dünyanın hiçbir ülkesinde olmayan, garip bir durum ortaya çıktı. Neyse... Biz en iyisi olayı mümkün olduğunca basite indirgeyerek, açıklamaya çalışalım.İLK VE İKİNCİ TAKSİTLERKonut, işyeri, arsa ve arazi sahipleri, Emlak Vergisi'ni her yıl iki taksitte ödüyorlar. Ancak, 2002 yılında her iki taksitin de, hesaplama yöntemi ve tutarı farklı!..Birinci Taksit: 2001 yılı vergi matrahı (Emlak Vergisi değeri) yüzde 53.2 oranında artırıldı. Bunun üzerinden hesaplanan verginin de, yarısı birinci taksit olarak ödendi.İkinci Taksit: Gayrimenkulün, 2002 yılında takdir olunan değeri üzerinden hesaplanan vergiden, daha önce ödenen birinci taksit vergiden mahsup edilecek. Kalan tutar da ikinci taksit olarak ödenecek.EV VE İŞYERİNİN VERGİSİEv ve işyerlerinin Emlak Vergisi hesaplanırken, aşağıdaki bilgiler gerekiyor.1- Evin ya da işyerinin, üzerine inşa edildiği arsanın metrekare birim değeri ve arsa payının kaç metrekare olduğu.2- Evlerin ve binaların; betonarme, karkas, yığma ya da ahşap olma durumuna ve inşaat sınıfına göre belirlenen metrekare maliyet bedeli,3- Konutlarda vergi oranı binde 1, işyerlerinde ise binde 2. Bu oran; Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa gibi büyükşehir belediyesi sınırları içindeki konutlar için binde 2, işyerleri içinse binde 4 olacak.4- Binanın (apt. dairesi ya da işyerinin) dıştan dışa yüzölçümü.5- Aşınma payı indirimi.6- Kalorifer ve asansör farkı.Buna göre; binanın betonarme, karkas ya da yığma olma durumuna ve inşaat sınıfına göre maliyet bedeli de, Tablo I'deki gibi olacak.VERGİ DEĞERİNİN HESABIBina vergi değerinin hesaplanmasında aşağıdaki yol izlenecek:1- Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvelde yer alan ortalama rakam çarpılacak.2- Bu çarpım sonucu ortaya çıkacak rakama, varsa asansör, kalorifer veya klima tesisatı farkı ilave edilecek. Bu ilave, söz konusu rakamın asansör için % 6'sı, kalorifer veya klima için de % 8'i oranında olacak.3- Bu suretle bulunan toplam değerden yıpranma payı düşülecek.4- Yıpranma payı düşüldükten sonra kalan değere arsa veya arsa payının asgari ölçülere göre tespit edilen değeri ilave edilecek.Böylelikle, binanın 2002 yılı emlak vergisine esas değeri bulunacak.ÖRNEK: Mükellef (A)'ya ait konut olarak kullanılan İstanbul'daki apartman dairesi 1995 yılında betonarme karkas türünde lüks inşaat olarak inşa edilmiştir. Apartman arsasının alanı 800 m2, arsa payı oranı 1/10, hisseye düşen arsa ise 80 m2'dir. Daire kaloriferli olup, dıştan dışa yüz ölçümü 150 m2'dir.Binanın bulunduğu caddede, arsanın metrekare birim değeri 500 milyon lira olarak takdir edilmiştir. İnşaatın ortalama birim metrekare maliyeti ise 251.987.000 liradır.Bu bilgilere göre, binanın vergi değeri aşağıdaki gibi hesaplanacak:1- İnşaatın türü, sınıfı ve kullanış şekline göre metrekare maliyet bedeli: 251.987.000 TL2- Binanın dıştan dışa yüz ölçümü: 150 m23- Binanın inşaat maliyet bedeli (1 x 2): 37.798.050.000 TL4- Kalorifer farkı (3 x %8): 3.023.844.000 TL(37.798.050.000 x % 8)5- Binanın kalorifer dahil inşaat maliyet bedeli (3+4): 40.821.894.000 TL(37.798.050.000 + 3.023.844.000 =)6- Aşınma payı indirimi (5x %10): 4.082.189.400 TL(40.821.894.000 x % 10)7- Bina inşaat maliyet bedeli (5-6): 36.739.704.600 TL(40.821.894.000-4.082.189.400=)8- Asgari ölçülere göre bulunan arsa değeri: 48.000.000.000 TL(600.000.000 x 80 =)9- Binanın vergi değeri (7+8): 84.730.000.000 TL(36.739.704.600 + 48.000.000.000 =)Bina vergisi, bu şekilde hesaplanan 84.730.000.000 lira vergi değeri üzerinden hesaplanacak. Bina, arsa ve arazilere ait vergi değerinin hesabında on milyon liraya kadar olan tutarlar dikkate alınmayacaktır.Verginin oranı konutlarda binde 1, diğer binalarda ise binde 2'dir. Bu oran, büyükşehir belediyesi ve mücavir alanları içindeki konutlar için binde 2, diğer binalar için de binde 4'dür.Buna göre, yukarıdaki konutun Emlak Vergisi; 84 milyar 730 milyon TL x Binde 2 = 169 milyon 460 bin TL'dir. Hesaplanan vergiden, daha önce ödenen birinci taksit mahsup edilecek kalan tutar ise ikinci taksit olarak ödenecektir.Çankaya Belediyesi'ndeki ‘erkek adam’!...ÇANKAYA Belediye Başkanı Haydar Yılmaz, dünkü yazımızla ilgili bir açıklama gönderdi. Açıklamayı okuyunca şu fıkrayı anımsadık:‘‘Nasreddin Hocaya sormuşlar,- Yaşın kaç?- 60...10 yıl sonra yine sormuşlar,- Yaşın kaç?- 60...Yahu Hoca, 10 yıl önce de ‘60' diyordun, şimdi de... Bu nasıl oluyor?- Eee... Ben erkek adamım, erkek adam sözünden dönmez.’’Daha önce, Çankaya Belediyesi’ne bağlı arsaların değeri 1998'e kıyasla, 100-110 misli ya da 130-140 misli artırılmış, yoğun tepki üzerine, Başbakan Ecevit açıklama yaparak, uygulamayı Nisan 2002'de durdurmuştu. Ardından yeni yasa çıktı, yeni takdirler yapıldı. O da ne?Yine 100-110 misli ya da 130-140 misli artış yapılmış. Daha doğrusu ‘‘erkek adam’’ mantığıyla, önceki değerler hiç değiştirilmeden aynen takdir edilmişti. Yani, Başkan erkek adamdı ve kendi partisinin genel başkanını dahi tanımıyordu.Başkanın açıklamasını okuduk. Mahalle ve semt ismi vererek tek tek açıkladığımız, 100-110 misli 130-140 misli vergi artışlarını inkar etmiyordu.- Daha önce iptal edilenin aynısını takdir ettiğini de inkar etmiyordu.- Merkez Komisyonu'nun kararına uymadığını da inkar etmiyordu.- Ankara Ticaret Odası'nın bu takdirlere itiraz ettiğini de inkar etmiyordu.Oysa, Türkiye genelindeki tüm belediyeler önemli ölçüde eski değerleri aşağı çekmişler, sadece Çankaya Belediyesi hiçbirini değiştirmemişti.Sadece, çeşitli semtlerden konut ve işyeri örnekleri veriliyordu. Oysa, dünkü yazımızdaki 100-110 misli artışlar arsalar ile ilgiliydi. Yazımızda konut ve işyeri değerinin yaklaşık 10 misli arttığını belirtmiştik.- Yazımızda 1998'de 300 milyon TL ödeyen arsa sahibindensöz etmiştik. 1998'de arsa vergisinin oranı binde 3 olduğuna göre, bu arsanın değeri 100 milyar TL idi.- 2002'de, vergi oranı da yüzde 6 olunca bir ansanın vergisi 60-70 misli atışa göre 100 misli, 140 misli artıyordu.İşte gerçek buydu!..Zaten kendisi de aksini söyleyemiyordu...Emeklilerin Emlak Vergisi ne olacak?TÜRKİYE sınırları içinde, tek konutu olup, gelirleri yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların ya da bunlardan kendileri üzerine kayıtlı konutu olmayanların, bu kurumlardan aylık almayan ve herhangi bir geliri de bulunmayan eşlerine ait konutlar için Emlak Vergisi ödenmez.Yeni konutlara muafiyet varKONUT olarak kullanılan bina ve apartman dairelerinin, vergi değerinin 1/4'ü, inşalarının sona erdiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile Emlak Vergisi'nden muaf tutuluyor (Emlak Vergisi K. Md.5).