Birden fazla konut satışının vergilendirilmesi - Yılda kaç ev alıp satabilirim?

Alım-satım adedi arttığında ‘devamlı vergi mükellefiyeti’ zorunlu mu oluyor?

Bir kendi halinde bir vatandaşın zaman zaman mülk alıp satması var, bir de işletme olarak, işyeri açarak ticari faaliyet içinde mülk alım satımı yapılması durumu var. Ticari faaliyet olarak sürekli gayrimenkul satışı yapmayıp, zaman zaman alım-satım yapan vatandaşların hangi durumda vergi ödemesi gerektiği belli; bu kişilerin yalnızca ‘beş yıl geçmeden satış yapması’ gibi şartlar oluşunca ancak beyanname (değer artış kazancı) vereceğini yukarıda açıkladık. Gayrimenkul alım-satım işini işletmesinde yapanlarınsa duruma göre hem aylık ve üç aylık beyanname verme, hem de defter tutma gibi ciddi ve sürekli vergi ödevleri de var.
Maliye vatandaşların mülk alım satım adedi arttığında bu kişilerin aslında ‘ticari kazanç’ elde ettiğini dolayısıyla devamlı vergi mükellefiyeti tesisi etmeleri gerektiğini söyleyebiliyor.

Hatta geçmişe yönelik ceza da kesebiliyor. Bu şekilde Maliye ceza kestiğinde vatandaş konuyu yargıya taşıyabiliyor. Nitekim beş adet taşınmaz alıp aynı yıl içinde satan vatandaşa Maliye’den cezalı vergi kesilip ‘vergi mükellefiyeti’ tesis edilince konu yargıya taşınmış ve vatandaş haklı görülmüş. Vatandaşın yaptığı alım-satım ‘ticari faaliyet’ olarak görülmemiş. Gayrimenkul alım-satımının ticari faaliyet sayılabilmesi için “ticari amaçla yapılması ve bu muamelelerin devamlılık arz etmesi gerekmekte olduğu” bunun saptanmasının ise “işin niteliği, özellikleri, organizasyonuyla muamelelerin sayısal çokluğu dikkate alınarak yapılabilecektir” denilmiş.

“Yalnızca sayıca çokluğun alım-satım işlemine ticari mahiyet kazandırmayacağını, bunun yanında işlemin kazanç elde etme gayesiyle bir organizasyon dâhilinde yapılmış olması gerektiği” belirtilmiş (Danıştay 4. Daire E. 2011/9055, tarih 17.2.2014). Yargı kararlarında şu vurgulanıyor: Vatandaşın yaptığı alım-satım işlemlerinde devamlılık, süreklilik ve kazanç elde etme amacı görülmediğinden alım-satım işlemleri ticari kazanç olarak değerlendirilmemiş. Maliye ise alım-satım işlem sayısı arttıkça, ‘ticari kazanç’ olarak görüp vergilendirilmesi gerektiğini belirtmiş. Yasal düzenleme yapıldığında bu ihtilaflar son bulacaktır. Gelir Vergisi Yasası’nda ne kadar sürede kaç adet aracın veya taşınmazın satılmasının ticari faaliyet sayılıp vergilendirileceği konusu somut olarak belirtildiğinde tereddütler ortadan kalkacaktır.