2B’de gelinen son nokta!

Geçtiğimiz günlerde Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, 2B yasasını bir ay içerisinde Meclis’ten geçireceklerini açıkladı. Buna göre, 2B arazi yasası olarak da bilinen kanun ile 2B arazilerinin imara açılması planlanıyor. Peki, bu yasa çıktıktan sonra süreç nasıl işleyecek? 2B arazilerinin satışı nasıl gerçekleşecek? Nasıl fiyatlandırılacak? Yasa kimlere yarayacak, kimleri zarara uğratacak? Kimler başvurabilecek? Bedeli ne olacak? Her isteyene satılacak mı? Tüm bu soruları ve 2B yasası ile ilgili merak edilen her şeyi araştırdık.

2B alanı kapsamında 68 ilde yaklaşık 413 bin hektar büyüklüğünde bir arazi bulunuyor. Bu arazinin 208 bin hektar kadarının kadastro ve güncelleme çalışması yapılmış durumda. Buna karşılık, 205 bin hektarlık kısımda ise kadastro ve güncelleme çalışmaları devam ediyor. Sunulan kanun taslağında yapılan çalışmanın amacı, Devlet Hazinesi adına orman dışına çıkarılan veya çıkarılacak yerlerin değerlendirilmesi ile yeni orman alanlarının oluşturulması, nakline karar verilen orman içerisinde yaşayan köy halkının yerleştirilmesi ve orman köylülerinin kalkındırılmasının desteklenmesi olarak belirtiliyor. Aynı zamanda bu teklif ile Orman Kanunu’na göre orman kadastro komisyonları tarafından Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan 2B alanlarından uygun olanların yeniden devlet ormanına dönüştürülmesi amaçlanıyor. Bu sayede, orman bütünlüğünün korunması ve bölgedeki halkın kalkınmasının sağlanması, orman içi ve bitişiğinde yer alan köyler ile burada yerleşik konumda bulunan halkın orman dışına nakledilerek kısmen ya da tamamen 2A ve 2B alanları ile Hazine’ye ait diğer bölgelere yerleştirilmesi düşünülüyor. Ayrıca 2A ve 2B alanlarının idaresi, değerlendirilmesi ve tasarrufu ile bu işlemlerin sonucunda elde edilecek gelirler aracılığıyla; gecekondu bölgeleri ve 2B arazileri üzerindeki yerleşim yerlerinin altyapısının yapılması ve iyileştirilmesi, şehirlerdeki yapıların depreme karşı güçlendirilmesi, hayvancılığın desteklenmesi ile devlet üniversitelerinin geliştirilmesi planlanıyor.

2B arazilerin satışı nasıl gerçekleştirilecek?
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tarafından yapılan açıklamaya göre, doğrudan satışının yapılması gereken taşınmazlardan bazıları, hak sahiplerine direkt olarak satılamayacak. Haklarında açılan dava sonucunda bu alanlar üçe ayrıldı: “Orman” niteliği taşıdığına kanaat getirilenler, fiilen orman niteliğinde olanlar ya da bu özellikleri nedeniyle dava açılması gerekenler. Bu durumda yasada belirtilen şekilde “kamu hizmetlerine ayrılan ya da bu amaçla kullanılan veya özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gereken ya da Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen taşınmazlar” da hak sahiplerine satılamayacak. Bunların dışında, başka bir taşınmaz talep edilmesi halinde satışa çıkarılabilecek. Bu teklifi kabul etmeyenler doğrudan satış hakkından yararlanamayacak ve başka herhangi bir talepte de bulunamayacak. Aynı zamanda hak ve tazminat talep edemedikleri gibi dava haklarından da vazgeçmiş sayılacaklar.

Son söz Bakanlık’a ait
Bir bölgenin gecekondulaşma ve kentsel dönüşüm nedeniyle “proje alanı” olarak ilan edilmesi durumunda, bu bölge içinde kalan özel mülk sahiplerinin söz hakkı da 2B yasası ile idareye geçecek. Proje alanını ilan etme yetkisi, yasa çerçevesinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) veya ilgili büyükşehir ya da diğer belediyelere verilmiş durumda. Ancak proje alanı sınırlarının belirlenmesinde son söz yine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ait olacak. Bakanlık idarenin talebini 15 gün içinde değerlendirerek, dilerse bunu değiştirebilecek. Aynı proje alanı için birden fazla teklif oluşursa şayet, öncelikle TOKİ tarafından sunulan öneri dikkate alınacak. Hâlihazırdaki bu kural, sadece söz konusu arazinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca proje alanı olarak belirlenmesi halinde değişikliğe uğrayacak ve bu takdirde öncelik Bakanlık tarafına geçecek. Belirlenen proje alanı içindeki taşınmazlar hak sahiplerince satın alınabileceği gibi, mevzubahis haklar ilgili idareye sahipleri tarafından satılabilecek. Ama yine de hak sahipleri, kanunun kabulüyle taşınmazları doğrudan başka birine satamayacak.

Fiyatı rayiç değer ile emlak vergisi belirleyecek
Yaklaşık olarak 1.000 metrekareye kadar olan arazilerin bedeli, rayiç değer ile emlak vergisi üzerinden belirlenecek. Buna karşılık, 2B arazisinin bulunduğu bölge “proje alanı” olarak ilan edildiği takdirde, yıllardır bu araziyi kullanan kimseler devralma haklarından yararlanamayacak ve konu ile ilgili olarak yaptıkları herhangi bir itiraz da kabul görmeyecek. Ayrıca, bu kişiler herhangi bir hak ve tazminat da talep edemeyecek. Bu durum gerçekleştiğinde, arazilerin satışından elde edilecek gelir bütçeye kaydedilerek; verimsiz orman alanlarının ıslahı, nakledilecek orman köylülerine ait taşınmazların kamulaştırılması ve 2A ile 2B alanlarının en az 2 katı büyüklükte yeni orman alanlarının tesisi için kullanılacak.

Metrekare sınırlaması olmayacak
Belediye mücavir alan sınırları içinde yapılaşma bulunan yerler (yerleşim yerleri), bina ve bahçe gibi kullanım alanlarıyla birlikte metrekare sınırlaması olmaksızın hak sahiplerine doğrudan satılabilecek. Taslak çalışmalarında, belediye mücavir alan sınırı ayrımının kaldırılması, bu alanların içindeki ve dışındaki yerlerin aynı esaslara göre satılması da tartışılıyor. Belediye mücavir alan sınırları dışında kalan 100 dönüme kadar tarım arazileri de sulu-kuru ayrımı yapılmaksızın hak sahiplerine doğrudan satılabilecek. Söz konusu tarım arazileri dışında kalan, üzerinde yapılaşma bulunan ve Maliye Bakanlığı’nca uygun görülen taşınmazlar da, TOKİ ile büyükşehir ve ilçe belediyelerine kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesi amacıyla devredilebilecek. Özellikle çarpık kentleşmenin olduğu 2B alanlarında uygulanması amaçlanan çalışma kapsamında, devir ve emlak vergisi ederi metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanacak. Bu tip devirlerde, mevcut kentsel dönüşüm uygulamalarında olduğu gibi hak sahiplerine yeni inşa edilecek konutlarda daire verilecek. Bu noktada, devlet tarafından gerçek ve tüzel kişilere dağıtılan, iskânen verilen, özelleştirilen ya da hisseleri devredilen taşınmazların tapu kayıtları geçerli kabul edilecek. Ayrıca TDUB tarafından yapılan açıklamaya göre 2B’lerde hak sahipliği için süre şartı aranmayacağının da ifade edilmesi gerekiyor.

Kentsel dönüşümle kamuya kaynak aktarımı
2B arazilerinin dört muhatabı olduğundan bahseden Hukukçu Cihangir Dönmez, bu muhatapların devlet, eski tapu kayıt maliki, işgalci ve daha önce hiçbir hazine arazisi işgal etmemiş olan vatandaşlar olduğunu söylüyor. Dönmez, “Devlet ve daha önce hiçbir arazi işgal etmemiş olan vatandaşlarımız aynı saftadır, bu nedenle 2B arazi satışları ve üzerinde yapılacak kentsel dönüşüm projelerinden Kamu Maliyesi’ne ciddi kaynak aktarımı yapılmalıdır. Eski tapu maliklerinin hakları, hukukun genel ilkeleri içinde toplumsal denge ve düzen gözetilerek iade edilmelidir” diyor. İşgalciler açısından ise devlet tarafından alınması gereken kıstasın, bu araziler üzerine gecekondu yaparak yerleşen vatandaşa, sosyal bir çalkantıya meydan verilmeden sağlıklı birer konuta kavuşma imkânı sağlanması olduğunu söyleyen Dönmez, “Devletin düşük fiyat yüksek imarla spekülatörlere doğrudan satış yaparak kamu kaynaklarını aktarması, muhataplar aleyhine sebepsiz zenginleşmeye yol açacak olan haksız bir işlem olacaktır” diye ekliyor.

En büyük tepki işgalciden geliyor
Dönmez’e göre kentsel dönüşüm uygulamasına tepki, gecekonduda barınma amaçlı oturan, başını sokacağı bir daire sahibi olmak isteyen kesimden değil, bu tarifin dışına çıkan hazine arazisi üzerine market ya da beş katlı apartman yapan, buraları kiraya veren, arsa için en düşük satış fiyatı ve en yüksek imar talebinde bulunan, hazine arazisini masum ve anlaşılabilir barınma amacıyla değil, servet edinme amacıyla işgal eden kesimden geliyor.

Tapu önce vatandaşa verilecek
2B arazilerine ilişkin olarak Kentsel Dönüşüm uygulanması yönünde ilk somut örnek, Bakanlar Kurulu’nun 07.01.2012 tarihli Resmi Gazete’de yer alan Ümraniye’nin bazı mahalleri için hazırlanan kararnamesiydi. Kararnamenin basına yansımasıyla,  kentsel dönüşüme bölgede yaşayan vatandaşlar tarafından tepki gösterilmişti. Bu gelişme üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, Ümraniye Belediye Nikâh Salonu’nda bir konuşma yapmış ve bu arazilerin tapusunun önce vatandaşa verileceğini, kentsel dönüşüm uygulamasının Devlet tarafından yapılmayacağını vatandaşların arsalarını yüklenicilere kendilerinin vereceklerini ifade etmişti.

Uygulamadan ne gibi sorunlar doğabilir?
Kentsel dönüşümün devlet tarafından değil de firmalar tarafından yapılmasının doğuracağı sorunları Cihangir Dönmez şöyle sıralıyor:
1) Bu tarz bir uygulamada ikinci direnç noktası, bu arsaların satış fiyatları olacaktır. Bu kez direniş satış fiyatları konusunda başlayacak, kimi vatandaş bedeli ödeyecek, kimi vatandaş ise ödeme gücü olmadığı için bu bedeli ödemeyecektir. Kentsel dönüşüm planlanan alanda kaotik bir ortam oluşacak. Fikirtepe Kentsel Dönüşüm projesi örneğinde olduğu gibi, yüklenici/arsa sahibi/kat karşılığı oranı pazarlıkları beklenen büyük İstanbul depremine rağmen kentsel dönüşümden istenen faydayı sağlamayacak. Üzerinde kaçak yapısı bulunan işgalciye doğrudan zemin tapusunun verilmesi kentsel dönüşümü imkânsız hale getirecek. Verilecek imar durumunun mevcut kaçak yapının inşaat alanından daha az olması halinde kaçak yapı sahibi yapısını muhafaza etmek isteyecek
2) Yasa tasarısında yer alan, Hak sahiplerine doğrudan satılması gereken taşınmazlardan ağaçlandırılmak üzere Orman İdaresine tahsis edilenler ile kamu hizmetlerine ayrılan ya da bu amaçla kullanılan veya özel kanunlar gereğince değerlendirilmesi gereken ya da Maliye Bakanlığınca belirlenen taşınmazlar hak sahiplerine satılmaz. Bu taşınmazların yerine istenilmesi halinde hak sahiplerine, hak sahibi oldukları taşınmazın satış bedeline uygun idarece belirlenen başka bir taşınmaz, bu bedel karşılığında doğrudan satılabilir. Şeklindeki hüküm bu tarz bir uygulamadaki üçüncü direnç noktası olacaktır. Çünkü bu kapsama giren vatandaşlar evlerinin olduğu yerden arsa talep edeceklerdir. Ancak zaten yüzde 40’lık alan Düzenleme Ortaklık Payı olarak ayrılacağı için bu talebin yerine getirilmesi imkânsız olacak. Bu nedenle üzerinde yoğun yapılaşma bulunan alanların proje alanı ilan edilerek önce imar planının tamamlanması daha sonra satışa konu edilmesi zorunluluktur.
3) Bu alanlarda yer alan arsaların mülkiyetine ilişkin olarak yıllardan beri devam eden davalar nedeniyle, Bakanlık bu tarz bir uygulama yapmak isterse, öncelikle Kamulaştırma bedellerini ilgili Mahkemelere depo etmek zorunda kalacak. Alanın boyut ve rayiç değerine bakıldığında bu kamulaştırma ile ilgili olarak yaklaşık 3 milyar TL’lik bir kaynak ayrılması gerekiyor.
4) Bu alanların işgalciye doğrudan satışı neticesinde, alanlar eski tapu kayıt maliklerinin tazminat davalarına konu olacak, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi sürecine kadar gidebilecek bu davalarda, Devletimiz büyük tazminatlar ödeme riski ile karşı karşıya kalabilecek.

Ödemeler nasıl yapılacak?
Bu konuda ciddi kolaylıklar söz konusu. Mevzubahis hak sahipleri satış bedelini ister taksitli isterlerse de peşin ödeyebilecek. Satış sırasında 2B arazilerinin rayiç bedellerinin yüzde 70’i dikkate alınacak ve parayı peşin ödeyen kişilere yüzde 15 indirim yapılacak. Taksitli satışlarda ise toplam tutarın yüzde 20’si ön ödeme olarak kabul edilecek. Belediye ile mücavir alanlarda 6 eşit taksite bölünerek 3 yıl vade ile yapılacak olan satışlar, diğer kırsal alanlarda ise 4 yıl vade ve 8 eşit taksit üzerinden uygulanacak. Ödeme tamamlanmadan taşınmazlar hak sahipleri tarafından şartlı olarak bir başkasına satılabilecek ve bu takdirde borcun kalan kısmından alıcı sorumlu hale gelecek. Ayrıca, ödemeler zamanında yapılamazsa, ödenilen tutar faiz işletilmeksizin iade edilecek ve alıcılar doğrudan satın alma haklarından feragat etmiş sayılacak. Ancak yine yasaya göre, taksitlerden ikisinin zamanında ödenmemesi yükümlülüklerin ihlali anlamına gelmeyecek.

Kimler başvuracak?
Güncelleme listeleri veya kadastro tutanakları temel alındığında 2B arazilerini kullandığı tespit edilen kişiler, belirlenen süre içinde başvuru yaptıkları ve gerekli satış bedelini tazmin ettikleri takdirde “hak sahibi” addedilecek. Bu kişiler, güncelleme listeleri veya kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 6 ay içinde başvuruda bulunarak, ilgili yerlerin bedelleri karşılığında kendilerine satılmasını talep edebilecek.  Bakanlar Kurulu da bu süreyi 1 yıla kadar uzatabilecek.

Başvuru ücreti 2 bin TL
Bu haktan yararlanmak isteyenler, hak sahibi bulundukları taşınmazlar belediye ve yakın çevresindeki bölgelerin sınırları içindeyse 2 bin TL başvuru ücreti ödeyerek süreci başlatabilecek. Bahsi geçen bu alanların dışında kalanlar için belirlenen ücret ise 1000 TL. Bu noktada dikkat edilmesi gereken konulardan biri de bu ücretlerin daha sonra satış bedellerinden düşürülecek olması.