Oturduğu ev satılan kiracı evden çıkabilir mi, ne yapmalı? Kontrat geçerli olur mu, tahliye ve depozito... İşte merak edilenler
Güncelleme Tarihi:
Kira düzenlemesi için detaylar belirlenirken kiracıların da 'Oturduğu ev satılan kiracı ne yapmalı? Kontrat geçerli olur mu, tahliye ve depozito... 'gibi birçok soru gündeminde yer alıyor. Kiracı-ev sahibi arasında, evin satılması durumunda olası tahliye durumunda ne yapılacağı merak ediliyor. Yasal olarak getirilen yüzde 25 kira zam oranının ardından, evi satarım tehdidi kiracıları zor durumda bırakırken işin yasal boyutunda bir hayli önemli. Peki kiracılar bu durumda ne yapmalı? 'Yasal oranın üstünde zam', 'Ara zam' gibi yasa dışı talepleri reddedilen fırsatçı ev sahiplerinin son metodu ise 'tanıdığına evini satma' yani 'hülle ile satış' yöntemi. Birçok ev sahibi, evlerini daha yüksek meblağlara kiraya verebilmek amacıyla mevcut kiracılarını evden çıkarmak için 'hülle ile satış' yöntemine başvuruyor. Kiracıların bu durumda hakları neler?
Her geçen gün artan emlak ve kira fiyatları kiracıları mağdur etmeye devam ediyor. Ev sahiplerinin yasa dışı 'ara zam' talebi ile muhatap olmak zorunda kalan yüz binlerce kiracı şimdi de 'evlerinin satılması tehdidi' ile karşı karşıya. Bazı Ev Sahipleri, eski kiracılarını çıkarabilmek için evlerini hülle yöntemi ile bir yakının üzerine devrediyor veya bunu yapacağını beyan ederek kiracının huzurunu kaçırıyor.
"YA İKİ KATI ZAM YAPARSIN YA DA EVİ SATARIM"
Hülle ile satış' baskısı altındaki kiracılardan birisi de İstanbul Kurtuluş'ta ikamet eden K.K.
11 ay önce oturduğu evi 3 bin 250 liraya kiraladığını anlatan K.K., "Kontrat dönemi yaklaşınca ev sahibim kirayı 7 bin liraya çıkarmak istedi. Yüzde 100'den fazla bu orana itiraz edince de evi satmakla tehdit etti. Ev satılınca tahliye etmek zorunda bırakılacağımı söyledi. Ne yapacağımı şaşırdım" dedi.
BAKMADAN GEÇME!
"ARA ZAM YOKSA SATACAK"
Benzer bir mağduriyeti de Küçükçekmece'de ikamet eden Ş.Ç. yaşadı. Üç yıldır oturduğu ve 2 bin 800 lira kira verdiği dairesi için ev sahibinin 'bin lira' ara zam talep ettiğini anlatan Ş.Ç. "Sene bitmeden zam istedi. Veremeyeceğimi söylediğimde ise evi satacağını beyan etti. Satarsa satsın. Evden çıkmayacağım. Yasal haklarımı sonuna kadar kullanacağım" diye konuştu.
EVİ SATMAK KİRACININ ÇIKMASI ANLAMINA MI GELİYOR?
'KONTRAT GEÇERLİLİĞİNİ SÜRDÜRÜR'
Peki ev sahiplerinin "Kiracısını çıkarabilmek için evi satması" yeter mi? Uzmanlara göre: Hayır. Ev satılsa dahi en az altı ay oturum hakkı olduğunu hatırlatan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa dikkat çeken uyarılarda bulundu.
"Son zamanlarda artan kira fiyatları nedeniyle bazı ev sahiplerinin bu şekilde davrandıklarını duyduk ama burada da zaten yasa çok net. Kiracı içindeyken mal sahibinin evi satması ya da başka birine devretmesinde evin yeni sahibi ile kiracı, eski kontrat çerçevesinde yasal olan ‘kira ilişkisini’ korumaya devam eder" diyen Aşa şunları söyledi:
-- Yeni ev sahibiyle tekrardan bir kontrat yapılmasına ihtiyaç duyulmaz. Fakat yeni ev sahibinin hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi gerekiyor. Özetle ev satıldı diye kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu bulunmuyor.
BAKMADAN GEÇME!
“KİRACIYA TEBLİĞ YAPILMASI LAZIM”
-- Zaten kiracı içinde evi satın alan yeni mal sahibi, tapu devir tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermek zorunda. Hatta burası çok önemli… İhtar, tapu devir tarihinden itibaren de bir ay içinde yine kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu ihtarda altı ay içinde ya da daha önce yapılan kira sözleşmesinin bitimi tarihi neyse o zamanda evin tahliye edilmesi istenir.
6 AY İÇİNDE TAHLİYE EDİLMEZSE?
-- Ama diyelim altı ay geçti sözleşme süresi bitti ve kiracı evi tahliye etmek istemedi. O zaman da mal sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. Bu dava bir yılı aşan bir süre devam edebilir. Fakat dava oldu diye kiracının sorumlulukları değişmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemek zorundadır.
BAKMADAN GEÇME!
“DEPOZİTOSU DA YENİ EV SAHİBİNE GEÇER”
-- Aslında burada depozitoda da kriz ortaya çıkabiliyor. Örneğin kira sözleşmesi devam eden ev satıldı diyelim. Depozitonun kimde kalacağı konusunda eski ve yeni ev sahibi arasında anlaşmazlıklar ortaya çıkarabilir. Sözleşmesi devam eden evin satılması halinde, yeni mal sahibi sözleşmenin en güncel tarafı oluyor. Bu durumda eski ev sahibi kendisinde bulunan depozito bedelini yeni ev sahibine vermekle yükümlü oluyor. Bu noktada çok bilgi sahibi olunmadığı için tartışmalar yaşanabiliyor.
"ÖNEMLİ OLAN NİYET"İstanbul genelinde birçok olayın yaşadığını belirten Emlak Yatırım Uzmanı Serkan Yazıcı ise mümkünse ‘anlaşma’ yolunun seçilmesi gerektiğine işaret etti.
Yazıcı, "Burada asıl olan niyet. Evet birçok fırsatçı ev sahibi kirayı artırmak için hülle ile satış yapıyor ancak gerçekten mağdur olan ev sahipleri de var. Ev sahibinden bıkıp, varını yoğunu satarak ev alan birçok kişi de mevcut kiracıyı çıkaramadığı için mağdur oluyor. Ben sattığım evlerdeki kiracılar ile anlaşmaya varıyorum. Altı ay olan yasal süreci bekletiyor gerekirse son birkaç ayın kirasını bile aldırmıyorum. Karşılıklı iyi niyet üzerine anlaşma sağlanınca kimse mağdur olmuyor. Ama bu kötü niyetli ev sahiplerinin olmaması anlamına da gelmiyor. Kiracılar da ev sahipleri de yasal haklarını aramalı" dedi.
BİR EVİN SATIŞ-DEVİR MALİYETİ NE KADAR?
Yasa gereği bir evin beyan edilen satış fiyatının binde 4'ü vergi olarak alınıyor. Buna ek olarak 685 lira da tapu harcı tahsil ediliyor. Örneğin; bir milyon lira değerinde bir evin satış yani bir başkasına devir maliyeti 40 bin 685 lira.
Yani oturduğunuz evin değeri bir milyon lira ise hülle ile satış şeklinde de olsa ev sahibinin sizi çıkarmak için bir başkasının üzerine evini devretmeye çalışmasının bedeli en az 40 bin 685 lira. Bu rakam evin fiyatı arttıkça aynı oranda artıyor.
HÜLLE İLE SATIŞ İSPATLANIRSA?
Kiracıların; oturdukları evden hülle ile satış yöntemi yüzünden ayrıldıklarını ispat etmeleri halinde ise 'hülleci' ev sahipleri çok ciddi maddi tazminat cezaları ile karşı karşıya kalabilir. Hukukçulara göre mağdur olan kiracıların bu durumu ispatlamaları üzerine ilgili yasa maddeleriyle ev sahipleri 'taşınma masrafı' 'yeni ev masrafı farkı' gibi on binlerce lira ceza ile karşı karşıya kalabilirler.
UZMAN AVUKAT MADDE MADDE ANLATTI
Ev sahibi ile kiracı arasında benzer bir davanın avukatlığını yapan Avukat Sıdıka Şahinler de kiracılar için Altın değerinde uyarılarda bulundu.
Kiracıların yasal haklarını ve 'ne yapmaları gerektiğini' madde madde anlatan Şahinler şu uyarılarda bulundu:
--Taşınmazın edinilmesi; satım, trampa, bağışlama yahut mahkeme kararı, cebri icra, miras, mirasın paylaşılması, kooperatif ortaklığına kabul, şirkete sermaye olarak konulan taşınmazın şirket tarafından kazanımı gibi yollarla gerçekleşebilir. Son yıllarda kiracının yasa ile yüksek koruma altına alınmış olmasının yanında mevcut ekonomik durumun da gün geçtikçe kötüye gitmesi karşısında ev sahipleri kira bedelini artırmayı hukuken başaramamakta, kiracının tahliyesine sebep olacak hukuki bir neden de bulamadıklarında muvazaa ile tahliye neticesine ulaşmaya çalışmaktadırlar.HÜLLELİ SATIŞ NASIL YAPILIYOR?
--Muvazaa, bir hukuki ilişkinin taraflarının üçüncü kişileri aldatmak yahut zarara uğratmak için gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda yaptıkları gizli anlaşmadır. Taşınmaz malikleri çoğu zaman yakınları veya çok güvendikleri bir üçüncü şahıs ile anlaşarak taşınmaz satışı yapmış gibi göstererek tapuda taşınmazı devretmektedirler. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi hususu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir.
--Kiralananı sonradan edinen kişi onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava yoluyla da kullanabilir.
YARGITAY'IN EMSAL KARARLARI
Yargıtay'ın emsal kararlarını hatırlatan Şahinler tüm kiracıları yasal haklarını aramaya davet etti.
BAKMADAN GEÇME!
Ev sahiplerinin '2 Temmuz' oyunu: Hava parası alanlar var
Konut kiralarında 1 Temmuz 2023’e kadar uygulanacak olan yüzde 25’lik kira artış sınırına takılmak istemeyen birçok ev sahibinin yeni kontratlarını 2 Temmuz’a ertelediği iddia edildi. Bazı ev sahiplerinin hava parası istediği de iddia edildi. Gayrimenkul Uzmanı Rodi Kayım ile TÜKONFED Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu durumu CNN TÜRK canlı yayınında değerlendirdi.
Kira artışlarında 1 Temmuz 2022-1 Temmuz 2023 arasında yapılabilecek en yüksek zam oranını yüzde 25 olarak sınırlandıran yasa tasarısı TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilmişti. Düzenlemenin başlamasıyla ev sahipleri, yeni kira kontratlarını 2 Temmuz’a ertelemeye başladı. Ayrıca bazı ev sahiplerinin Hava Parası talep etmeye başladığı iddia edildi. Gayrimenkul Uzmanı Rodi Kayım ile TÜKONFED Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu durumu CNN TÜRK canlı yayınında değerlendirdi...
KİRACI NE YAPMALI?
Gayrimenkul Uzmanı Rodi Kayım: Bugün 16 Haziran'da kira sözleşmesi için ev sahipleriyle oturduğunuz zaman 2 Temmuz'da sözleşmeyi başlatmak istiyor. Sebebi de bir dahaki yılın artışı 2023 2 Temmuz olacak. Haliyle sabit oran yüzde 25'e takılmayacak. TÜFE üzerinden bir artış. Bunun dışında peşin kira isteyenler, yüzde 100 artış isteyenler... Bunun gibi bir sürü olay var. Tabi burada tek evi olanlar için bir muafiyet aslında getirilebilirdi. Sadece ev kirasıyla geçinen insanlar var. Bununla ilgili de çok mail alıyorum. 'Benim 1 tane evim var sadece, bu kirayla geçiniyorum' diyen insanlar var. Bunlarla ilgili bir muafiyet getirilebilirdi. Maalesef diğer taraftan da kiracılar gerçekten çok mağdurlar. İnanılmaz kiralar istiyorlar. Yasa çıkmasına rağmen kimse bunu dinlemiyor.
TÜKONFED Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu: Yasa çıktı ama baştan savma çıktı. Araştırılmadan, ilgili uzmanlarla, sivil toplum kuruluşlarıyla bu konunun uzmanı olan akademik çevreden kişilerle görüşülmedi. Şimdi bir tane evi olan kiraya veren ver, o kirayla geçiniyor. Bir de 60 tane dairesi olup kiraya verenler var. Tek bir dairesi olanla 60 dairesi olan bir kefeye koyulur mu? Burası sosyal hukuk devleti. Yasa çıktı, inşallah düzeltilir. Orada bir eksik taraf daha var. Yeni kiraya verecek olanlar, ev sahipleri kirası bin 500 lira olan konutu 4 bin 500 lira yaptılar. Her gün şikayet geliyor.
BAKMADAN GEÇME!
Gayrimenkulün vergiye matrah teşkil eden bir bedeli var, remi makamlarca belirlenmiş. Ona göre vergisi yatırılıyor. Onun belli bir oranı yıllık kira olarak belirlenebilirdi. Görüşümüzü sorsalardı bunları söylerdik. Sayın Kayım'ın görüşünü sorsalardı tek evi olan, 5 evi olan var, emekli olup evini kiraya gelenler var bunlar göz ardı edildi.
Şimdi gelelim bugünün konusu olan hilelere. Hile diyorum çünkü bu yasanın arkasından dolaşmak. Bir, hava parası alınıyor. Neye göre hava parası alınıyor? Arz-talep dengesi değişti. Ev değerlenmedi aslında. Ev de arsa da aynı yerde duruyor. Vergisi aynı değerden ödeniyor.
İki, kontratı bugün yapıyor başlangıç tarihini ve bitiş tarihini, açıktan alıyor belki 15 günlük kirayı, 2 Temmuz 2023 yapıyor. 2 Temmuz 2023'te yüzde 25'lik zam sınırlaması bitiyor.
"EV SAHİBİNE MESAJ ATARIM"
Valla Ev Sahibi ile kiracı birbirine girecek bu durumda. Düzenleme eksik çıktı, yanlış çıktı topal çıktı. Ben kiracı olsam bugün kontrat yapsam, benim kontrat bitiş tarihim 1 Temmuz 2023'se, bana 2 Temmuz-5 Temmuz yazıyorlarsa hemen kontratı imzaladıktan sonra eve taşınırım. Ve ev sahibine bir mesaj gönderirim. 'Zor durumdayım, koyduğunuz kontratı imzaladım, 15 günlük kirayı da size açıktan ödedim. Onun vergisini ödemek zorundasınız' diye bir mesaj gönderirim. Bu benim elimde delil olur.
İkinci hile de tahliye taahhütnamesi alıyorlar. Girerken diyor ki, sana veririm ama şu kadarlık peşinat, şu kadar hava parası, bir de tahliye taahhütnamesi imzalayacaksın, tarihsiz. Bunu da bahsedip bir mesaj gönderirim. Bunlar kalıcı veri saklayıcısı diye tanımlanan, hukukta öyle diyorlar. WhatsApp'ımda e-postamda durur bir kopyası. Yarın beni mahkeme vermeye kalktığında sıkıntı yaşar.
Gayrimenkul Uzmanı Rodi Kayım: Aslında sadece hava parası olayı değil. Bir evi kiralıyorsunuz 2 bin TL'ye. Yıllık 24 bin TL yapıyor. Diyor ki, biz senin kira sözleşmesini düşük gösterelim, aradaki farkı sen elden ver. Düşük vergi ödemek için. Bunlar var. Mal sahibine bir vergi çıkıyor, bunu düşük gösteriyorlar. Senet yapanlar var. Yıllık kirayı senet alıyor.
TÜKONFED Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu: Senet imzalayan kiracılara diyorum ki, sizin de elinizde büyük bir koz var. Ev sahibi vergi kaçakçısı durumuna girer. Kiracının avantajı kira artış talebinde bulundurulurken 5 bin liralık kiranın 2 bin 500'ünü elden alıyorsa, bunun üstünden zam yapabilir. Çünkü kayıtlarda 2 bin 500 gözüküyor, 5 bin gözükmüyor. Açıktan kira alan ev sahipleri aslında kendi ayağına sıkıyor, vergi kaçakçısı durumuna düşüyor.