KİRA ARTIŞ ORANI HESAPLAMA 2022: Kira düzenlemesi ile yüzde 25 kira artış oranı ne zaman başlayacak? 5 yılı doldurmuş kiracıyı etkileyecek mi? İşte detaylar
Güncelleme Tarihi:
Kira artış oranı hesaplaması gündemde yer alırken, kira zammı düzenlemesinin detayları belli oldu. Kamuoyunun yakından takip ettiği, aylardır gündemde olan fahiş kira artışlarıyla ilgili son dakika gelişmesi yaşandı. 4 bakanlığın yaptığı ortak düzenlemede artık sona gelindi. Zam oranını yüzde 25 olarak sınırlandıran yasa tasarısı TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. Öte yandan Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, milyonların beklediği açıklamayı yaparak "Konut kiralarında, 1 yıl süreyle bir önceki yılın kira bedelinin yüzde 25'ini geçmeyecek şekilde artış yapılabilecek, üzerindeki artışlar geçerli olmayacak" dedi. Gayrimenkul hukuku uzmanları da yapılan düzenlemenin yerinde ve geçici hükümle tarihinin belirlenmesinin de doğru bir adım olduğunu belirtti. Peki, kira zammı düzenlemesi nasıl olacak? İşte kira artış oranı düzenlemesiyle ilgili tüm detaylar...
Kira zammı düzenlemesinde son dakika gelişme yaşandı. Kira artışlarında yaşanan yükselişin ardından yapılan çalışmalar tamamlandı. TBMM Genel Kurulu'nda kira artışlarına yüzde 25 sınır getiren önerge kabul edildi. Buna göre Kira artışlarında 1 Temmuz 2022-1 Temmuz 2023 arasında yapılabilecek en yüksek zam oranını yüzde 25 olarak sınırlandırılacak.
Öte yandan kira zammı düzenlemesi hakkında detayları açıklayan Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, "1 Temmuz 2023’e kadar yenilenecek Kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılının yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olduğuna dair bir geçici hüküm, Adalet Komisyonu’nda Borçlar Kanunu’na eklenecek. Böylelikle konut kiralarında bir yıl süreyle bir önceki yılın kira bedelinin yüzde 25’ini geçmeyecek şekilde Artış yapılabilme imkanı getiriliyor" dedi.
KİRA DÜZENLEMESİ NASIL OLACAK?
Kira artışlarında 1 Temmuz 2022-1 Temmuz 2023 arasında yapılabilecek en yüksek zam oranını yüzde 25 olarak sınırlandıran yasa tasarısı TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi.
Borçlar Kanunu'na eklenen geçici madde uyarınca 1 Temmuz 2023'e kadar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25'ini geçmemek koşuluyla geçerli olacak.
Yasa teklifiyle; Hakimler ve Savcılar Kanunu, Noterlik Kanunu, Danıştay ve Yargıtay Kanunu ile Türk Ceza Kanunu başta olmak üzere toplam 10 kanunda değişiklik öngörülüyor.
Buna göre; yargıda hakim ve savcı yardımcılığı kurumu oluşturulacak, noterlere gayrimenkul satışı yetkisi verilecek ve stokçuluk yaptığı belirlenen kişilere verilen 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezası, 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası olarak artırılacak.
BAKMADAN GEÇME!
’KİRA ARTIŞ ORANI YÜZDE 25’İ GEÇMEYECEK’
Bakan Bozdağ, yeni kira düzenlemesini ilişkin de, "Türkiye Büyük Millet Meclisi Adalet Komisyonunda bugün Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklenmesi söz konusu olacaktır. Yaptığımız çalışma sonucunda konut kiraları bakımından 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılının yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olduğuna dair bir geçici hüküm Borçlar Kanunu’na eklenecektir. AK Parti grubu, MHP grubu orada teklif verecek ve oraya eklenecektir.
Böylelikle konut kiralarında bir yıl süreyle bir önceki yılın kira bedelinin yüzde 25’ini geçmeyecek şekilde artış yapılabilme imkanı getiriliyor. Bunun üzerinde yapılacak artışların geçerli olmadığı açıkça ifade ediliyor. Bu düzenlemeyi yaparken geçici olmasına özellikle önem verdik. Geçici bir düzenleme. Bu düzenlemede, kiracı ve sahibinin hukukuna halel vermeden ikisinin de belli bir fedakarlıkta bir noktada durmasına da özen gösterdik. Umarım beklentileri karşılar. Umarım beklediğimiz sonuçları doğurur" ifadelerini kullandı.
Ev sahiplerinin '2 Temmuz' oyunu: Hava parası alanlar var
Konut kiralarında 1 Temmuz 2023’e kadar uygulanacak olan yüzde 25’lik kira artış sınırına takılmak istemeyen birçok ev sahibinin yeni kontratlarını 2 Temmuz’a ertelediği iddia edildi. Bazı ev sahiplerinin hava parası istediği de iddia edildi. Gayrimenkul Uzmanı Rodi Kayım ile TÜKONFED Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu durumu CNN TÜRK canlı yayınında değerlendirdi.Kira artışlarında 1 Temmuz 2022-1 Temmuz 2023 arasında yapılabilecek en yüksek zam oranını yüzde 25 olarak sınırlandıran yasa tasarısı TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilmişti. Düzenlemenin başlamasıyla ev sahipleri, yeni kira kontratlarını 2 Temmuz’a ertelemeye başladı. Ayrıca bazı ev sahiplerinin Hava Parası talep etmeye başladığı iddia edildi. Gayrimenkul Uzmanı Rodi Kayım ile TÜKONFED Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu durumu CNN TÜRK canlı yayınında değerlendirdi...
BAKMADAN GEÇME!
KİRACI NE YAPMALI?
Gayrimenkul Uzmanı Rodi Kayım: Bugün 16 Haziran'da kira sözleşmesi için ev sahipleriyle oturduğunuz zaman 2 Temmuz'da sözleşmeyi başlatmak istiyor. Sebebi de bir dahaki yılın artışı 2023 2 Temmuz olacak. Haliyle sabit oran yüzde 25'e takılmayacak. TÜFE üzerinden bir artış. Bunun dışında peşin kira isteyenler, yüzde 100 artış isteyenler... Bunun gibi bir sürü olay var. Tabi burada tek evi olanlar için bir muafiyet aslında getirilebilirdi. Sadece ev kirasıyla geçinen insanlar var. Bununla ilgili de çok mail alıyorum. 'Benim 1 tane evim var sadece, bu kirayla geçiniyorum' diyen insanlar var. Bunlarla ilgili bir muafiyet getirilebilirdi. Maalesef diğer taraftan da kiracılar gerçekten çok mağdurlar. İnanılmaz kiralar istiyorlar. Yasa çıkmasına rağmen kimse bunu dinlemiyor.
TÜKONFED Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu: Yasa çıktı ama baştan savma çıktı. Araştırılmadan, ilgili uzmanlarla, sivil toplum kuruluşlarıyla bu konunun uzmanı olan akademik çevreden kişilerle görüşülmedi. Şimdi bir tane evi olan kiraya veren ver, o kirayla geçiniyor. Bir de 60 tane dairesi olup kiraya verenler var. Tek bir dairesi olanla 60 dairesi olan bir kefeye koyulur mu? Burası sosyal hukuk devleti. Yasa çıktı, inşallah düzeltilir. Orada bir eksik taraf daha var. Yeni kiraya verecek olanlar, ev sahipleri kirası bin 500 lira olan konutu 4 bin 500 lira yaptılar. Her gün şikayet geliyor.
Gayrimenkulün vergiye matrah teşkil eden bir bedeli var, remi makamlarca belirlenmiş. Ona göre vergisi yatırılıyor. Onun belli bir oranı yıllık kira olarak belirlenebilirdi. Görüşümüzü sorsalardı bunları söylerdik. Sayın Kayım'ın görüşünü sorsalardı tek evi olan, 5 evi olan var, emekli olup evini kiraya gelenler var bunlar göz ardı edildi.
Şimdi gelelim bugünün konusu olan hilelere. Hile diyorum çünkü bu yasanın arkasından dolaşmak. Bir, hava parası alınıyor. Neye göre hava parası alınıyor? Arz-talep dengesi değişti. Ev değerlenmedi aslında. Ev de arsa da aynı yerde duruyor. Vergisi aynı değerden ödeniyor.
İki, kontratı bugün yapıyor başlangıç tarihini ve bitiş tarihini, açıktan alıyor belki 15 günlük kirayı, 2 Temmuz 2023 yapıyor. 2 Temmuz 2023'te yüzde 25'lik zam sınırlaması bitiyor.
"EV SAHİBİNE MESAJ ATARIM"
Valla Ev Sahibi ile kiracı birbirine girecek bu durumda. Düzenleme eksik çıktı, yanlış çıktı topal çıktı. Ben kiracı olsam bugün kontrat yapsam, benim kontrat bitiş tarihim 1 Temmuz 2023'se, bana 2 Temmuz-5 Temmuz yazıyorlarsa hemen kontratı imzaladıktan sonra eve taşınırım. Ve ev sahibine bir mesaj gönderirim. 'Zor durumdayım, koyduğunuz kontratı imzaladım, 15 günlük kirayı da size açıktan ödedim. Onun vergisini ödemek zorundasınız' diye bir mesaj gönderirim. Bu benim elimde delil olur.
BAKMADAN GEÇME!
İkinci hile de tahliye taahhütnamesi alıyorlar. Girerken diyor ki, sana veririm ama şu kadarlık peşinat, şu kadar hava parası, bir de tahliye taahhütnamesi imzalayacaksın, tarihsiz. Bunu da bahsedip bir mesaj gönderirim. Bunlar kalıcı veri saklayıcısı diye tanımlanan, hukukta öyle diyorlar. WhatsApp'ımda e-postamda durur bir kopyası. Yarın beni mahkeme vermeye kalktığında sıkıntı yaşar.
Gayrimenkul Uzmanı Rodi Kayım: Aslında sadece hava parası olayı değil. Bir evi kiralıyorsunuz 2 bin TL'ye. Yıllık 24 bin TL yapıyor. Diyor ki, biz senin kira sözleşmesini düşük gösterelim, aradaki farkı sen elden ver. Düşük vergi ödemek için. Bunlar var. Mal sahibine bir vergi çıkıyor, bunu düşük gösteriyorlar. Senet yapanlar var. Yıllık kirayı senet alıyor.
TÜKONFED Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu: Senet imzalayan kiracılara diyorum ki, sizin de elinizde büyük bir koz var. Ev sahibi vergi kaçakçısı durumuna girer. Kiracının avantajı kira artış talebinde bulundurulurken 5 bin liralık kiranın 2 bin 500'ünü elden alıyorsa, bunun üstünden zam yapabilir. Çünkü kayıtlarda 2 bin 500 gözüküyor, 5 bin gözükmüyor. Açıktan kira alan ev sahipleri aslında kendi ayağına sıkıyor, vergi kaçakçısı durumuna düşüyor.
UZMANLARDAN ÖNEMLİ YORUMLAR
Kira artış oranlarının değiştirilmesine yönelik olarak uzman isimler yorumda bulundu. Gayrimenkul hukuku konusunda uzman kişiler uygulamanın yerinde olduğunu ve geçici hükümle belirlenmesinin de takdirle karşılandığını belirttiler.
Avukat Çiğdem Kezer
GEÇEN AY ARTIŞ YAPANLAR NE OLACAK?
Avukat Kezer “Geçmiş aylarda yapılan zammın çözümü yok. Kiracı ve mal sahibi uzlaşı içinde buluşturması gerekiyor. Değişikliğin önceden olması gerekiyordu geç kalındı. Son 1.5 yıldır çok ciddi anlamda sıkıntılar var. İki tarafın uzlaşması önemli” açıklamasını yaptı.
BAKMADAN GEÇME!
5 YILI DOLDURAN KİRACILAR
Son dönemde önemli olan 5 yılı dolduran kiracılara yönelik olarak Kezer “5 yıl dolduysa kira bedelinin yeniden düzenlenmesi için kira tespit davası açılabiliyor. Bu durumda mevcut piyasa şartlarına göre rayiç bedel üzerinden mahkeme yoluyla belirleniyordu. 5 yılı dolacak olan yerlerde aynı sistemin geçerli olması gerekebilir” ifadelerini kullandı.
Doç. Dr. Yıldırım Keser - İstanbul Yeni Yüzyıl Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi
5 YILINI DOLDURAN KİRACILAR...
Burada özellikle altını çizmek istediğim nokta, 5 yılı dolmuş ve bundan dolayı kira bedeli güncellenecek kira sözleşmelerini bu düzenleme açıklama itibariyle kapsamamaktadır. Kira artışı yapılması başka bir hukuki durum, ancak altıncı yılına giren kiracıların kiralarının güncellenmesi farklı bir durumdur.
Ama yasa yürürlüğe girdiğinde bu konuda başkaca düzenleme var mı onu da takip edeceğiz."
BAKMADAN GEÇME!
GEÇEN AY ARTIŞ YAPANLAR NE OLACAK?
Avukat Kezer “Geçmiş aylarda yapılan zammın çözümü yok. Kiracı ve mal sahibi uzlaşı içinde buluşturması gerekiyor. Değişikliğin önceden olması gerekiyordu geç kalındı. Son 1.5 yıldır çok ciddi anlamda sıkıntılar var. İki tarafın uzlaşması önemli” açıklamasını yaptı.
İŞYERLERİNİN KİRALARI NASIL BELİRLENECEK?
Kezer “Aynı sorunları işyerleri için de yaşıyoruz. Daha öncesinde Dolar cinsinden kiraya veriliyordu. Dolar cinsinden sözleşmelerle ilgili davalar var. Aynı değişiklik işyerleri için de farklı düzenlemeler düşünülerek yapılması gerekir” dedi.