Yok böyle bir kira! Yılda 500 milyon Euro

İSTANBUL’un kuzeyine inşa edilmekte olan dünyanın 7. büyük havalimanı sadece 150 milyonluk yolcu kapasite-si, kurulacağı 77 milyon metrekarelik

alanla değil yaratacağı dev ekonomiyle de önümüzdeki yıllara damgasını vuracak. Her şey yolunda giderse 3. havalimanının duty free ihalesini kazanan Unifree Duty Free İşletmeciliği A.Ş.’nin ödeyeceği yıllık kira öyle bir rakama ulaşacak ki tam anlamıyla dudak uçuklatacak. 

Hürriyet, İGA (İstanbul Grand Airport) Havalimanı İşletmesi A.Ş.’nin 2015 yılı ocak ayında Unifree Duty Free İş-letmeciliği A.Ş. ile imzaladığı 25 yıl süreli dünyanın en büyük duty free anlaşmasının izlerini sürdü. Yeni havali-manı tam kapasiteye ulaştığında planlanan hedefler de tutarsa duty free alanlarını işletecek olan Unifree’nin ödeyeceği yıllık kira 500 milyon Euro’yu aşacak.

Yapılan anlaşma, global havacılık endüstrisinin en uzun süreli ticari anlaşmalarından biri olmasıyla birlikte, Cumhuriyet tarihinin özel sektör tarafından imzalanmış en büyük gelir sözleşmelerinden de biri.

Öncelikle belirteyim, gelir paylaşım modelini içeren anlaşmanın detayları konusunda bilgi edinmek için hem Unifree, hem de İGA yetkilileriyle konuşmaya çalıştım. Unifree yetkilileri hiçbir konuda bilgi veremeyeceklerini belirtti. İGA tarafında ise Limak Yönetim Kurulu Başkanı Nihat Özdemir’den yeni havalimanı duty free alanının nasıl olacağına ilişkin bazı ipuçları aldım. Ancak Özdemir de anlaşmanın finansal boyutuyla ilgili bilgi veremeye-ceğini söyledi.

İŞ BAŞA DÜŞTÜ

Taraflar bilgi vermeyince, mevcut havalimanlarındaki modellemeleri ele alıp yolcu ve kişi başı yolcu hedeflerini de ortaya koyarak kendim bir hesaplama yaptım. Ulaştığım rakamlar havalimanı işletecek Unifree’nin zaman içinde İGA’ya ödeyeceği kiranın yıllık 300 milyon Euro civarından başlayıp sonraki yıllarda yıllık 500 milyon Euro’yu (bugünkü kurlarla 1.6 milyar TL) aşacağını gösteriyor. Gelin bu rakama nasıl ulaştım, adım adım anlatayım.

Önce potansiyel duty free müşterisini hesaplamamız gerekiyor. Duty free’den alışveriş edecek yolcuların dış hat yolcusu olduğu ele almamız gereken ilk kriter. Atatürk Havalimanı’nın yolcu sayısı 2015 yılında 61.3 milyon ki-şiydi. Bu yolcuların yüzde 67’si dış hat, yüzde 33’ü ise iç hat yolcusuydu. Geçmiş yıllar incelendiğinde dış hat yolcusu oranının istikrarlı bir biçimde artığı görülüyor. Bu durumda yeni havalimanının devreye giremesi bekle-nen 2018 yılında, ben dış hat yolcusu oranının yüzde 70’e ulaşacağını tahmin ediyorum. Havayolu şirketlerinin stratejileri ve yeni havalimanının kapasitesini göz önüne alırsak bu oranın yıllar içinde yüzde 75’e ulaşması şaşır-tıcı olmayacak. Yeni havalimanı ihtiyaçlar doğrultusunda tam kapasitesi olan yıllık 150 milyon yolcuya ulaştığın-da bu yolcuların yüzde 75’e denk gelen 112 milyonu dış hat yolcusu olacak.

YÜZDE 60’I TRANSİT
Peki dış hat yolcularının tamamı duty free müşterisi mi? Hayır. Belirtmemizde fayda var, dış hat yolcularının yüzde 60’ı transit yolcu, yüzde 40’ı ise normal yolcu. Transit yolcuların bir bölümünün de duty free mağazaların-dan alışveriş yaptığını belirtmek gerekiyor. Bu durumda dış hat yolcularının yarısının yani yüzde 50’lik bölümü-nün duty free’den alışveriş potansiyeli taşıdığını varsayabiliriz. Yani havalimanı tam kapasiteye hangi yılda ula-şırsa yaklaşık 56 milyon yolcu duty free mağazalarının potansiyel müşterisi olacak.

Peki bu yolcular kişi başı ne kadar harcayacaklar? Mevcut istatistiklere göre Atatürk Havalimanı’nda yolcu başına harcama 14 Euro’ya ulaş-mış durumda. Yeni havalimanındaki duty free alanının büyüklüğü, mağazaların çokluğu düşünüldüğünde ilk etabın tam olarak devreye alınacağı yılda bu rakamın 16 Euro’ya ulaşmasını, sonrasında da yıllar içinde artış trendini koruyarak 20 Euro’ya ulaşmasını bekliyorum. Bu durumda yeni havalimanının potansiyel 56 milyon müşterisi kişi başı 20 Euro harcayacak. Böylece Unifree tarafı ciroda 1 milyar 120 milyon Euro’yu yakalayacak. Yani bugünkü kurla 3.5 milyar TL. Ödeyecekleri kiraya gelince...

CİRONUN YÜZDE 45’İ KİRA
Dünyadaki mevcut havalimanlarında işletmeciler havalimanının özelliklerine göre cirodan yüzde 40 ile yüzde 50 arasında kira alıyor. Bu durumda ben iki tarafın anlaşmasının yüzde 50’ye yakın olduğunu tahmin ediyorum. Ancak yine de telkini elden bırakmayarak ortalama yüzde 45’i baz alıyorum. Bu durumda 1 milyar 120 milyon Euro’nun yüzde 45’i 504 milyon Euro ediyor. Tüm bunları özetlersek; yeni havalimanı tam kapasite hedefi olan 150 milyon yolcuya ulaştığında, duty free müşterileri de kişi başı 20 Euro’luk harcama yaptığında, Unifree’nin İGA’ya ödeyeceği yıllık kira 500 milyon Euro’yu aşacak.
Unifree ise hem kendi işleteceği alanların dışında Türkiye’nin ve dünyanın en önemli markalarına da mağaza, restoran veya alan kiralayıp gelir elde edecek.

Sihirli ayna da var şarj eden sepet de
YENİ havalimanı için yapılan ihaleyi 3 Mayıs 2013’te İGA yatırımcılarının oluşturduğu; Cengiz, Mapa, Limak, Ko-lin, Kalyon Ortak Girişim Grubu (OGG) Cumhuriyet tarihinin en yüksek teklifi olan 22 milyar 152 milyon Euro’luk bir teklif ile kazanmıştı.

Havalimanı inşaatının 3 bin iş makinesinin 24 saatlik çalışmasıyla hızla sürdüğünü belirten yeni havalimanının ortaklarından Limak’ın Yönetim Kurulu Başkanı Nihat Özdemir ilk uçağın 26 Şubat 2018’de inmesini planladıkla-rını söyledi. Nihat Özdemir, duty free anlaşmasının finansal boyutuyla ilgili bilgi vermedi ancak dev alışveriş merkezinin nasıl olacağına ilişkin önemli ipuçları paylaştı. Özdemir, gelir paylaşım anlaşması yaptıkları Unif-ree’nin İstanbul Boğazı şeklinde inşa edilen duty free alanına 150 milyon Euro’luk yatırım yaptığına dikkat çekti.

Özdemir, “70 bin metrekarelik toplam alanda İstanbul Yeni Havalimanı’nda yer alacak duty free alanı altı bö-lümden oluşacak. Örneğin 10 bin metrekare alanda lüks butik mağazalar yer alacak, 5 bin metrekare alanda ise Türk ürünlerinin satılacağı pazar konseptinde mağazalar bulunacak. Bu sayede, Türk ürünleri dünyaya tanıtıla-cak. Bilgilendirme alanları 2 bin metrekareye, etkinlik ve tadım standları ise 8 bin metrekareye yayılacak. 400’den fazla yerli ve yabancı lüks markayı tek çatı altında toplayan bir yatırım gerçekleşiyor” diye konuştu.

Bu arada Nihat Özdemir duty free alanlarında kullanılacak yeni teknolojik konseptler konusunda da çok heyecanlı. Özdemir, “Yeni havalimanı duty free alanları sektör standartlarını yükselterek yeniden belirleyecek. Yolcula-rımıza, klasikleşmiş veya geleneksel duty free mağazası anlayışından uzak deneyimler yaşatacak bir alışveriş ortamı oluşturacağız. Alışveriş sepetleriniz sizi tanıyacak. Şarj da edebilen akıllı sepetler, elektronik özellikleri sayesinde geçmiş alışveriş deneyimlerinizi hafızasında tutacak. ‘Sihirli Ayna’ uygulaması ile müşteriler saat, güneş gözlüğü, aksesuar, giyim, makyaj ürünlerini denemeden üzerlerinde görebilecek. Engelli müşteriler için özel araçlar tahsis edilecek ve eğitimli satış danışmanları kendilerine birebir alışveriş hizmeti sunacak” dedi.

UNIFREE HAKKINDA

Unifree 1975 yılında Mehmet Üstünkaya ve Önder Bilginer tarafından kuruldu. Şirket 1984 yılından bu yana gümrüksüz satış mağazaları işletmekte. Firmanın portföyünde 30 binden fazla referans ürün bulunuyor.