Yıkılmadım ayaktayım

2012 yılında çıkan ‘6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’, bilinen adı ile kentsel dönüşüm yasası son bir yılda etkisini göstermeye başladı. Başta İstanbul olmak üzere birçok ilde binalar yıkılıyor, yenileri yapılıyor. Riskli evlerde oturan vatandaşların büyük kısmı müteahhitle anlaşma yaparak evini yeniliyor. Sağlanan imar artışı ile yeni bina finanse ediliyor. İmar artışı olmayan yerlerde ise vatandaş maliyeti kendi üstleniyor. Oysa kentsel dönüşümde göz ardı edilen bir seçenek daha var; o da bina güçlendirme. 2014 yılının Temmuz ayında çıkan yönetmelikle önü açılan güçlendirme çalışması yıkım kadar yaygın değil. Bunun ilk nedeni imar artışı alınarak sağlanan avantaj, diğeri de vatandaşın konu hakkında yeterli bilgiye sahip olmaması. Oysa uzmanlar uygun yapılarda güçlendirmenin hem süre hem de maliyet avantajı olduğuna dikkat çekiyor. Yıkılıp yeniden yapılan yapılarda devreye müteahhit firmalar girdiği için vatandaşın payına düşen metrekare azalırken, güçlendirmede evler küçülmüyor.

MALİYETİ NEDİR

Riskli yapılarda güçlendirme alternatifinin pas geçildiğini belirten Art-Yol Mühendislik Yönetim Kurulu Başkanı Sinan Türkkan, “Yıkılıp yeniden yapılan bir yapı ne kadar sağlamsa, doğru güçlendirilen yapı da o kadar sağlam olur. Ama vatandaş bu ihtimali bilmiyor” dedi. Güçlendirme öncesi binalarda bir teşhis araştırması yaptıklarını söyleyen Türkkan, 5 katlı bir yapıda daire başı maliyetin 50-80 bin lira olduğunu söyledi. Güçlendirme işleminin en fazla 4 ay sürdüğünü belirten Türkkan, bazı binalarda maliklerin evlerini boşaltmasına da gerek kalmadığını ifade etti. Türkiye’de 90’dan önce yapılan binalarda en büyük sorunun korozyon yani paslanma olduğunu belirten Türkkan, “Eski binalarda deniz kumu kullanılması ve nemli hava korozyona neden oluyor. Bu soruna müdahale ediyoruz. Bir diğer sorun da yeterli büyüklükte beton ve kolon olmaması. Bu da depremde binanın daha fazla hasar almasına neden oluyor. Temelle zemin arasında uyumsuzluk varsa bunu düzeltiyor, gerekirse yapıların içinde duvarlara da müdahale ediyoruz” diye konuştu.
“Her riskli yapı yıkılmak zorundadır anlayışı doğru değil” diyen TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Genel Başkanı Nevzat Ersan, vatandaşa güçlendirme alternatifinin de anlatılması gerektiğine dikkat çekti. 2007 Deprem Yönetmeliği öncesi yapılan yapıların yüzde 90’dan fazlasının yönetmelik kurallarına göre riskli olduğunu belirten Ersan, “İnşaat mühendisleri olarak biz deriz ki; eğer güçlendirme maliyeti yıkılıp yeniden yapılma maliyetinin yüzde 40’ını aşmıyorsa o zaman güçlendirme seçilmeli. Elbette her bina için güçlendirme uygun değil. Bunun önceden analiz edilmesi gerekir” dedi. Türkiye’de 6.5 milyondan fazla konutun yenileneceğini hatırlatan Ersan, bunun ciddi bir kaynak gerektirdiğini, bir bina yıkıp yapmak yerine 10 binanın güçlendirme ile yenileneceğini dile getirdi. Ersan, tarihi yapılarda ise maliyet hesabı yapılmaksızın yıkım yerine güçlendirme yapılması gerektiğini vurguladı.

BİNALARDA GÜÇLENDİRME NASIL YAPILIR?

Gayrİmenkul Hukuku Derneği başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, binasını güçlendirmek isteyenlerin yapması gerekenleri anlattı. İşte adım adım güçlendirme süreci;
Önce apartman için riskli yapı tespitinde bulunulmalı.
Riskli yapı tespitinden sonra 15 günlük süre içinde itirazlar olmaz ise riskli yapı statüsü kesinleşir. İtiraz olursa bakanlık ve üniversitelerin belirlediği teknik heyet tarafından yapı incelenir.
Riskli yapı statüsünün kesinleşmesi ile beraber apartman maliklerinden herhangi birisinin başvurusu ile SPK lisanslı değerleme şirketlerinden bir değerleme raporu alınması gerekir.
Yine apartman maliklerinden birisi diğer kat maliklerini toplantıya davet eder.
Apartman maliklerinin davet edildiği toplantıda yeniden inşaat yapılması için gerekli olan oran arsa paylarının 2/3 çoğunluğu olmakla beraber güçlendirme kararı için bu oran kat maliki sayısının 4/5’dir. Yani güçlendirmede yasa Kat Mülkiyeti Yasası’nda yer alan kat maliki sayısının 4/5 çoğunluğunu arar. Güçlendirme kararını maliklerin 4/5 çoğunlukla alabilmesi için de; güçlendirmenin o bina için teknik olarak mümkün olduğu tespit edilmeli. 4/5 kat maliki sayısı bina ortak karar protokolüne güçlendirme kararı aldıklarını beyan etmeli. Kat malikleri tarafından ‘Güçlendirme Projesi’ hazırlatılmalı ve proje kapsamında imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınmalı.