Yenilemeyi unuttuk!

Avrupa Birliği yenileme pazarı büyüklüğü 109 milyar Euro. Pazarın neredeyse yarısını Almanya, Fransa ve İtalya oluşturuyor. Yenileme pazarı, toplam inşaat sektörünün yüzde 57’sini oluştururken, bu oranın yüzde 65’i konutlarda gerçekleşiyor. Türkiye’de ise 10 sene önce yaklaşık 12 milyar dolar olan yenileme pazarı 2017 yılında 6 milyar dolara geriledi. Bu da 95 milyar dolarlık iç pazarın yüzde 7’si anlamına geliyor. Oysa bu rakamın, yaklaşık yüzde 25 civarında olması bekleniyor. Bu düşüşte ana neden ise kentsel dönüşüm beklentisi. Deprem güvenliği ve enerji verimliliği konusunda alınması gereken önlemlerin yenileme pazarının önünü açması beklendiyse de, pazar gelişmeyip tam tersine geriledi.

İMSAD’DAN YENİ ÖNERİ

112.3 milyar dolar pazar büyüklüğüne sahip bir sektörü temsil eden Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) yenileme pazarını canlandırmak için çalışmalara başladı. Derneğin önerisi şu; “Kentsel dönüşüm pazarı ile yenileme pazarı birbirinden ayrıştırılsın. Dönüşüme girecek ve girmeyecek konutlar kamu tarafından belirlensin. Yıkılması şart olmayan binalar güçlendirilsin ve bu yolla piyasa canlansın.” Bakanlıklarla da görüşmelere başladıklarını belirten İMSAD Başkanı Ferdi Erdoğan ile yenileme pazarını konuştuk. Çok sayıda insanın kafasına ‘benim evim dönüşüme girer, yenileme yapmama gerek yok’ bakışı olduğunu belirten Erdoğan, “Ülkemiz deprem kuşağında ve deprem kaçınılmaz. Bu nedenle kentsel dönüşüm de önemli bir hamle. Ancak dönüşümü yasanın ruhuna uygun yapmadık. Kupon arsalarda dönüşüm oldu, satılabilir alanlarda işler yapıldı. Oysa kamu alan bazlı dönüşümü belirlemeli ve bu alanda dönüşüm olacak diye anons etmeli. Onun dışında demeli ki bu yapılar dönüşecek ama bunlar yenilenecek. Dönüşümün zorunlu olduğu yerde zaten kaçınılmaz. Ama olmadığı yerde neden vatandaş sağlıksız evlerde yaşamaya devam etsin. İstanbul’u son 60 yılda 3 kere değiştirdik ve bu ciddi kaynak israfı. İtalya’da deprem kuşağında ama ortalama bina ömrü 150 yılken, bizde 30 yıl. Bu işi yıkıp yapmak olarak görmek büyük hata.”

GÜÇLENDİRME KURTARDI

Yenilemenin bir makyaj bölümü olduğunu, bunun seramik, dolap, boya gibi işleri kapsadığını belirten Erdoğan bir de ‘derin yenileme’ yapıldığına dile getirdi. Derin yenileme, tesisat (elektrik, su ), ısıtma-soğutma, havalandırma sistemleri, yalıtım dahil cephe sistemleri, pencere-cam ve çatı-baca sistemleri gibi geniş bir alanı içeriyor. Hatta depremde hasar gören kolonlara da müdahale ediliyor. Yenileme çalışmalarına bir örnek veren Erdoğan şunları söyledi: “Avcılar’da çalıştığım bina 1999 depreminde yıkılma noktasına gelmişti. İTÜ’den hocalar geldi inceledi. Yıkmaya gerek yok güçlendirelim denildi. 65 kolon güçlendirildi, 4 de yenisi yapıldı. Şimdi bina hala sapa sağlam ayakta.”

YENİLEME MALİYETİ NE?

Yenilemenin mümkün olduğu bir binada ev sahibi ne ödeyecek? Erdoğan’ın verdiği bilgilere göre eğer kolonlara kadar inilip derin bir yenileme varsa yaklaşık maliyet metrekare başına 1000 lira. 100 metrekare ev için 100 bin lira ödenecek. Eğer hafif çalışma olacaksa bu defa metrekare başı maliyet 300-400 liraya kadar düşüyor. 100 metrekare bir evin içinde makyaj denilen değişimler yapılacaksa maliyet 10-15 bin lira kadar oluyor.

EN BÜYÜK KATKI, VATANDAŞA OLUR

PEKİ yenileme çalışmalarının önünün açılması ne sağlar? Erdoğan buna şu cevabı verdi: “Bizim bu yöndeki talebimiz bir tek sanayici için değil. Bu çalışma vatandaş için, ülke ekonomisi ve istihdam için gerekli. Yoksa sanayici bir yolunu bulur, ihracata yönelir, altyapıya ağırlık verir, en kötü kapasite küçülür. Yenileme pazarıyla inşaat sektörünün önü açılması sağlanır, istidamda üretimde devamlılık olur, sanayicinin nefes alması yoluyla yeni yatırımların önü açılır. En büyük katkı da vatandaşa olur. Dönüşüm beklentisiyle evini yenilemeyenler riskli koşullarda yaşıyor. 500 bin liraya yeni ev alan zaten alır, ama bunu yapamayan çok ciddi bir kesim var. Makul fiyat ve ödeme seçenekli yenileme o insanlar için önemli. Ayrıca yenileme pazarına yönelik yapılacak işbirlikleri ve kampanyalar ile birçok sektör ve iş kolu hareket kazanabilir. Finans kuruluşlarının başlatacağı kredi kampanyaları, evinin dönüşüm ile yıkılmasını bekleyen ev sahiplerine büyük avantajlar sağlar. Üstelik bu yolla vatandaşın evi küçülmez, yaşadığı mahalleden ayrılmak zorunda da kalmaz.” Erdoğan sadece konut değil ofis ve AVM’lerde de bu çalışmalara ihtiyaç duyulduğunu ekledi.

30 BİN BAYİ ZOR DURUMDA

İnşaat malzemeleri bayi sayısının yaklaşık 30 bin olduğunu belirten Erdoğan, tahsilat ve barter sorunu yaşadıklarını belirtti ve şunları söyledi:“Barter kullanma oranı bayilerde yüzde 35, sanayicide yüzde 10’a geldi. Vatandaş 500 bin liraya ev alıyor. Malzemeci zorda kalıp müteahhitten hizmet karşılığı aldığı aynı evi 300 bine satıyor. Bu defa vatandaşın evinin değeri de düşüyor. Ağustos 2013’ten bu yana da tahsilat sorunu büyüyor. Eğer nihai tüketici yenileme pazarına girerse bayilerden başlayarak her kesimde piyasa canlanacak.”

BELGELİ MALZEME BELGESİZ YOLCULUK

İnşaat sektöründeki en temel sorunlardan birinin denetimsizlik olduğunu belirten Erdoğan bunu ‘belgeli malzemenin belgesiz yolculuğu’ diye tanımlıyor. İnşaat malzemelerinde merdiven altı üretimin yüzde 10’u geçmediğini belirten Erdoğan, “Belgeli ürünleri belgesiz müteahhit ve belgesiz usta nasıl kullandı bilinemiyor.Hastane binası yanıyor, malzeme yanlış ama yakalanan sadece malzeme. Kim uyguladı, kim denetledi sorusuna cevap yok. Bu işini iyi yapan müteahhit ile yapmayan arasında da haksız rekabet yaratıyor. Denetim sanayiciden şantiyeye kadar her aşamada hakkıyla yapılmalı, yapı denetim firmaları da bağımsız çalışmalı” dedi. Tüm bunların yanında yerli ürün kullanımının da istenen seviyede olmadığını belirten Erdoğan, “İtalyan seramik, Alman armatür diye pazarlama yapılıyor. 160 ülkeye ihraç ettiğimiz ürünlerimiz, iç pazarın da tüm ihtiyaçlarını karşılayacak niteliklere sahip ama ‘Made in Turkey’ algısı henüz iç pazarda dahi hak ettiği değeri tam göremiyor” dedi.