Yeni İmar Yönetmeliği şekillendi! İşte, 2017 Yeni İmar Kanunu!

Yeni İmar Yönetmeliği, 1 Ekim 2017 yılı itibariyle yürürlüğe giriyor. Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelikle birlikte uygulanması kararlaştırılan imar yönetmeliği, inşaat sektörü için büyük önem arz edecek. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, müteahhitlere kentsel dönüşüm projeleri için verilen yüzde 25 inşaat hakkı için de değişikliği gerçekleştirdi. İşte, inşaat sektörünü yakından ilgilendiren Yeni İmar Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hakkında detaylı bilgiler

YENİ İMAR YÖNETMELİĞİ İLE NELER DEĞİŞECEK?

İnşaatta tüm kuralları değiştiren yeni imar yönetmeliği 3 Temmuz’da açıklanmış ve 1 Ekim’de yürürlüğe gireceği duyurulmuştu. Yeni yönetmeliğe gayrimenkul sektörü temsilcileri tepki göstermiş, ‘yatırımların önü kesilir’ demişti. 

Gülistan Alagöz'ün haberine göre, gelen tepki üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki sektör dernekleri ile tekrar görüşmelere başladı. Bakan Özhaseki imarı disipline etmek dışında bir amaçlarının olmadığını belirtip müteahhitlerin haklı olduğu noktalarda da değişiklik yapılabileceğini ifade etmişti. Beklenen de oldu. Yeni yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden 1 gün önce değişiklikler yapıldı ve Resmi Gazete’de açıklandı.

YÜZDE 25 İÇİN YENİ DÜZENLEME

Yeni yönetmelikle ilgili en önemli endişe kentsel dönüşüm konusuydu. Kentsel dönüşüm projelerine yüzde 25 ek inşaat hakkı veren yönetmelik 30 Haziran’da sona ermişti. Bu süre yeni yönetmelikle1 Ekim’e kadar uzadı. Yani 1 Ekim’e kadar ruhsatını alana bu hak verilirken, alamayanın hakları kaybolacaktı. Bu hak vatandaşın yeni projeden alacağı metrekareyi büyütürken, inşaat şirketinin de önünü açıyor. Sektör temsilcileri tahliye edilen ya da yıkılan evlerin bu şartlarda yapılamayacağını ve dönüşümde ciddi mağduriyetler doğacağını açıklamıştı. Dün yapılan değişiklikle birlikte hem evi dönüşüme giren vatandaş hem de o projeyi yapan inşaat şirketi korunmuş oldu. Ek imar avantajlının yeni yönetmelik değişikliği ile kalıcı hale geldiğini belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Ancak bu haktan yararlanmak isteyenler için; riskli yapı tespiti yapılmış veya riskli alana girmiş olup maliklerin 2/3 çoğunluğu ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olması gerekiyor. Bu kapsamda yapı ruhsatı talep edenlerin işlemleri 01.10.2017 tarihinden önceki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre sonuçlandırılacak” dedi.

1+1 İÇİN STANDART GELİYOR

Müteahhitler açısından en büyük sıkıntı inşaat alanlarında ortaya çıkan emsal dışı alanların yüzde 30’dan fazla olmayacağı kuralıydı. Ancak bu kurala inşaat sektörü tepki gösterdi ve bu kapsamda yüzde 30 emsal dışı alan sınırı kalmak üzere bazı istisnalar getirilmiş oldu. Yapılan değişiklikle ilgili bilgi veren Kiraz, “Buna göre; mevcut alanlarda emsal dışı alanlara yangın güvenlik holünün 6 metrekaresi, son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar, yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar, alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı eklenmiş oldu. Ayrıca çıkarılan yönetmelikte belirtilen binaların bodrum katlarında yapılan, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 150 metrekaresi, konut dışı yapılarda 300 metrekare ile ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 metrekare yüzde 30 hesabına dâhil edilmeksizin emsal harici bırakıldı” dedi. Yeni yönetmelikle birlikte taban alanına dahil edilmeyecek kullanımlarda, kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzlarının alanı yüzde 10’dan yüzde 20’ye çıkarılırken, katlar alanı hesabına dahil edilmeyen jimnastik salonu, hobi ve olun odaları ve yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis alanlarının büyüklüğü 500 metrekareden 1000 metrekareye çıkarıldı. Bodrum katlarda yer alan depolar için ise getirilen sınırlama ise tamamen kaldırıldı. Öte yandan yeni yönetmelikle birlikte 1+0 stüdyo daireler, artık imar projelerine dâhil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde en küçük daire 1+1 ve minimum net 28.50 metrekare olacak.

MÜKTESEP HAK 

İnşaat sektörünün taleplerinin de dikkati alındığı yönetmelikte, bu kapsamda, "Yapı ruhsatına uygun olarak yapımına devam eden yapılarda, plan iptali olması halinde seviye tespiti yapılarak inşaat durdurulur. Mahkeme kararında yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alınmak koşuluyla hazırlanacak yeni imar planına göre mevcut haliyle ya da tadilatlı olarak korunması mümkün olan yapıların devamına izin verilir. Korunması mümkün olmayanların ise ruhsatları iptal edilerek inşaatın durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapılan kısmı müktesep hak kapsamında değerlendirilir." hükmü de iptal edildi. 

Ayrıca, yapı ruhsatı işlemlerinde bir binada yer alan bağımsız bölümlerin birinde, emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, ıslak hacimlerin yerini, ortak alanları, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarını, diğer bağımsız bölümlerle olan duvar ve döşeme gibi ortak yapı elemanlarını değiştirmemek, binanın taşıyıcı sistem özellikleri ve güvenliği ile yangın güvenliğini olumsuz etkilememek kaydıyla yapılan tadilatlarda, tadilat yapılan bağımsız bölüm de diğer maliklerin muvafakati aranmadan malikin başvurusu yeterli olacak. 

BÜYÜKŞEHİR BELEDİYELERİNE YENİ HAK

Yapı projelerine ilişkin düzenlemeleri de içeren yönetmelik değişikliğiyle müstakil yapı adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar, bir parselde toplam yapı inşaat alanı 60 bin metrekareden fazla olan yapı veya yapılar topluluğu ile binanın herhangi bir cephesinden görünen en düşük kottaki bina yüksekliği 60,50 metreyi geçen yapılara ilişkin bu niteliklerden en az birini taşıyan yapı veya yapılar için büyükşehir belediyesince "avan proje zorunluluğu" kaldırılarak yerine "silüet onayı zorunluluğu" getirilebileceğine ilişkin hüküm eklendi. 

Yönetmeliğe göre ayrıca özel mülkiyete tabi arsa ve binalarda, fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak, kat maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendiği ilgili idaresince belirlenen bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati alınmak, statik açıdan sakınca bulunmadığına dair inşaat mühendislerince hazırlanacak rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetiğini, görünümünü ve silueti olumsuz etkilememek kaydıyla Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumunun uygun görüşü alınarak ruhsat alınmadan elektronik haberleşme istasyonu kurulabilecek. 

Bina cephelerinde bu fıkrada aranan şartlara ilave olarak, sadece anten ve anten aparatları monte edilmek, cepheye bitişik olmak, dış cephe kaplamasıyla benzer görünümde olması ve anten boylarının 1,55 metreyi geçmemesi şartları da aranacak. 

Fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri saklı kalmak kaydıyla, sabit elektronik haberleşme altyapısında kullanılan, saha dolabı, varlık noktası (PoP noktası), menhol, ankesörlü telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmadan kurulabilecek. 

İNŞAATIN DURMA RİSKİ YOK OLDU

KONUT Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas yönetmelik değişikliğinin etkileri için söyledi:“ Eski yönetmeliğe göre bir vatandaş bir bölge için plan iptal davası açıp kazanınca o bölgedeki tüm şantiyelerin durması gerekiyordu. Şimdi yapılan değişikliğe göre yasalara uygun alınmış bir ruhsat kazanılmış hak olacak. Böylece ne o projeden ev alan vatandaş ne de geliştirici mağdur olmayacak. Bir de eskiden 10 bloklu bir sitede bir blokta tadilat yapmak için tüm siteden muvafakatname almak gerekirdi. Şimdi diğer maliklere zarar verilmemesi şartıyla sadece söz konusu blokta oturanlarla süreç işleyecek”