Yatırımcılar bekliyor, çok ciddi bir alım dalgası gelecek

II. Bölüm: İnşaat için dev bir kent kurdular

- Koray Ä°nÅŸaat ne zaman kuruldu?

1956 yılında Ankara'da Ayduk Koray tarafından kuruldu. 1976 yılında ise merkezini İstanbul'a taşıyarak Koray Şirketler Topluluğu halini aldı.

- Daha çok hangi tip inşaatlar yapıyorsunuz?

Koray topluluğu hep bina işi yapmış. Herhangi bir yol, altyapı, köprü gibi inşaatımız yok. Sanıyorum isminin bu kadar marka olmasındaki sebep de bu, sadece bina işine yoğunlaşıyor. Yaptığımız binalar da hep özellikli binalar, ikon olmuş binalar.

- Mesela?

Mesela Yapı Kredi Plaza'lar... Burası İstanbul tarihinin en etkili ofis yatırımlarından bir tanesidir. Ayrıca yine İstanbul'da Sabancı Center, HSBC binası, Show TV binası, İş Bankası'nın eski Genel Müdürlük Binası, Sabancı Üniversitesi,  Ankara'da Sheraton, Karum, DSİ Binası, bazı bakanlıklar...

- Sizde konuttan ziyade iş merkezi yatırımları mı ağır basıyor?

Aslında ikisi de var. Konutta da çok özel projeler gerçekleştiriyoruz.

- Konutta inÅŸaatlar nerelerde?

İstanbul'da birçok proje var. 2005 yılında başka illerde de yatırım yapma kararı aldık. Eskişehir, Bursa ve Alanya'da yeni projeler gerçekleştiriyoruz.

Aslında bu yeni illere açılmak bize önemli avantajlar da sağladı. Bir kere çok farklı bir insan topluluğuyla karşılaşmaya başladık. Bu arada daha önceden bizi tanımayan birçok insan şirketi tanımaya, bizi konuşmaya başladı. Ayrıca çok fazlasıyla ses de geldi. Mesela Eskişehir çok büyük bir şehir olmayabilir ama bizim girmemizle Eskişehir daha fazla anılmaya başlandı, bunun peşinden yatırımlar da arttı. Bu anlamda da önemli katkılarımız oldu.

- Konutların belirli özellikleri var mı?

Biz yıllardır konut projelerini yaparken nelere dikkat ediyoruz, bununla ilgili bir çalışma yaptık. Bize çok

Koray İnşaat'ın CEO'su Şamil Çapar, 'maliyetler bu kadar düşmüşken parayı yatırmayıp da ne yapacağız?' diyerek durumu özetliyor. Çapar ile inşaat sektöründeki durumu, konut fiyatlarını, fiyat tahminlerini ve Koray İnşaat'ın yurtiçi ve yurtdışı stratejilerini konuştuk.

normal gelen ve herkesin yaptığını düşündüğümüz şeylerin aslında yapılmadığını fark ettik. Dolayısıyla biz olmazsa olmazlarımızı bir araya getirip bunun adına da 'konut kalite standartları' dedik.

Bunu abilerimizle konuştuğumuz zaman diyorlardı ki, 'e biz bunu zaten yapıyoruz.' Tamam bunlar zaten Koray'ın yaptığı şeyler ama şimdi zaman bunları duyurma zamanı... Çünkü piyasada üretilen ürüne baktığın zaman çok farklı ürünler var. Biz bu standartları her Koray ürününde bulabileceğinizi taahhüt ettik.

- Nedir bunlar?

Bunlardan bir tanesi iskan. Anahtar teslimi dediğimiz ana başlık... Biz diyoruz ki, bir evi alırken mutlaka iskanı ile almak gerekir ve bunu da takip etmeniz lazım. Herkes elinde tapu var diye dolaşmasın. Çünkü kat irtifakı tapusu o. Asıl ulaşılması gereken iskan ve bağımsız bölüm tapularının oluşması.

Türkiye'nin inanılmaz bir potansiyeli var ama 1 milyon ruhsat alınmış, iskan sayısı ise sadece 400 bin. Yani arada 600 bin kaçak var.

- Ruhsat alınan konutun neden iskanı alınmaz?

ÇeÅŸitli nedenler var. Mesela orada çalışan işçinin sigortasını yatırmamıştır, gidip belediyeden ilgili belgeyi alamaz.ÂÄ°kincisi, inÅŸaatı aldığı ruhsata göre yapmamıştır. Üçüncüsü ve bunlardan en masum olanı da iskan süreci bayağı masraflıdır ve firma buna katlanmak istememiÅŸtir.

- İskanın olup olmaması tüketici açısından birşeyi değiştiriyor mu?

Gerçi o kanun ertelendi ama iki ay öncesinde herkes iskan alalım derdindeydi.

Ekonomi bir bütün, şimdi finansçılar soruyor diyorlar ki 'biz gayrimenkul sektörüne nasıl bir katkıda bulunabiliriz?' Bunun cevabı çok basit; projelere kredi vermek tek çare değil, siz yatırımcılara iskan verip vermediklerini sorun. Takip edin etmeyin, müşteri onu takip eder yeter ki sözleşmesinde bu olsun. Müşteri bunun hakkını da arar çünkü ev alıyorsunuz.

Geçen gayrimenkul zirvesinde bir sunumda dediler ki, 'Türkiye'nin 7 milyon konut açığı var.' Ben de dedim ki; 'Demek ki bunun yarısı kaçak olacak...' Bu ne demek, 3.5 milyon adet konut mortgage sistemine girmeyecek. Bunun deprem sigortası var, başka sigortalar var...

- İskandan başka ne sağlıyorsunuz?

Yaptığımız konutlara garanti veriyoruz. Bazen yaptığımız binanın on sene peşinde dolaşıyoruz.

Şimdi zaten halkın bilmesi gereken şey şu: Borçlar kanununa göre 5 yıl boyunca siz zaten garanti vermek zorundasınız.

- Garanti zorunluluksa siz neyi farklı yapıyorsunuz peki?

Bir kere kimse böyle birşeyden bahsetmez. Bu vardır ama kimse söylemez. Eğer müteahhidi bulursa derdini söyler, ondan sonra da gider. Biz müşterilere diyoruz ki, 'biz size garanti belgesi veriyoruz. Bunu kullanın, bunun bize hesabını sorun herkese hesabını sorun. Ama bilin ki 5 yıl sonra biz yine bunun arkasındayız.'

Bilinçlendirme zaten böyle oluyor. Bir taraftan da şuna bakıyorsunuz, biz bu servisi sağlayabilmek için milyonlarca liralık masraf yapıyoruz. Dolayısıyla böyle bir rekabet ortamına girdiğiniz zaman da, iskanı yok, garantisi yok, tapusu yok. Ee bunlarla mücadele etmeniz de çok kolay olmuyor.

Ondan sonra diyorlar ki 'herkes her yerde bir sürü konut yapıyor siz niye yapmıyorsunuz?' Yapmıyoruz... Çünkü bizim önemli masraflarımız var.

Biz şimdi her yerde bunun duyurusunu yapıyoruz, konut alırken mutlaka bu standartları isteyin...

- Kriz ne kadar etkiledi?

Biz geçen seneye göre daha da bir artıya geçmiş durumdayız. Çünkü bizim çok spesifik projelerimiz var. Örnek veriyorum Akbank... Akbank'ın operasyon merkezi. Ticari anlamda konut işinin çok fazla müteaahhitliğini yapmıyoruz. Ama Akbank gibi çok komplike ve çok hızlı yapılması gereken bir yapıysa o yapıyı Akbank zaten hayata geçiriyor.  O tür projeler de krizden çok fazla etkilenmiyor. Birinci şansımız bu.

İkincisi, mesela Ürdün'deki hastane projesi... Bir ticari beklentisi zaten yok. Dolayısıyla Koray inşaat olarak krizden etkilendiğimizi ifade edemeyeceğim. Şu anda bir problemimiz yok. Ama böyle devam ederse etkisi olur.

- Konut sektöründe hareket var mı?

Aslında insanlar hâla yatırım yapmak istiyorlar, ev almak istiyorlar... Ama diyorlar ki; büyük bir şirkete gidelim, parasına falan bakmayalım, büyük şirkete gidelim arkasında duracak bir yatırımı konuşalım.

İşte biz tam bu noktada yatırımlara aynen devam ediyoruz ve  2009'a çok inanıyoruz.

- Hiçbir inşaatçı 2009'dan çok fazla birşey beklemiyor ama siz diyorsunuz ki biz çok şey bekliyoruz. Doğru mu?

Üstelik hiç olmadığımız kadar agresifiz şu anda. Bizim açımızdan nicelik hiçbir zaman önemli olmadı. Biz adımızı koyalım, markaya değer katacak birşeyler yapalım, bunun peşindeyiz.

Bir de biz bu ortamda niye bu kadar hızlandırdık yatırımlarımızı? Çünkü maliyetler inanılmaz ucuzladı. Şu an yatırmayacağız da ne zaman yatıracağız?

Biz bu dönemde daha agresif olalım, yeni ülkelere gidelim diyoruz. Özellikle Ortadoğu bölgesinde herkes panik içindeyken, yatırımlar dururken siz 'ben hâla buradayım, bu işleri yapıyorum' dediğiniz zaman bu çok önemli etki bırakıyor. Biz de bunları yapıyoruz, hiç hız kesmedik.

- Konut fiyatları ne olur?

Eğer ruhsatsız, iskansız 10 yıl öncesinde yapılan konutlardan bahsediyorsak, evet fiyatları düşüyor ve düşmeye de devam edecek. Ama yeni konseptle yapılmış, site içinde, korunaklı, soysal hizmetleri olan, bir de iskanı varsa bunların düşeceğine hiç inanmıyorum. Eski tip konutlarda fiyatlarda düşecek ama yeni tip konutlarda fiyatlar etkilenmeyecek. İstisnai olarak spontane bazı hadiseler olabilir belki ama bir de arkasında güçlü bir marka varsa fiyat kaybı olmayacak.

- Piyasada gerçek bir hareket ne zaman başlar?

Şu anda biraz daha düşsün diye bekleyen yatırımcı tipi var. Ama bu yatırımcılar yukarı gidişi hissettiği anda, belki 2005-2006 kadar olmaz ama çok ciddi bir konut alım potansiyeli bekliyorum. Özellikle bitmiş ve bitmeye yakın konutlarda büyük bir hareket yaşanacak.

BitmiÅŸ konut zaten prim yapmış konuttur. EÄŸer konutu bitmeden önce alırsanız bitene kadar veya ilk bittiÄŸini takip eden bir yıl içinde çok prim yaparsınız.Â

Ama bitmiş konut alırsanız daha yavaş gider. Bu tip yatırımcılar şu anda çıkışı bekliyor, çok ciddi bir alım dalgası gelecek.

- Bir tarih verebilir misiniz?

Yok, öyle bir tarihim yok, o kadar uzman da değilim onu söyleyenleri de takdir ediyorum. Ama o gün gelecek, mutlaka gelecek, Türkiye'nin potansiyeli çok yüksek... Özellikle yurtdışına çıkıp Türkiye'ye bakarsanız bunu net bir şekilde görebilirsiniz. Ama İngiltere'den Amerika'dan değil, gidip Ortadoğu'dan bakın. Nasıl bir enerjinin üstünde oturduğumuzu daha iyi göreceksiniz.

Mevcut durum her halukarda değişecek, düzelecek ve toparlanacak.

- O zaman çok basit olarak, konut yatırımı yapmak isteyenlere alım tavsiye ediyor musunuz?

Şunun için tavsiye ediyorum, şu anda kimse zam yapamıyor. Dolayısıyla eğer bir gelir beklentileri varsa, hayal ettikleri bir ev varsa, orada yaşamak istiyorlarsa ve en önemlisi katma değer yaratıp 100 lira koyup 200 lira almak istiyorlarsa o dönem bu dönemdir.

Yoksa o eÄŸri çıkmaya baÅŸladıktan sonra zaten herkesin kuyruÄŸa girdiÄŸi dönemler olacak.Â

YARIN: İstanbul'da yeni projeler olacak mı? Yurtdışında ağırlıklı olarak nerede faaliyetler var? Kriz ne kadar etkiledi? Ürdün'deki hastane projesi ne durumda? Türkiye'den kaç işçi gidecek? Yurtdışında yeni bölgeler nereleri?