Yatırımcı bekleyen 32 'Çılgın' köy

Derginin haberinde o civardaki köylerle ilgili 18 yıl önce Ekonomist dergisinin yaptığı büyük araştırmaya da değinilirken o günden bugüne nelerin değiştiği ve Kanal İstanbul ile bölgenin nasıl bir ivme kazanacağı araştırıldı. Öncelikle kanalın geçeceği köylerin Karadeniz’e yakın olan köylerin çoğunun orman köyü olduğu ve arazilerinin büyük bir kısmının Hazine’ye ait olduğunu hatırlatalım. Mevcut imarlı arazilerin ise çoğu zaten 5-10 yıl öncesinden el değiştirmiş bulunuyor. Arazi almak isteyenlerin bu nedenle son derece dikkatli olması gerekiyor. Kanal ve 3 Köprü güzergahı nedeniyle heyecanla aldığınız arazi bir anda buharlaşabilir de…

Çılgın projenin görüntüleri / WEB TV

Bölgeyle ilgili İstanbul Büyükşehir Belediyesi(İBB)  tarafından hazırlanan 1/100 binlik plan, dikkate alındığında en çok prim yapacak yerler Gümüşyaka, Değirmenköy, Çeltik, Alipaşa, Büyükçavuşlu, Sayalar, Sinekli, Danamandıra, Karamandere, Karacaköy merkezleri ve iletişim alanları olarak görülüyor.

Başbakan Erdoğan, aylardır kamuoyunu meşgul eden ‘çılgın’ projesini geçtiğimiz hafta açıkladı. Avrupa yakasında Karadeniz'le Marmara'yı birleştirecek, yaklaşık 45- 50 kilometrelik bir kanal açılacak. Avrupa yakasında bir ada oluşumuna yol açacak bu kanalın fizibilite çalışmaları iki yıl sürecek ve inşaatına başlanması ile birlikte 2023 tarihine kadar inşa tamamlanacak.

Projenin açıklanması ile birlikte haraketli bir tartışma başladı. Böyle bir tartışmanın olması son derece normal. Çünkü yüzlerce yıllık bir hayalin gerçekleşmesi demek olan bu adımın bugün sosyolojiden tutun ekolojiye, ekonomiden tutun demografiye kadar son derece keskin sonuçları olacağı kesin. Konuyu hemen hemen herk kesim enine boyuna tartışıyor ve bu tartışma hiç bitmeyecek. Tıpkı bugün Boğaz’a köprü yapılmasının doğru olup olmadığı tartışmalarının sürdüğü gibi…

Ekonomist 18 yıldır izliyor

Ekonomist, kanalın açılacağı bölgeye yabancı değil. Özellikle bölgedeki arazi hareketlerine… Daha kurulduğu ilk yıldan itibaren gayrimenkul ile ilgili araştırma projeksiyonlarını sık sık Çatalca, Çerkezköy, Çorlu, Silivri, Saray bölgelerine çeviren Ekonomist, bölgeyi, gayrimenkul yatırımcılarının ilk keşiflerinden bu yana yakından izliyor. Bu konuyla ilgili ilk haberlerini 1992 yılında yapan Ekonomist, bölgedeki köylerin tek tek envanterini çıkarmış ve daha henüz kimsenin bilmediği bu bölgelerdeki tarla-arazi fiyatlarını en ince ayrıntısına kadar yayınlamıştı.

Bu çalışmalar bölgenin özellikle çitlik evleri açısından bir cazip alanı olmasıyla birlikte zaman zaman tekrarlandı. Tablomuzda bölge ile ilgili yaptığımız ilk haberlerin verilerin bulabilirsiniz. Fiyatların nereden nereye geldiğini de.

İşte 32 'Çılgın' köydeki arazi fiyatları

Çılgın Köyler

Başbakan’ın ‘çılgın proje’ açıklaması ile birlikte bu köylere de ‘çılgın köyler’ demek hiç abartılı olmayacak. Gerçi bugün bu köylerdeki arazi ve tarlaların ne kadarının köylülerin elinde kaldığı meçhul. Yine de projenin uygulanması halinde bu köylerin çok büyük bir kısmının ‘çılgın’ bir kalkınma ile kaderlerinin değişeceğini söylemeye gerek yok.

Geçen hafta bu proje açıklandıktan sonra Ekonomist olarak hemen bölgeyi mercek altına aldık. Bölgeye kısa bir gezinin ardından, muhtarlarla, bölgeyi çok yakından bilen gayrimenkul danışmanları ile konuştuk. Yaptığımız araştırma Çılgın Proje-Kanal İstanbul’dan nemalanacak 40 civarında köy olduğunu ortaya koyuyor.

Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın, ağzından belki de istemeden çıkan  “Bu proje Çatalca’ya hediye” ifadesiyle, projenin odağında Çatalca’nın olacağını artık biliyoruz.

Projenin etüt çalışmaları 12 Haziran seçimlerinden sonra başlayacak ve iki yıl sürecek. Maliyetinin 10 milyar doları aşacağı ifade edilen projenin 2023’te hayata geçirilmesi planlanıyor.

Kanalın Karadeniz ağzının Karacaköy, Marmara Denizi ağzının ise Kınalı olması güçlü bir olasılık olarak görülüyor. Zaten, Kanal İstanbul Projesi’nin ön fizibilitesini hazırlayan topograf ve harita mühendislerinin bu kanalın nereden geçeceği konusunda iki ayrı plan üzerinde çalıştıklarını öğrendik.

İki ayrı plan

Proje ile ilgili fizibilite çalışmalarına katılan güvenilir kaynaklardan edindiğimiz bilgilere göre bu konuda düşünülen ilk plan; Silivri’ye kurulması düşünülen havaalanı projesine göre şekillendirildi.

Buna göre Kanal İstanbul’un da Karadeniz’de Karacaköy, Marmara Denizi’nde ise Kınalı arasında olması bu konuda düşünülen ilk senaryo. Yaklaşık 50 kilometre uzunluğunda olması planlanan kanalın Marmara Denizi’nde Kınalı’dan başlayıp, Çanta, Çeltik, Büyükçavuşlu, Danamandıra, Sayalar, Karamandere, Ormanlı köylerini takip edip Karadeniz’de Karacaköy Evcik Plajı’ndan çıkması ilk planda yer alıyor.

Bu konuda düşülen ikinci plan ise Çorlu’daki mevcut havaalanının genişletilmesi üzerine kurulu.  ‘B’  planı olarak nitelendirilen bu plana göre Kanal İstanbul Projesi’nin birinci plana göre biraz daha batıda yer alması düşünülüyor.

Buna göre kanal, Marmara Denizi’nde Gümüşyaka’dan başlayıp, Değirmenköy devamında Çanta, Büyükçavuşlu, Beyciler, Çayırdere, Sayalar, Karamandere ve Ormanlı köylerinden geçip, Karadeniz’de Karacaköy’e bağlanacak.

Kanalın etrafı

Kanalın etrafında uluslararası cazibe merkezi olması amacıyla dev ileri teknoloji üssü, dünyanın en büyük golf sahası, ticaret, konut, üniversite projelerinin yanı sıra, kruvaziyer limanı kurulacak.

Kanalın su derinliğin yaklaşık 25 metre, su yüzeyindeki genişliği yaklaşık 145-150 metre civarında, tabanda ise yaklaşık 120 metre olacak. Günde 130-160 geminin geçeceği Kanal İstanbul’dan 300 bin tonluk gemiler de geçebilecek.

Kanal üzerine inşa edilecek köprülerle kara ve demir yolu ulaşımı kesintisiz sağlanacak. 3’üncü köprünün bağlantı yolları da bu kanalın üzerinden geçecek. Kanal İstanbul’un etrafında kongre-fuar merkezi, kültür merkezleri, spor kompleksleri ve yaşam alanları oluşturulacak. Ayrıca yıllık 60 milyon kapasiteli bir havalimanı da inşa edilecek.

32 köyü araştırıldı

Projenin olası istikametinin basında yer alması ile birlikte, bu istikamette yer alan köyler de beklemeye geçti. İstanbul’a kurulacak olan üçüncü köprünün de çevre ve bağlantı yollarının üzerinde yer alan bu köylerdeki arazilerin büyük bir bölümü zaten 5-10 yıl öncesinden arsa spekülatörleri tarafından toplanmış durumda .

Köylünün elinde kalan arazilerin ise geçtiğimiz yıla göre şu anda yüzde 30 oranında prim yaptığı bölgedeki emlakçılar tarafından dile getiriliyor. Kanal İstanbul Projesi’nin yerinin tam olarak kesinleşmesinin ardından özellikle arsa fiyatlarında bir artış bekleniyor. Ancak bu artışın, zaten üçüncü köprü nedeniyle yeteri kadar primli olmalarından dolayı, sanıldığı gibi çok üst seviyelerde olmayacağı bölgedeki emlakçılar tarafından dile getiriliyor.

Bundan yola çıkarak Kanal İstanbul Projesi’nin yer alacağı bölgede bir araştırma yaptık. Başta projenin geçeceği köyler olmak üzere, projeye yakın olan Silivri, Çatalca ve Arnavutköy’ e bağlı toplam 32 köydeki arazi fiyatlarını yerinde araştırdık.

18 yıl önce ve bugün

Bölgede yer alan köylerdeki arazi fiyatlarına ilişkin yaptığımız araştırmaya önce kendi arşivimizle başladık. Dergimizin 30 Mayıs 1993 tarihli “Arazi cenneti köylere akın” başlığı ile çıkan kapak haberini bu araştırmamızda referans aldık.

Bu köylerdeki tarla vasfında imarlı ve imar alanlarına yakın arazilerin 18 yıl önceki cari fiyatlarının bugünkü karşılığını, aradan geçen süredeki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) enflasyonu kullanarak hesapladık. Ortaya çıkan rakamları da, 2011 fiyatları ile karşılaştırdık.

Ortaya çıkan rakamlar bizi de şaşırttı. Öyle ki; bazı köylerdeki arazilerin metrekare fiyatlarında 18 yıl öncesine göre dramatik düşüşler olduğu sonucu ortaya çıktı. Örneğin; Kanal İstanbul’un Karadeniz’deki başlangıç noktası olan Karacaköy’de 1993 yılında metrekaresi 15 ile 59 TL arasında satılan arazilerin bugünkü fiyatı 10 ile 20 TL’ye kadar gerilemiş durumda.

Fiyat hareketleri

Yine, kanalın geçiş istikametinde yer alan Silivri’ye bağlı Sinekli Köyü’ndeki durum da Karacaköy’den pek farklı değil. Sinekli’de 1993 yılında metrekaresi 16 ile 33 TL olan arazilerin bugünkü fiyatı 10 ile 25 TL’ye kadar düşmüş durumda. Bunun en büyük nedenlerinden biri olarak bu arazilerin önemli bir kısmının tapu sorunu olması ve kamulaştırma riski yüksek arazilerden oluşuyor olmasından kaynaklanıyor.

Çünkü o dönemde ne üçüncü köprü güzergahı diye bir şey vardı ne de Kanal İstanbul. Bugün üçüncü köprü ihale aşamasında, Kanal İstanbul’un yarattığı tartışma ise ortada.

Bunun dışında bölgede en fazla prim yapan arazilerin İstanbul’un çiçeği burnundaki yeni ilçesi Arnavutköy’e bağlı köylerde olduğu görülüyor. Bu yeni ilçeye bağlı olan Tayakadın Köyü’ndeki arazilerin reel artış oranı 18 yılda 10’a katlandı. 1993 yılında bu köyde metrekare bazında 7 ile 13 TL’den işlem gören arazilerin bugünkü fiyatı 20 ile 200 TL’ye kadar çıkmış durumda.

Nereler değerlenecek

Silivri ve Çatalca’ya bağlı bazı köylerdeki arazi fiyatlarının 18 yıl öncesine göre düşmesinin en önemli nedenini göçe bağlayan Silivri’de yer alan Efehan Gayrimenkul’ün Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Pehlivan, projenin hayata geçmesi ile birlikte bu köylerdeki arazi fiyatlarının daha da artacağına işaret ediyor. Pehlivan,  proje hakkında şu bilgileri veriyor:

“Ulaştırma Bakanı’nın açıklamaları doğrultusunda mevcut plan; tahmini olarak Karadeniz’de Karacaköy ile Marmara Denizi’nde Silivri, Kınalı ve Gümüşyaka aksında denize ulaşacağı doğrultusundadır. Bölgeye ilgi mevcut açıklamadan sonra çok arttı. Kanalın geçeceği bölge; ortalama yüzde 70 orman ve Hazine arazisizidir.  Bu alanların çoğu Çatalca ilçesi sınırları içerinde kalıyor. Silivri bölgesinde  kalan alanların çoğu tarımsal nitelikteki arazilerdir. Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı Ahmet Pınarbaşı ile yaptığımız görüşmedeki ortak kanaatimiz; İstanbul Büyükşehir Belediyesi(İBB)  tarafından hazırlanan 1/100 binlik plan, dikkate alındığında en çok prim yapacak yerler Gümüşyaka, Değirmenköy, Çeltik, Alipaşa, Büyükçavuşlu, Sayalar, Sinekli, Danamandıra, Karamandere, Karacaköy merkezleri ve iletişim alanları olarak görülüyor.”

“Spekülatörlere aldanmayın”

Turyap Silivri Temsilcisi Onur Sevimliay ise Kanal İstanbul Projesi’nin gerçekleşme ihtimalini zayıf gördüğünü belirtiyor. Sevimliay buna gerekçe olarak ise şu görüşleri öne sürüyor:

“Projenin uzunluğu 50 kilometre olarak öngörülüyor. Ne var ki dere yataklarını izlediği vakit bu uzunluk 65-70 kilometreyi bulur. Kanalın taban yüksekliği de açıklandığı kadar 25 metre olamaz Bunun dışında bölgedeki yükseltiler zaman zaman 200 metreye kadar çıkıyor. Bunu ne derece dikkate alırlar bilemiyoruz. Bunun dışında şu anda elinde arsası olan spekülatif amaçlı bu arsasının fiyatını iki kat arttırmış durumda. Ancak; bu paralara arsasını elinden çıkarabilir mi? Bu ayrı bir soru işareti..O nedenle yazılıp çizilen hiçbir şeye inanmak gerek. Silivri’deki arsalar yıllık zaten yüzde 30 oranında değerleniyor. Gerçek değer de budur. Herkesin  buna göre hareket etmesinde yarar var. Kimsenin spekülatörlere aldanmaması gerekir.”