Yargıtay'ın ilginç “boşan, ama ayrılma” kararı

İstanbul 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin bu kararında direnmesi üzerine dosya, aradaki uyuşmazlığın giderilmesi için Yargıtay Genel Kurulu'na gönderilecek.

Yaklaşık 300 mağazanın bulunduğu ve İstanbul'un önemli alışveriş merkezlerinden biri olan İstinye Park'taki bir işletmenin, kira sözleşmesine uymadığı gerekçesiyle sözleşmesinin feshedilmesi ve kiralanan yerden tahliye edilmesi talebine ilişkin, alışveriş merkezinin avukatınca İstanbul 6. Sulh  Hukuk Mahkemesi'ne açılan bir dava, davaya yönelik karar veren mahkemeyle, bu kararın temyiz edildiği Yargıtay'ı, “kiracının tahliyesi” konusunda karşı karşıya getirdi.

Davacılar İstinye Park'ın sahibi Orta Gayrimenkul Yatırım ve Turizm A.Ş ile dükkanı kiralayan Doğuş Turizm Sağlık Yatırım A.Ş'nin avukatı Erdal Kılbaşoğlu tarafından, davalı kafe işletmesi aleyhine İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulan dava dilekçesinde, davalı şirketin alışveriş merkezinde “Pazaryeri” olarak adlandırılan bölümdeki bir işletmenin sahibi olduğu ve 11 Temmuz 2007 tarihinde imzalanan adi kira sözleşmesine göre, aylık asgari kira bedeliyle hasılat kirasını ödemekle yükümlü kılındığı hatırlatıldı.

Kira sözleşmesinde asgari aylık kira bedelinin belirlenmiş olduğu ve aylık cironun belirli bir seviyeye ulaşması halinde ayrıca hasılat kirasının da ödeneceğinin kararlaştırıldığı aktarılan dilekçede, kiracının inisiyatifindeki ciro bilgilerinin kötüye kullanılmasının engellenmesi için sözleşmenin 10.5. maddesinde, kira kaybına neden olacak her türlü belgesiz ve fişsiz satışların yasaklandığı, 14. -2. ve 9. maddesine göre de sözleşmeye aykırı davranışların sözleşmenin feshi nedeni olacağının da belirtildiği ifade edildi.

“Kiralayana ve devlete zarar veren usulsüzlük”

“Duyum ve şikayetler üzerine, müvekkil şirketlerce de yapılan araştırmada, davalı şirketin çoğu zaman fiş kesmediği ve bu suretle kira sözleşmesine aykırı davrandığı anlaşılmıştır” denilen dilekçede, davalı şirketin maliyeye daha az vergi ödemek için fişsiz ve belgesiz satış yaptığının da anlaşıldığı, sözleşmeye aykırı şekilde kira kaybına sebebiyet verdiği ve bu durumun hem devlete hem de kiralayan şirkete zarar verdiği aktarıldı.

Sözleşmeye aykırılık durumuna ilişkin davalı şirketin noter kanalıyla uyarıldığı, şirketin davranışlarının uyarıya rağmen değişmediği ve hatta fiş kesmesine rağmen vermediği eski fişleri daha sonra fiş isteyen diğer müşterilere verdiğinin anlaşıldığı savunulan dilekçede, davalı şirketin ihtarnameye verdiği cevapla suçunu inkar ettiği ve suçlayıcı beyanlarla kötü niyet ortaya koyduğu dile getirildi.

Dilekçede, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshine ve davalı kiracının İstinye Park Alışveriş Merkezi'nden tahliyesine karar verilmesi talep edildi.

Davalı şirket tarafından sunulan cevap dilekçesinde ise, davaya konu taşınmazın belediye sınırları dahilinde bulunduğu, kira bedelinin 3 bin 540 Avro artı KDV olduğu, kira sözleşmesinin esas şeklini aylık asgari kira bedelinin belirlediği, bu nedenle kira sözleşmesine 6570 sayılı Gayrimenkulün Kiralanması Hakkındaki Kanun'un uygulanması gerektiği, davacının kötü niyetle hareket ettiği, kira sözleşmesine aykırı hiçbir yönün bulunmadığı, şirketin çok sıkı denetlenmesine rağmen hakkında hiçbir tutanak tutulmadığı ve aykırılığın giderilmesi için şirkete yetersiz olan 1 günlük süre verildiği kaydedilerek, davanın reddi istendi.

Mahkeme'nin “fesih ve tahliye” kararı

Yapılan duruşmalarda kamera kayıtları ve fotoğraflardan oluşan delilleri değerlendiren, alışveriş karşılığı fiş verilmediğini beyan eden davacı tanıkları ile fiş verildiğini söyleyen davalı tanıklarını dinleyen ve dosyanın gönderildiği bilirkişinin kira sözleşmesinin feshi ve davalının tahliye edilmesi gerektiği yönünde görüş bildirmesiyle birlikte davayı 1 Mart 2011'de karara bağlayan İstanbul 4. Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi Sultan Boztaş, sözleşmeye aykırılık halinin davalının kiraladığı iş yerinde çalıştırdığı kafede fiş kesmeme hususundan kaynaklandığını hatırlattı.

“Davacı tarafından davalıya verilen süre, şirket yetkililerinin ihtarnameyi aldıktan sonra, kasada bulunan personele talimat vermesiyle sözleşmeye aykırılık halinin son bulması mümkün olduğundan yeterlidir” ifadesini kullanan Boztaş, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesine göre, aylık sabit 3 bin 450 Avro, artı KDV olan kira bedelinin yanında, hasılatın yüzde 8'inin de kiralayana ödenmesi gerektiğini aktardı.

Hakim Boztaş, davalının satışlarını kira sözleşmesine aykırı şekilde yazar kasa, fiş makinesiyle belgelendirmediği ve sözleşmeye aykırı “fiş kesmeme” durumunun mevcut olduğunu belirterek, İstinye Park Alışveriş Merkezi'ndeki taşınmazla ilgili kira sözleşmesinin feshine ve davalının taşınmazdan tahliyesine karar verdi.

Yargıtay'ın, “feshe evet, tahliyeye hayır” kararı

Davanın temyiz edildiği Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 15 Aralık 2011'de verdiği kararla, davalının kiralanan yerde zaman zaman fişsiz ve faturasız satış yaptığı, bu satışlar nedeniyle davacı şirkete bazı müşteriler tarafından şikayette bulunulduğu, ihtardan sonra dahi kiracı tarafından fişsiz-faturasız satışların yapıldığının tespit edildiği ve bunun da kira sözleşmesinin belirtilen maddelerine aykırı olduğunun kabul edilmesi gerektiği bildirildi.

“Ancak, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, sözleşmeye aykırılığın kiralananın doğrudan kullanımıyla ilgili olması gerekir. Kira sözleşmesinde, kiracının kabul ettiği olgulardan birinin yerine getirilmemesi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye sebebi olarak kabul edilmez” ifadesi yer alan kararda, kiracının “fişsiz ve faturasız satış yapması” eyleminin, kira sözleşmesinin esaslı bir unsuru olarak kabul edilmesine rağmen, Borçlar Kanunu'nun 256. maddesi anlamında, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye sebebi olmadığı belirtildi.

Dava konusu sözleşmeye aykırılık hususunun, olsa olsa sözleşmenin feshi sebebi olabileceği aktarılan Yargıtay kararında, “Mahkemece, sözleşmenin feshi isteminin kabulü ile, sözleşmenin feshi kararıyla yetinilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye isteminin de kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmiştir. Bu nedenlerle, davalının vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına karar verildi” denildi.

“Boşananları aynı evde yaşamaya mecbur kılmak' gibi”

Yargıtay'ın bozma ilamına karşı İstanbul 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne direnme talep dilekçesi sunan davacı şirket avukatı Erdal Kılbaşoğlu, Yargıtay'ın bozma kararını, hiç bir mantık kuralıyla izah etmenin mümkün olmadığını ve mevcut bir kira sözleşmesini feshedip tahliye kararını vermemenin pratikte içinden çıkılmaz bir kargaşaya sebep olacağını belirtti.

Sözleşmenin feshedilmesine rağmen kiracının tahliyesine ilişkin bir karar verilmemesiyle, ortada bir kira sözleşmesi bulunmadığı halde kiracının taşınmazı kullanma hakkının devam ettiğine ilişkin yanlış bir durumla karşılaşılacağını öne süren Kılbaşoğlu, “Kira sözleşmesi feshedilmekle kiracının kiralanan yerde kalmasının hukuki sebebi ortadan kalkacak, yani kiracı hukuksuz bir şekilde işgalci olarak, kiralanan yeri kullanmaya devam edecektir” ifadesini kullandı.

Mahkemenin kararında direnmesini talep eden Kılbaşoğlu, Yargıtay'ın verdiği kararı şöyle örneklendirdi:

“Nasıl ki, bir boşanma davasında tarafların boşanmasına karar verildikten sonra, aynı evde yaşamalarını mecbur kılmak, hukuki açıdan ve mantıksal olarak izahı mümkün bir durum değilse, kira akdi feshedildikten sonra bunun gereği ve doğal bir sonucu olan tahliyeye karar vermemek de hukuk mantığına uygun değildir.”

Mahkeme, kararında direndi

İstanbul 4. Sulh Hukuk Mahkemesi, bozma ilamına karşı 11 Ekim 2012'de verdiği kararla, Yargıtay'ın 15 Aralık 2011 tarihli bozma ilamına direnilmesine hükmetti.

Mahkemeler arasındaki uyuşmazlık nedeniyle dosya, Yargıtay Genel Kurulu'na gönderilecek.