Ucuz konut için iki yeni öneri

Önce deprem felaketi sonra seçim beklentisiyle konut sektörü durgun bir dönemden geçti. Seçimlerin sona ermesiyle piyasada hareketlenme başladı. Yatırımcılar yeni konut projeleri için düğmeye basarken, kamu birçok sektörde olduğu gibi inşaatta da yeni dönem çalışmalarına başladı. Önümüzdeki dönemde hem kamunun hem de vatandaşın gündemindeki önemli başlıklardan biri ulaşılabilir fiyatlı konut ihtiyacı olacak. Çünkü konuta talep canlı olsa da hızla artan maliyetler özellikle dar ve orta gelirlinin ev sahibi olmasını zorlaştırıyor. Kamu sosyal konut projelerine ağırlık vererek sorunun çözümünü hedeflerken, ihtiyaç kadar üretim için, özel sektörün de oyuna girmesi büyük önem taşıyor.

Peki özel sektör nasıl sosyal konut üretecek? Bu sorunun yanıtını ve inşaat sektörünün öncelikli başlıklarını Müstakil Sanayici ve İşadamları Derneği (MÜSİAD) Genel Başkanı ve Akyapı Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Asmalı ile konuştuk...

ÜRETİME HIZ VERME ZAMANI

* Gayrimenkulde yatırımcılar uzun süredir bekleme pozisyonunda. Seçimlerin geride kalmasıyla üretim dönemi başlayacak mı?

Türkiye’de her seçim biraz sancılı geçer. Bu seçim çok daha sancılı oldu. Kutuplaşmanın arttığı, seçmen tercihi açısından ülkenin neredeyse ikiye bölündüğü bir seçim süreci yaşadık. Çok şükür büyük katılımla ve demokratik olgunlukla seçimleri geride bıraktık. Hızla aksiyon alındı, kabine açıklandı, atamalar oldu. Seçim öncesinde de asrın felaketi dediğimiz depremi yaşadık. Farklı sektörlerde birçok işadamı deprem ve seçimler nedeniyle yatırımlarını ertelemişti. Şimdi yatırımlara, üretmeye hız verme sürecine girdik. Kabinede yeni bakanlara bakınca da ülkemizin en çok ihtiyaç duyduğu ekonomide yeniden toparlanmanın öncelikli hedef olduğunu görüyoruz. İlk etapta faizlerin bir miktar yükselmesi, kredi musluklarının kontrollü kısılması, ucuz kredi bekleyen yatırımcı ve müşterileri mutlu etmeyebilir. Ama enflasyonun kademeli düşmesi, ekonomik hamlelerin Türkiye ve yurtdışında kabul görmesiyle taşlar yerine oturacak.

* Vatandaşın gündeminde fahiş kira ve fiyat artışları var. Bu sorunlar nasıl aşılır?

Kira geniş bir kesim için önemli bir sorun. Özellikle İstanbul’da yaşayanlar için asgari ücrete yapılan artışlar yetersiz kalıyor. Anadolu’da oturanla İstanbul’da oturanın giderlerinde sadece kira kaynaklı 7-8 bin lira fark var. Bu nedenle ‘bölgesel asgari ücret uygulamasını’ öneriyoruz.

Sosyal konut konusunda da farklı modeller uygulanmalı. Biz 2005 yılında Trakya’da TOKİ’den bir taahhüt işi aldık. İşi bitirdik ama oradaki bir belde belediyesi ‘bize ucuz konut üretin’ dedi. Yüzde 10 arsa bedeli karşılığı yer sağlandı ve en yüksek satış fiyatı belirlenen bir şartname ile ihaleye girdik. O dönemde ‘2+1 ev 45-50 bin lira, 3+1 60-65 bin lira olacak’ denildi. Teknik şartnameyi biz hazırladık, harçlarda kolaylık sağlandı. Ve tünel kalıpla, asansörlü, oyun parkları olan 200 konut yaptık. Zarar da etmedik, mütevazı bir kazancı oldu. Bugün de bu modelle üretim mümkün. Arsa maliyeti düşer, harçlarda avantaj sağlanır ve üst fiyat sınırıyla ihaleler yapılır. Bu şekilde Türkiye’de yılda 400-500 bin konut üretilebilir ve metrekare satış fiyatı 13-14 bin liralara çekilir. (TCMB verilerine göre ülke genelinde ortalama metrekare fiyatı 22 bin liraya, İstanbul’da 34 bin liraya yaklaştı. İstanbul’da sıfır konutlarda metrekare fiyatı 40-200 bin lira bandında.)

Bir diğer önerimiz de imar artışları için. Eğer bir alanda ek imar veriliyorsa bunun yarısı bedelsiz kamu kurumuna verilmeli. Bu şartla artış sağlanmalı. Böylece sosyal konut havuzu oluşturulur. Avrupa bunu yapıyor.

DÖNÜŞÜMDE ÖZEL SEKTÖR DE OMALI

* Sektörün öncelikli başlıklarından biri kentsel dönüşüm. Ülkede 6.5 milyon, İstanbul’da 1.5 milyon riskli konut hızla nasıl dönüşecek?

Kentsel dönüşümde kamu eliyle önemli adımlar atıldı. İstanbul’da kamu binalarında ciddi yenileme çalışmaları oldu. Öte yandan konutta ihtiyaç büyük. Bu ihtiyacın karşılanması için seçim öncesinde ‘Yarısı Bizden’ kampanyası düzenlendi, ciddi talep oldu. Devlet maliyetin yarısını karşılıyor, kalan yarısını vatandaş uzun vadede uygun taksitlerle ödüyor. Ciddi bir fırsat. Yeni dönemde de bu kampanya vatandaşa iyi anlatılmalı ve devam etmeli. Dönüşüm seferberliğinde özel sektörün güçlü paydaş olarak işin içine katılması gerektiğini düşünüyoruz. Burada iyi bir denetim mekanizmasının kurulması çok önemli. Etkin denetim yapılıp, suiistimallere caydırıcı cezalar verilir. Özel sektörün sürece dahil edilmemesi halinde dönüşüm 20-30 yılımızı alır ve çok geç kalabiliriz.

‘BELEDİYEDE TANIDIK VAR DÖNEMİ SONA ERMELİ’

* Yeni dönemde kamudan beklediğiniz en önemli düzenlemeler nedir?

Yeni dönemde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki, sektörü iyi bilen yerel yönetimde uzman bir isim. Eski bakanımız Murat Kurum da kabinenin en çalışkan bakanlarındandı, 81 ili dolaştı. Hizmetleri için yürekten teşekkür ediyorum. Bu noktada sektör iyi bir ivme yakaladı. Bu ivmenin sürmesi sektörün en büyük dileği. Tüm bakanlıkların belli periyotlarla özel sektörü, sivil toplum kurumlarını dinlediği istişare mekanizmaları kurmalı. Yapılacak en önemli düzenleme ise imar mevzuatında. Birçok ekleme ile yamalı hale geldi. Sil baştan konuyu ele almak, yoruma açık olmayan net bir imar mevzuatı ortaya koymak gerek.

Bu adım adaletsizliği bertaraf eder. Kimse ‘Benim belediyede tanıdığım var, istediğim imarı alırım lehime yorum yapılır’ dememeli. İnsanları en çok rahatsız eden adaletsizlik var duygusu ortadan kalkmalı. Belediyede tanıdığı olan da olmayan da aynı hakkı almalı. Harç konusu da düzenlenmeli. İstanbul ile doğu illerinde harçlar farklı olabilir ama İstanbul’da da belediyeler arasında bir denge olmalı. Hiçbir projemizde ne kadar harç çıkacağını hesaplayamıyoruz. Bu hesaplama yöntemleri de netlik kazanmalı.

ŞANTİYELER İŞÇİ İTHAL EDECEK

* İnşaatta bugüne kadar arsa ve malzeme maliyetindeki artış konuşuluyordu, şimdi de işçi sorunu gündemde. Sektörün bu konuda B planı var mı?

İşçilik maliyeti arttı ve işçi bulmakta zorlanıyoruz. Gençlerimiz emek yoğun işlerde çalışmak istemiyor. Bir de deprem bölgesinde ciddi konut hamlesi var, işçiler oraya gitti. Yurtdışına giden, nükleer santralde çalışanlar var. İddia ediyorum gelecekte başta inşaat olmak üzere emek yoğun işlerde yurtdışından geçici işçi getirmek zorunda kalacağız. Bangledeş, Pakistan, Filipin, Özbekistan gibi ülkelerden gelecek işçilerle açığı kapatacağız.

DEV TİCARETHANE YATIRIMI

1998 yılında iki inşaat mühendisi Mahmut Asmalı ve Hüseyin Dinçel tarafından kurulan Akyapı 25 yılı geride bıraktı. Yeni konut ve sanayi tesisi yatırımlarıyla 4 milyon metrekare inşaat alanına ulaşacak şirketin yeni yatırımlarını Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Dinçel anlattı...

* Akyapı’nın gündeminde hangi yatırımlar var?

Ümraniye’de 509 daire ve 148 ticari alandan oluşan Limonlu Bahçe Konakları ve Büyükçekmece’deki göl ve deniz manzaralı 126 özel villadan oluşan Big Country projelerimizde satış ve inşaatlar sürüyor. Şimdi de ülke ekonomisine, üretim ve istihdamına önemli katkılar sunacak, sanayi konseptli yeni proje zincirimiz olan ticarethanelere başlıyoruz. Ticarethane Hadımköy, Ticarethane Başakşehir, Ticarethane Dudullu ve yine Hadımköy’deki Ticarethane Metkap projelerimizin toplam yatırım değeri 25 milyar TL. Bu dört projemizde yaklaşık 600 bin metrekare inşaat alanı ve 1.387 adet bağımsız dükkân yer alıyor. Projelerimiz her sektörden şirketlerin, imalathanelerin, mağazaların ve yatırımcıların bütün ihtiyaçlarına yanıt verecek. Konut alanında da yeni yatırımlarımız olacak. Anadolu yakasında ciddi bir villa talebi var ve o bölgede arsa görüşmelerimiz sürüyor.

YÜZDE 377 DEĞERLENDİ

* Depremle birlikte izolatörlü bina konusu gündeme geldi. Sizin İstanbul’da böyle bir konut projeniz var. Bu projelerin devamı gelecek mi?

Ülkemizin deprem izolatörlü ilk ve tek toplu konut projesi olan Mavera Comfort’u Makro İnşaat’la birlikte hayata geçirdik ve teslimlerine devam ediyoruz. Projedeki değer artışına dikkat çekmek istiyorum. Satışına başladığımız Mayıs 2020 tarihinde 4+1 dairemiz 1 milyon 200 bin liraydı. O günkü kurla 176 bin dolardı. Şimdi ikinci elde değeri 14 milyon TL. Dolar bazında değer artışı yüzde 377. Bu değer artışı devam da edecek. Deprem izolatörlü bina yapımı konusunda önemli bilgi birikimimiz var ve bunu yeni projelerde de kullanacağız.