Ucuz ev için adres değişiyor

Gayrimenkul patronlarına “İstanbul’da neden ucuz ev üretilemiyor?” sorusunu sorunca aldığımız ilk yanıt ise ‘arsa maliyeti’ oluyor. Arsa arzının sınırlı olduğu

İstanbul’da inşaat maliyetinin en büyük ayağını arsa girdisinin oluşturduğu belirtiliyor. Türkiye’nin hemen hemen her bölgesinde inşaat maliyetlerinin aynı olduğu, fiyatı belirleyen unsurun ise arsa olduğuna vurgu yapılıyor.

YÜZDE 80’LERE ÇIKTI
İstanbul’un gelişim çeperlerinde dahi kat karşılığı ya da hasılat paylaşım modelli inşaat projelerinde arsa sahiplerinin istediği oranlar yüzde 50-55’leri buluyor. Şehrin merkezi noktalarında bu oranlar yüzde 75-80’lere geldi. Hatta İstanbul, Ankara ve İzmir’de verilen yüksek oranlar dışında arsa sahiplerinin ikna olmak adına artı bir ödeme de talep ettiği belirtiliyor. Son yıllarda İstanbullu müteahhitlerin başka adreslere yönelmesinde arsa maliyetlerinin önemli bir etken olduğu belirtiliyor. İstanbul’da arsanın sınırlı olması ve lüks konut segmentinde yaşanan sıkışma nedeniyle geliştiriciler yeni adresler arıyor. İstanbul’da durum böyleyken diğer illerde nasıl?

TUVIMER’LE İNCELEDİK
Yıldız Teknik Üniversitesi tarafından Teknopark bünyesinde hizmete sokulan Türkiye Veri İşleme Merkezi (TUVİMER) ile ülke genelinde kat karşılığı ve hasılat paylaşımı oranlarını inceledik. Sonuçlar gösteriyor ki İstanbul dışında Ankara, İzmir, Muğla Bursa ve Antalya gibi ilçelerin merkezi noktalarında da yüzde 50 bandı aşıldı. Diğer illerde de şehrin merkezinde yapılan inşaatlarda yüzde 50’e varan arsa payları konuşuluyor. Doğuda, güneydoğuda ve Karadeniz'de ise hâlâ yüzde 25-30 oranlarla proje geliştirecek alanlar var. Ancak uzmanlar arsa oranlarının ilçeden ilçeye hatta mahalleden mahalleye farklılık gösterdiği de belirtiliyor.

İşte sonuçlar:

 
Marmara Bölgesi

Marmara bölgesinde Bursa kırsal karakterli yerleşiminin yanı sıra metropoliten yapısı ve yüksek yoğunluklu yapılaşma alanlarıyla dikkat çekiyor. Bu karışık yapısı nedeniyle hem yüzde 60 gibi yüksek orana hem de yüzde 35 gibi düşük oranlara rastlamak mümkün. Tekirdağ önemli sanayi ilçeleri ve yüksek katlı yapılaşmalarıyla yüzde 55 yüksek oranı merkezi noktalarda görmeye başladı. Gelişim çeperlerinde ise arsa sahibinin beklentisi yüzde 25’e kadar geriliyor. Balıkesir ve Çanakkale merkezinde tüm şehirlerde gördüğümüz yüzde 50 seviyesine rastlıyoruz. Çanakkale’de milyonluk evlerin yapılması, kimi bölgelerde arsa metrekare fiyatının 10 bin lirayı yakalaması nedeniyle yüzde 60 arsa payını görmek mümkün. Balıkesir ve Çanakkale’de yüzde 35-40’ın altında arsa payına rastlamak zor görünüyor.

İç Anadolu Bölgesi
İç Anadolu’da Ankara büyükşehir olma özelliğini ortaya koyuyor. Merkezi bölgelerde yüzde 55 olan arsa payı yüzde 65’e kadar dahi çıkıyor. En düşük ise yüzde 40’ları görüyor. Kayseri, Sivas ve Eskişehir’de de tablo benzer. Şehrin merkezi noktalarında yüzde 50’ler görülüyor. Eskişehir ve Sivas’ta gelişim bölgelerinde yüzde 35, Kayseri’de ise yüzde 38 oranlar görülüyor. Konya’da yüksek imarlı alanlarda kat karşılığı işlerde arsa payı yüzde 55’i buluyor. Merkezden uzaklaştıkça bu oran yüzde 30’a kadar düşüyor.

Akdeniz Bölgesi
Çok fazla çeşitliliği bünyesinde barındıran Antalya’da turistlik bölgelerde yüzde 50 seviyesinin üzerine çıkıldığı da görülüyor. Genelde konuşulan oran yüzde 50 olsa da yüzde 35’lere kadar gerileyen ilçeler de var. Mersin önemli bir yerleşim bölgesi olduğu halde sıfır konutlarda metrekare fiyatı 2 bin liranın altında kalıyor. Mersin’de en sık rastlanan oran yüzde 35. Kahramanmaraş’ta ise oran yüzde 35 ile yüzde 50 arasında değişiyor.

Güneydoğu Anadolu Bölgesi
Hem tarımsal hem de sanayi üretimi açısından önemli iş imkanları sunan Gaziantep aynı zamanda yoğun göç alıyor. Merkezi ilçelerde yüzde 55 hatta kimi lokasyonlarda daha üstü oranlar konuşulurken, merkez dışına çıkınca yüzde 35’lere rastlanıyor. Mardin ve Şanlıurfa’da en fazla istenen oran yüzde 50 olurken, en düşük oran yüzde 35 olarak karşımıza çıkıyor.


Doğu Anadolu Bölgesi
Doğu Anadolu bölgesinde Van fiyatlar açısında farklılık gösteriyor. Şehirde yeni konutların metrekare fiyatı 4 bin liranın üstünde. Bu durum kat karşılığı oranların yükselmesini sağlıyor. Malatya ve Van benze özellikler gösterse de Erzincan’da yüzde 50 oranı bulmak oldukça zor görünüyor.

Ege Bölgesi
Ege bölgesinde sahil kentleri ön plana çıkıyor. İzmir ve Muğla’da kat karşılığı oranlar yüzde 55 ve sütüne çıkarken, gelişim çeperlerinde dahi yüzde 40’ları görmek oldukça güç. Denizli ve Afyon ise Anadolu ili özelliğinde ayrılmamış görünüyor. İki kentte de değerler yüzde 30 ile yüzde 50 arasında değişiyor.

Karadeniz Bölgesi
Araştırmada en dikkat çeken bölge Trabzon. Kat karşılığı oranlar merkezi bölgelerde yüzde 50’lerde seyretse de yamaç ve kırsalda Trabzon, Samsun ve Artvin’de yüzde 25’lere, Ordu’da ise yüzde 30’lara kadar iniyor. Artvin ise en düşük orana sahip il olarak dikkat çekiyor.

Metrekaresi 40 bini buluyor

Yapılan araştırmalara göre sıfır konutlarda en pahalı evler İstanbul, Muğla ve İzmir’de yer alıyor. İstanbul’un metrekare başına değerlerden 5 bin lira üstüne çıkan tek il olması dikkat çekiyor. TUVİMER Strateji ve İş Geliştirme Direktörü Ömer Türkoğlu, İstanbul’da sıfır konutların metrekare fiyatlarının 2 bin 250 liradan başlayıp, 40 bin liraya kadar çıktığını söyledi. Türkoğlu metrekaresi 40 bin liradan pahalı evler de olduğunu ekledi. Muğla’da metrekare ortalamanın 4 bin lira üzerine çıktığını söyleyen Türkoğlu, yazlık ev tercihlerinin eksinin görüldüğünü dile getirdi. Son dönemde markalı konutların sayısının arttığı İzmir’de de ortalama metrekare fiyatı 3 bin 150 lirayı buldu. En uygun fiyatlı yeni konutlar ile doğu ve güneydoğuda. Ömer Türkoğlu, Bitlis, Siirt, Bingöl, Kars, Muş Ağrı ve Şırnak’ta metrekare fiyatlarının 1250 liranın altında olduğunu belirtti. Türkoğlu bu illerde de kimi lüks projelerde 3 bin lira üzerine çıkan fiyatlara da rastladıklarını kaydetti.

Yüzde 18’le aldı yüzde 50’ye çıktı

Anadolu açılımı baştan firmalardan biri de Teknik Yapı. Şirket Emlak Konut GYO ihalelerine katıldı, Denizli’de yüzde 18, İzmir’de ise yüzde 35 arsa karşılığı şirket payı taahhüt etti. ‘İstanbul’da uygun fiyata ev yapacak alan kalmadı’ diyen Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı ve İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım şunları söyledi: “İstanbul’da metrekaresi ortalama 3 bin 500 lira olan evlere talep var. Bunun yapılması için arsa maliyetinin metrekare başına 1000-1200 lirayı aşması gerek. Ama böyle bir yer yok. Anadolu illerinin fırsatını 2 yıl önce gördük ve Denizli ile yola çıktık. Biz proje alanımızda yüzde 18 ile anlaştık ama bugün yine yüzde 50’ye geldi. Biz gidince arsa sahiplerinin istediği rakamlar artıyor. Bu kısır döngüden çıkmak için devletin pilot bölgelerle arsa üretmesi gerek. Bize ne kumaş verilirse onu dikiyoruz.”