Türkiye'nin yeni emlak kralı

Bundan tam 1 sene önceydi.

O zamanlar Fi-Yapı diye bir şirket, son derece lüks bir sitede 99 bin liraya 3+1 daireler satarak ortaya çıkmış ve ben de bunun nasıl olduğunu konuşmak üzere şirketin yolunu tutmuştum.

Aradan geçen zamanda şirket için de çok şey değişti. Mesela benim o zaman röportaj yaptığım Edi Duek artık şirketin ortağı değil. O zaman sadece bir projeye sahip olan Fi-Yapı şimdi aynı anda 10 projeyi ve 7 bin konutun inşaatını yürütüyor. Projelerin toplam maliyeti 1 milyar TL'ye ulaştı. Değişmeyen tek şey ise Fi-Yapı'nın fiyat politikası. Şirket 59 bin liradan başlayan fiyatları ile sektörde taşları yerinden oynatmaya devam ediyor.

Unutmadan, Fikret İnan yıllardır Karadenizlilerin hakimiyetindeki sektörün başka bir bölgeden nadir temsilcilerinden. Hem de tam ters bir bölgeden, birazı Akdeniz birazı Marmara'dan...

Mevcut portföyü ile bir anda sektörün en büyüğü haline gelen Fi-Yapı'nın patronu Fikret İnan ile nasıl bu kadar büyüyebildiklerini, biten ortaklıklarını, 100 bin konutluk hedeflerini ve konut fiyatlarını konuştuk...  

eguler@hurriyet.com.tr

- Ben geçen sene tam bu zamanlar eski ortağınız Edi Duek ile konuşmuştum. O da bana 12 ay içerisinde Esenşehir projesinin teslim edileceğini söylemişti. Nedir son durum?

Aynen dediği gibi, birinci etabı teslim ettik. Zaten biz o projeyi genel anlamı ile 3 etap olarak planlamıştık ve 30 ay sonunda hepsini teslim edecektik. Ancak biz o üç etabı iki etaba çektik ve teslim süresini de 24 aya indirdik.

- Edi Duek ile neden ayrıldınız?

Biz aslında ilk başta üç ortaktık. Duek ailesi, Momentus saatlerinin sahibi ve biz. Onların toplam yüzde 60 hissesi vardı. Ancak büyüme hedefleri konusunda anlaşamadık. Ben yaşanan krizi fırsat olarak gördüm ve tam gaz basmak istedim. Onlar ise 'bir projeden fazla yapmayız' dediler. Ama ben bir proje ile kendimizi ifade edemeyeceğimizi söyledim.

Ben dedim ki, "biz ABD'ye gidiyoruz, okyanusa çıkacağız, siz ya bu limanda inin ya da okyanusu geçinceye kadar bana teslim olacaksınız." Tüm yetkiyi istedim, onlar yapamayız dediler ve biz de anlaşarak, son derece medeni şartlarda el sıkışıp ortaklığımızı bitirdik.

- Bir sıkıntı olmadı yani...

Yok hayır, şu anda da gayet güzel ilişkilerimiz var. Onlar benim destekçim ve duacım...

- Ben şunu merak ediyorum, iki sene önce Fi-Yapı diye bir şirketi kimse tanımıyordu ama bir anda geldiniz ve gündeme oturdunuz. Hangi cesaretle işlere bu kadar yüklendiniz?

Ben bu yaşanan krizi fırsat olarak gördüm ve 27 yıllık bilgi, birikim ve tecrübemi kullandım. 1994 senesindeki ekonomik krizde ciddi tecrübesizdim. 2001 yılındaki krizde daha tecrübeliydik ama yatırımda yakalanmıştık.

Bu krizde ise herkesin fren yaptığı zaman biz gaza bastık. O zaman ne oldu biliyor musunuz? Biz öne çıktık... 15-20 inşaat firması reklamı keserken biz kendimizi çok daha rahat anlatık ve ilgi gördü. Üstelik bunları çok daha ucuz maliyetle yapıp çok daha fazla göz önünde olduk. Düşen reklam fiyatlarından yararlanıp sektöre yenilikler getirdik.

1 yıl gibi bir sürede böyle bir markayı oturtmak çok zor bir iş. Ama biz bunu çok mütevazi rakamlarla başardık. Kriz koşullarının avantajlarını kullandık.

- Herşey planladığınız gibi mi gelişti?

İlk başta pek olmadı. Kasım ayında ilk olarak Esenşehir'i lanse etmiştik ama ben orada istediğim tepkiyi alamadım, çünkü kişiler bize inanmadı. Satış ofisinde korkunç yığılmalar oldu, ancak o yığılma satışa dönmedi.

- Neden?

Çünkü insanlar bu işin bu paraya yapılabileceğine ikna olmadılar. O da bizi sıkıntıya soktu.

- Nasıl aştınız?

Esenşehir'in üzerine Şubat'ta Tuzla projesini çıktık ve 100 daireyi 5 günde sattık. İşte orada bana cesaret geldi, aynı anda Esenşehir de yürümeye başladı. O cesaretle mart ayında 1725 konutluk Beylikdüzü'nün lansmanını yaptık ve üç günde 465 daire sattık. İşte o zaman Fi-Yapı'yı belli bir noktaya getirebilmişiz dedim. Kişilerin güven problemini aşabilmişiz.

Bakın ben şu anda 27 yıllık iş hayatımın ve birikimin faydasını görüyorum. Bir doktor olabilmek için yıllarca okursunuz ya, bu da aynı. Gerekli bilgi, birikim ve donanım olmadan bu işleri yapamazsınız. Birisi gitsin inşaat mühendisi olsun, mimar olsun, babası da çok zengin olsun, bizim işimizi yapamaz. Bu tamamen bilgi birikim ve tecrübe işi.

- Bahçeşehir projesi de çok ilgi gördü...

Evet, O da 3 bin 160 dairelik çok büyük bir proje ve biz 10 günde 1266 dairesini sattık.

- Bir ayda 2 bin satarım diyordunuz...

Evet, ilk basın toplantısında söylemiştim bunu. Çok inanmadılar ama göreceksiniz, 1 ay olmadan 2 bin tanesini satmış olacağım.

- Projenin ismini neden deÄŸiÅŸtirdiniz?
Â
Çünkü Bahçeşehir projesi Fi-yaka konseptinin çok üzerinde bir proje. O yüzden ismini Fi-Side olarak değiştirdik.

- Arsayı ne kadara aldınız?

Arsayı 40 milyon liraya Yapı Kredi Koray'dan aldık.

1 LÄ°RA KREDÄ° KULLANMAM

- Finansmanı nasıl sağlıyorsunuz?

Ben 1 lira banka kredisi kullanmam. Müşterilerin bize güvenmesi ile bankadan para almaya ihtiyacımız kalmıyor. Üstelik biz artık arsaları satın alıyoruz, kat karşılığı da almıyoruz.

Benim elimde kullanamdığım para var şu anda. Niye bankadan kredi alayım? Ben bu para ile hesaplı arsa takip ediyorum.

- Neden kat karşılığı yapmıyorsunuz?

Kat karşılığı aldığınızda müşterinin ilk aklına gelen soru, "ya bu adam yarın giderse?" Ama arsa şirketinse kişi diyor ki, 'tamam arsayı almış...'

Bir de ben kat karşılığı yapıyorsam toprak sahibi ile benim aramda doğacak bir problem direkt olarak müşterileri etkileyecek. Benim kat karşılığıi iş almamamdaki esas neden de bu zaten. Sonuçta ben çok iyi olabilirim ama toprak sahibi ile bir sorun çıksa, bir mahkemeye gitse ne olacak? Bizim teslimat sürelerimiz çok kısıtlı, bir mahkeme 2-3 sene atar ve müşterileri sıkıntıya sokar. O yüzden benim kat karşılığı işlere alerjim var, davulun da tokmağın da benim elimde olması lazım.

7 BÄ°N KONUT Ä°NÅžA EDÄ°LÄ°YOR

- Şu anda inşaatı süren kaç daire var?

Şu anda projelerimizin toplamı 7 bin daire. Projelerin büyüklüğü ise 1 milyar TL. Metrekare bazında Türkiye'de en büyük projeleri bizim yürütttüğümüzü rahatlıkla söyleyebilirim.

- Kaç tanesini sattınız?

Yaklaşık yarısını, 3 bin 500'e yakınını sattık.

- Tamamıyla teslim ettiğiniz bir proje var mı?

Teslim ettiÄŸimiz Sancaktepe Projesi var. 242 dairelik bir projeydi ve herÅŸeyiyle bitip teslim edildi. EsenÅŸehir'de birinci etabı teslim ettik, Tuzla projesini de önümüzdeki ay teslim ediyoruz. Ãœstelik Tuzla için 18 ay demiÅŸtik, ama 10 ayda sahiplerine veriyoruz.Â

- Fi-Yapı'ya karşı halen bir güven problemi var mı?

Evet halen bir güven problemi var ama olması da doğal aslına bakarsan. Çünkü bu iş suistimale son derece açık. İnsanlara çimen gösterip ev vereceğim diyorsunuz ve tüm parasını alıyorsunuz. Ama biz bu sorumluluğun ne olduğunu biliyoruz, nasıl yaptığımızı, nereye gideceğimizi biliyoruz. Bu konuda son derece rahatız.

Bir de ben zaten 'bu projeleri yapamam' diyebilir miyim? Bize güvenip güvenmemek araştırmalarla, yapılan ileri takip etme ile, daha evvel daire alanları bulup bizi sormakla, bizim hakkımızda bilgi alma ve hislerle ile olacak bir iş. Benimle çalışan firmalar, eş dost arkadaşlar, bankalar, daire alanlar, bunlardan alın cevabını. Benim vereceğim her cevap yalan. Ben bunu böyle kabul ederim. Ben sağlamım demem çok yakışıksız olur.

BİZ ARSA SPEKÜLATÖRÜ DEĞİLİZ

- Sattığınız konutlar nasıl ucuz oluyor?

Şöyle bir örnek vereyim: Arsayı ortalama yüzde 30'la alırsınız, yani arsadaki toprak payı 30 bin lira. Ama biz Tuzla'da yüzde 12 ile aldık, yani 100 bin lirada arsa payı 12 bin lira. Daha en başta 18 bin lira kazançla başlıyoruz. Bu neden? Alım gücünden... Eğer gidip kat karşılığı alırsanız, onun bekleme payı var ve onu siz o kârı toprak sahibine yedireceksiniz. Ama cebinizde nakit paranız varsa gidip arsayı alırsınız ve o parayı da siz kazanırsınız.

İşte biz o parayı kazanmıyoruz, müşterilere sunuyoruz. Arsa spekülatörü değiliz, o aradaki parada gözümüz yok. Arsadan para kazanmıyorum, benim yaptığım iş o.

Bir de mesela Bahçeşehir'de 20 bin metrekare ticari alan koyduk. Ben sadece bu ticari alan satışından 50 milyon lira kazanıyorum. E arsa maliyetim zaten 40 milyon lira. Ticari alanlardan alanların parası ile sıfır arsa maliyetiyle arkadaki daireleri yapıyorum. Yani ticari alan geliri ile konutların yapımını finanse ediyorum ve fiyatlar düşüyor. Daha nasıl açık konuşabilirim daha nasıl anlatabilirim?

Tuzla'da iki sefer ihaleye çıkıp satılamayan bir arsayı üçüncü seferde 2 milyon 950 bin liraya arsayı aldık. Şimdi ben orada 400 metrelik bir ticari alan çıkarıp arsanın üçte birinden fazlasının maliyetini çıkaracağım. Böylece yine konutların fiyatı düşük olacak.

- Yeni projeler gelecek mi?

238 konutluk Tuzla 2 projesine başlıyoruz. Aralık ayında da 500 dairelik Gebze projesini duyuracağız. Gebze'yi 1 ayda satarım diye tahmin ediyorum. 2010 yılında ise yeni proje olmayacak. Biz 2010'u projeleri tamamlama ve teslimat yılı olarak kabul ettik.

25 BÄ°N YENÄ° KONUT GELÄ°YOR

- 2011'de mi yeni projeler baÅŸlayacak?

Aynen öyle. Seneye yeni arsa alımları yapıp 2011 ilk çeyrekte 25 bin konuta başlayacağız.

- Nerede?

Ankara, İzmir, İstanbul ve değişik bölgeler... Çok büyük bir paket açıklayacağız.

Bizim hedefimiz 10 yılda 100 bin konuta ulaşmak. Bunun 50 bini İstanbul'da, 10 bini Ankara'da, 5 bini İzmir'de, 35 bini de Anadolu'nun kalanında olacak.

Biz önümüzdeki dönemde Türkiye'nin en büyük inÅŸaat firması olacağız ama illa ki en büyük ÅŸirket olma gibi bir kompleksimiz de yok. Biz üretme sevdalısıyız. 100 bin konut üretip ekonomik fiyatlarla insanların yaÅŸam kalitelerini yükseltmek istiyoruz.Â

SANCI YAPMANIN ANLAMI YOK

- Böyle düşük fiyatlı projeler üreterek mi devam edeceksiniz?

Evet öyle, bizim sistem budur. Düşük fiyatlı projelere devam. Ama ne kadar satarsak satalım asla şımarmayacağız.

Aslında bu bizim yaptığımızı herkes yapabilir. Keşke 10 tane daha Fi-yapı çıksa, ben mutlu olurum, bayılırım. Kompleks yapmanın sancı yapmanın anlamı yok.

Şimdi herkesin gözü bizde, işte 1000 daire satmış, 2 bin daire satmış filan. Ne olur ki, Türkiye genelinde devede kulak kalıyor. Her yıl 250 bin konut ihtiyacı olan bir ülkeden söz ediyoruz, biz 10 bin daire yapsak ne?

Benim yaptığım yerde herkes gelsin inşaat yapsın, o bölge kıymetlenir, değerlenir, daha iyi olur. Ama bazı dar düşünceliler, "eyvah bu yanıma geldi beni baltalayacak" diyor. Kardeşim 10 tane daha gelsin, o zaman sektör daha hızlı ve bilinçli bir şekilde gelişir. Şimdi mesela arsa kalmadı filan diyorlar ya, onlar etrafına bakmayan, görmeyen kişiler. Daha korkunç bir potansiyel var.

- Ortaklık olur mu?

Yok ben beceremiyorum bu ortaklık işlerini, biz aile şirketi olarak yola devam edeceğiz.

KISA DÖNEMDE FİYATLAR ARTMAZ

- Önümüzdeki dönemdeki konut fiyatlarının nasıl seyretmesini bekliyorsunuz?

Öyle çok, afaki bir yükseliş olmaz. İşte 'en iyi zaman bu zaman, seneye yüzde 50 artacak' gibi laflara katılmıyorum. Tamam, daire almak için olumlu bir dönem ama 'önümüzdeki sene bu fiyatlar yüzde 50 artar' demek de doğru değil.

Zaten kışa girdik, sektör için keyifli bir dönem değil. Kış ayları zayıf geçer. O yüzden ben kısa dönemde fiyat artışı beklemiyorum.

- İstanbul'da konut almak için hangi bölgeler daha avantajlı?

Bunu bilmek için müneccim olmak gerekmez, belediyenin yaptığı 100 binlik planlar var. İstanbul neye göre gelişir, verilen imara göre. İmar olmadan hiçbir yer gelişmez. Anca patates ekersiniz. O yüzden imara açılan yerlere bakmak lazım.

Avrupa yakasında Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir ve Arnavutköy. İlk üçü bilinen yer ama Arnavutköy'de de planlamalar belli bir noktaya geldi. Saatli bomba orası. Ayrıca Silivri'ye de çok itiyorlar İstanbul'u. Anadolu yakasında ise Tuzla, Pendik, Kartal bölgesi.

KARADENİZLİ DEĞİL AKDENİZLİ

- Siz de mi Karadenizlisiniz?

Yok ben değilim. Biz Antalya Akseki'liyiz, Akdenizli yani, tam ters... Ama üç göbektir İstanbul doğumluyuz. Benim dedem burada doğmuş mesela.

- Sektörde Karadenizli olmayan ender müteahhitlerden birisiniz...

Ee öyle, başka Akdenizli yok, yapacak bişey de yok.

- Siz iş hayatına nasıl başladınız?

Baba mesleğimiz inşaat malzemeleri satışıdır. Tahtakale'de dükkanımız vardı ve oradan satış yapardık.

Babam beni 4 yaşımdan itibaren dükkana götürürdü. 14 yaşında da ortaokulu bitirip işe başladım. 27 yıldır da fiilen uğraşıyorum. Türkiye'nin en kötü politik ve ekonomik dönemlerinde ticaret yaptım. Burada ciddi bilgi birikim sahibi oldum ve 1995 yılında müteaahitliğe başladım. 14 yıldır da müteahhitlik yapıyorum.

- Tahtakale?

Orayı kapattık artık. Tüm aile müteahitliğe döndük.

NE YURTDIŞINDA NE DE BAŞKA SEKTÖRDE İŞ YAPARIM

- Başka sektörlere girecek misiniz?

İnşaattan başka bir yere girmem, kesin kararlıyım. Herkes bildiği işi yapacak. İnşaattan kazan, başka sektörlere aktar sonra da kaybet. Biz bu hatayı yapmayız, başka da bir iş yapmayız. Bana bakkal dükkanı bile açtıramazsınız, o kadar söyleyeyim.

- Siz yurtdışında var mısınız?

Ben yurtdışında da iş yapmam. Daha burada yapılacak çok iş var. Bana bilmem ne memleketinin tapusunu bile verseler iş yapmam, macera bunlar ve hiç mantıklı gelmiyor. Ya orada işler ters giderse? Ne yapacağım o zaman? "Ya beyler kusura bakmayın..."

Bizim böyle bir lüksümüz yok.

Bu paralar bize emanet, bizim paramız deÄŸil bunlar. Bizim çok iyi yaÅŸama derdimiz de yok zaten, biz mütevazi yaÅŸarız ve bu asla deÄŸiÅŸmez. Kaç konut yaparsak yapalım. Biz buralara hasbelkader gelmedik, ciddi birikim tecrübe ile ve hazmederek geldik. Allah korusun, 'Biz olduk' demek gibi bir lüksümüz yok. SorumluluÄŸumuz ne kadar önemli olduÄŸunu biliyoruz, kiÅŸilerin ne kadar zorlukla o parayı bize verdiÄŸini biliyoruz, dolayısıyla bunu unutmak gibi bir ne lüksümüz ne ahklakımız var.  Â