Tahir Perek: Emlak satışlarında vergi nasıl hesaplanacak?
Güncelleme Tarihi:
Okuyucularımızdan bize gelen faksların çoğunda, gayrimenkul satışları ile ilgili olarak sağlanan kazançların vergilendirme durumları sorulmaktadır.
Bu sorulara genel bir cevap olmak üzere konuyu bir örnekle açıklamayı uygun gördük.
Önce bir iki cümle ile genel hükümlerden söz edelim.
- Alınış tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan (hibe ve miras yoluyla intikal edenler hariç) bir gayrimenkulden sağlanan kazancın adı ‘‘Değer Artış Kazancı’’dır ve bir yıl içinde böyle satışlardan sağlanan kazançların toplamı 3.5 milyar lirayı (1999 yılı için) aşarsa, aşan kısım gelir vergisine tabidir.
Bir satışta kazanç, satış bedelinden maliyet bedelinin indirilmesi ile bulunur. Burada satış bedeli bellidir, maliyet bedelinin ne olduğu ise kanunda öngörülen esaslara göre hesaplanarak belirlenecektir.
ÖRNEKLERE BAKALIM
Şimdi örneğimize gelelim;
- Gayrimenkulün alış tarihi 15 Haziran 1997, satılacak tarih ise 15 Aralık 1999 olsun. Alış ve satış tarihleri arasında 4 yıldan az zaman geçeceği için, bu alım-satım işleminden sağlanacak kazanç prensip olarak gelir vergisine tabi olacaktır.
Gayrimenkulün alış bedeli 8 milyar lira, satış bedeli ise 40 milyar lira olsun. Bu arada bu gayrimenkulün 30 Eylül 1998 tarihinde, hesaplanan asgari beyan değeri 10 milyar lira çıktığı halde, 20 milyar lira değerle emlak vergisi beyannamesi verilmiş olsun,
Daha sonra, 1 Kasım 1999 tarihinde verilen bir düzeltme beyannamesi ile, bu gayrimenkulün 1999 yılı değeri 18 milyar liraya indirilmiş bulunulsun,
30 Eylül 1998 tarihi ile, 30 Kasım 1999 tarihleri arasında 14 aylık TEFE oranının (Toptan Eşya Fiyat Endeksi) % 70 olacağı var sayılmış olsun.
HESAPLAMALAR
Şimdi hesaplara geçelim;
40 milyar liralık satış bedeli hesaplamalarda aynen dikkate alınacaktır.
Maliyet bedeli ise 30 Eylül 1998'de beyan edilen 20 milyar liralık değer, 30 Eylül 1998 ile satışın yapılacağı aydan önceki ayın son günü, yani 30 Kasım 1999 tarihi arasındaki dönemde teşekkül edecek TEFE oranında, yani örneğimizdeki % 70 oranında bir artış uygulanmak suretiyle bulunulacak bedel olacaktır. Bu bedel ise (20.000.000.000.- x 1,70 =) 34.000.000.000 olacaktır.
Böylece bu satış işleminden
- Satış bedeli 40.000.000.000 TL.
- Maliyet bedeli (-) 34.000.000.000 TL.
Fark 6.000.000.000 TL.
6 milyar liralık ‘‘Değer artış kazancı’’ sağlanmış olunacaktır. Bu tutar, 1999 yılı için tanınmış olan 3.5 milyar liralık istisna sınırını aştığından, aşan kısım olan (6 milyar-3.5 milyar =) 2.5 milyar lira, 1999 yılında gelir vergisine tabi olacaktır. Bu gelir 2000 yılının Mart ayında beyan edilecek ve hesaplanacak vergi ve fonlar mart, haziran ve eylül aylarında 3 eşit taksitle ödenecektir.
Burada dikkat edilirse,
Maliyet bedeli hesabı, 1 Kasım 1999 tarihinde düzeltilmiş bedel üzerinden değil, 30 Eylül 1998 tarihinde gereğinden yüksek beyan edilmiş 20 milyar liralık bedel üzerinden yapılmıştır.
Maliyet artışı, TEFE oranında yapılmış, emlak vergisi uygulamalarında kullanılan yeniden değerleme oranının dikkate alınması sözkonusu olmamıştır.