Satılık ev ilanına ‘kiracı’ ayarı
Güncelleme Tarihi:
Satılık ev ilanlarına yeni bir kriter daha eklendi. Eski kiracıların ödedikleri rakamın düşük olması ve tahliye zorluğu nedeniyle yeni ev alanlar artık kiracılı mülkleri seçmiyor. Geçmişte ev ilanlarında ‘kiracısı hazır’ denilirken artık ‘kiracısız ev’ tanımı öne çıkıyor. Emlakçılar kiracısı olan evlerde satışın zor olduğunu, kimi zaman mülk sahiplerinin indirim yaptığını belirtiyor.
SON 2 yılda hızla artan kiralar konut satışlarını da etkiledi. Eski kiracıların ödediği rakam, yeni bedellerin çok altında kalınca kiracılı ev almak dezavantajlı hale geldi. Geçmişte yatırım için ev alanlar kiracısı hazır mülkleri seçerdi, şimdi ‘kiracısız ev’ aranır hale geldi. Piyasadaki bu talep ilanlara da yansıdı. Kiracısı hazır ev yerine kiracısız denilerek pazarlama yapılmaya başlandı. Düşük kiranın yanında tahliyenin zorluğu nedeniyle yatırımcıların boş ev aradığını belirten sektör temsilcileri, kiracılı evlerde de indirim yapıldığını dile getirdi. İlanlarında kiracısız ev vurgusu yapan emlak danışmalarına yaşananları sorduk.
AVANTAJDI DEZAVANTAJ OLDU
“Yatırımcı kiracılı ev istemiyor” diyen gayrimenkul danışmanı Yavuz Çınar şunları söyledi: “Eski kiracıların ödediği rakamlar yeni kiraya göre oldukça düşük, tahliye de zor. Bu nedenle yatırım için ev alan kiracılı eve bakmıyor. Boş bir evin satışa dönmesi ortalama 2 ay ise, kiracılıda 6 ay oluyor. Evde kiracı varsa alıcı indirim istiyor, bu yolla zararı telafi edeceğini belirtiyor. 7 milyon liralık bir evde 1 milyon indirimi zorluyorlar.” Gayrimenkul danışmanı Melih Babataş, “Ev arayanlar için en önemli kriterlerden biri evin kullanım durumu oldu. Geçmişte ev kiracılı ise avantaj sayılır ve böyle devam edelim denilirdi. Ama bugün eski kiracıların piyasa koşullarına göre düşük bedel ödemesi ve tahliye davalarının uzun yıllar alması tercihleri değiştirdi. Özellikle kiracısız ev istenildiği belirtiliyor. Kiracılı evi soran olmuyor, bir de kira rakamı çok düşükse satışı imkânsız hale geliyor. Kiracıların bir kısmı da durumu suiistimal ediyor. Eskiden kiracı taşınırken 20-30 bin lira taşınma masrafı veriliyordu. Bugün artık ödediği toplam kiradan fazla para talep edenler var. Mesela Cihangir’de bir kiracı evden çıkmak için 600 bin lira isteyebiliyor” diye konuştu.
‘KİRACI VARSA İNDİRİM YAP’
Bir başka emlak danışmanı Görkem Çelikbilek ise kiracılı evlerde pazarlık paylarının arttığına dikkat çekti. Çelikbilek, “Alım yapacak kişi kendi de kiracıysa ve alacağı eve yerleşmek istiyorsa zaten kiracılı mülke yanaşmıyor. Yatırım için alan da ‘içinde kiracı ile ben uğraşacağım’ diyerek indirim istiyor” şeklinde konuştu. Gayrimenkul danışmanı Oğuz Aktaş, evin fiyatını, konumunu beğenen alıcı adaylarının kiracılı olduğunu öğrenince vazgeçtiğini söyledi. Evin kiracısız olmasının satışı hızlandıran önemli bir faktör olduğunu belirten Aktaş, “Müşteri fiyatı, konumu ve deprem güvenliğini soruyor. Peşinden gelen ilk soru ise ‘kiracılı mı’ oluyor. Eski kiracının kötü niyetli ise 2-3 yıl uğraşacağını biliyor ve vazgeçiyor. Kimi ev sahipleri de düşük kira bedeli yüzünden satmak istiyor. Evin değeri 10 milyonun üzerinde, kiracı 4 bin lira ödüyor ve davalık. ‘Satıp kurtulmak istiyorum’ diyor. Alıcı bulması zor ama bu noktada da yüzde 15-20’ye varan indirimlerle iknaya çalışıyor” ifadelerini kullandı.
‘1 MİLYON VEREYİM ÇIK DİYEN VAR’
- HÜRRİYET yazarı Fatih Çekirge, konut satışlarında kiracıların ne kadar etkiliği olduğunu gündeme getirdi. Çekirge, kiracıların, evini satmak isteyen ev sahiplerinden evden çıkma karşılığı satıştan yüzde istediğini detaylarıyla ele aldı. Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör de, son yıllarda kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarının ciddi oranda arttığını, tahliye için kiracılara elden büyük bedelleri ödendiğini söyledi. Göngör örneklerle yaşananları şöyle anlattı: “Geçmişte kiracı eve ya da işyerine masraf yaptığı için tahliye durumunda para isterdi. İşyerinde buna hava parası denirdi. Sonrasında hava parası yasaklandı ama bugün şekil değiştirdi ve yine hayatımıza girdi. Üstelik işyeri için olan uygulama konutta da yaygın hale geldi. Lüks bir villada eski kiracı 30 bin lira ödüyor. Çıksa yeni bedel 200 bin lira. Mülk sahibi eski kira bedeli ile evi satamıyor da. Bu durumda kiracıya çıkması için 1 milyon teklif ediyor. 5 aylık kirayı gözden çıkarıyor. İşyerlerinde kiralar yüksek olduğu için istenen rakamlar daha fazla. Kiracıya çıkması için 3 milyon lira teklif edenler var. Eski kiracının para isteme hakkı yok, ama taraflar anlaştığı için bu suç da değil.”
KİRACILI EV SATIŞINDA BİLİNMESİ GEREKENLER
- Kiracılı gayrimenkul satın alan kişi, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ister. Ayrıca 6 ay içinde ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde evi tahliye etmesini talep edebilir
- Kiracı evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürebilir. Dava sürecinde kiracı yasal zamları yapmak, düzenli kira ödemek zorundadır.
- Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni ev sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması şart değil. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerliliğini korur. Ancak taraflar anlaşırsa sözleşme de yapabilir.
- Yeni ev sahibinin bilmesi gereken önemli nokta şu: ‘Yeni bir ev almak her şartta kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.’ Kişi o evde kendisi yaşayacaksa ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa kiracıdan çıkmasını ister. İhtiyacım var dedikten sonra aldığı evi 3 yıl başkasına kiraya veremez. Böyle bir durum tespit edilirse, eski kiracıya kira bedelinin 1 yıllık karşılığı kadar tazminat öder. Yani yatırım için ev alan biri, ‘Eski kiracı çıksın evi daha yüksek rakamla başkasına kiraya vereyim’ diyemez.
- Evi alan kişi tüm hak ve sorumlulukları devraldığı için, kiracının eski ev sahibine ödediği depozito bedelini ödemekle yükümlü olur.