Riskli binaların hızla yenilenmesi için yeni model bekleniyor... Kamu öncü olsun biz dönüştürelim

Türkiye’de kentsel dönüşüm maalesef doğru başlamadı. Riskli yerden çok, rantın yüksek olduğu yerde başlayan inşaatlar, yetersiz firmaların yüksek kâr beklentisi, kimi hak sahiplerinin gerçekçi olmayan talepleri ciddi mağduriyetler yarattı. Kanutzede gibi bir de dönüşümzedeler ortaya çıkınca, kamu duruma müdahale etti ve yasal düzenlemelerle sürecin önü önemli ölçüde açıldı. Bugün başta İstanbul olmak üzere birçok ilde riskli evleri ağırlıklı olarak kamu yeniliyor. Özel sektör ise mesafeli. Ancak milyonlarca evin yenilenmesi, dönüşümün hızlanması için özel sektörün de sürece dahil edilmesi şart. Peki ama nasıl? Hem bu soruyu, hem de başta konut ve kira fiyatı olmak üzere her kesimin gündeminde olan önemli başlıkları Tahincioğlu Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu ile konuştuk...

-Ülkemizde kentsel dönüşüm kamu öncülüğünde yapılıyor. Bir dönem özel sektör aktifti ama artık değil. Gayrimenkul geliştiren firmalar neden sürece dahil olmuyor?

Araştırmalar İstanbul’da 1 milyon 800 bin konutun dönüştürülmesi gerektiğini gösteriyor. Tüm Türkiye’de ise bu rakam 6.5-7 milyon. TÜİK verilerine göre Türkiye’deki hane halkının yüzde 43.5’lik kısmı 2000 öncesinde inşa edilen binalarda ikamet ediyor. Dolayısıyla kentsel dönüşüm önümüzdeki yıllarda da gayrimenkul sektörü için önemli bir başlık olacak. Dönüşümün istenildiği hızda yürümemesinin temel sebebi bence geçmişte hak sahipleri ile geliştiricilerin bu konuyu bir rant kapısı olarak görmeleri. Geliştiriciler ve hak sahipleri baş başa bırakıldığında dönüşümün istenilen oranda ilerlemediğini net bir şekilde gördük. Öyle ki, 8-10 yıl süren ve hâlâ kazma vurulamamış kentsel dönüşüm çalışmalarının sayısı hayli fazla. Firma olarak bizim de çalıştığımız bazı alanlarda aynı sorunlar var. Kentsel dönüşüm Türkiye’nin en büyük sorunlarından biriyken yaşanan çözümsüzlükler ve konunun zorluğu sebebiyle kentsel dönüşümü üstlenecek müteahhit bulmak dahi zorlaştı. Dönüşümün hızlanması için ise kamu otoritesi çok önemli. Hak sahibi, geliştirici firma sürecine kamu dahil olmalı. Sonuçta can güvenliği söz konusu olduğu için işin sosyal yönü de düşünüldüğünde kamunun hak sahipleri ile geliştiriciler arasına girerek düzenleyici bir rol oynaması gerekir. Nitekim geçmişte tıkanan bazı büyük dönüşüm projeleri ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın devreye girerek konuyu koordine etmesi sonucu çözülebildi.

KONTROL MEKANİZMASI

-Nasıl bir model olabilir?

Hak sahipleri ile anlaşılması, onların geçici barınma alanına taşınması kamu öncülüğünde yönetilmeli. Vatandaşla firma baş başa kalınca bu süreç yıllar alıyor. Alan boşaltıldı ve yeni bir proje yapılacak. Bu noktada da eğer iş tamamen geliştirici firmaya bırakılırsa, kolay satmak için lüks konutlar yapılıyor. Öyle olunca da bölgede eskiden yaşayan kişi evi satıp gidiyor, yerinden oluyor. Bunun adı yerinde dönüşüm olmuyor. Öncelik her zaman o bölgede yaşayanlar olmalı, işin finansal boyutu daha sonra gelmeli. İşte bu nedenle nerede nasıl proje yapılacak, hangi segmente hitap edecek, süreç nasıl ilerleyecek tüm paketi kamu kurmalı. İşlerin ihale ile verilmesi daha şeffaf ama ihale modeli yine fiyatları arttırabilir. Bu nedenle firmaların teknik ve mali yeterliliği incelenerek davet usulü iş verilmesi de denenebilir. Kentsel dönüşümün hızlanması şart, yoksa hiçbirimiz bunun vebalinden kurtulamaz.

-2022’de artan fiyat ve kiralar çok konuşuldu. Uzun yıllardır sektörde olan bir oyuncu olarak bu artışın nedenini nasıl açıklarsınız?

Türkiye ekonomisi son çeyrekte yüzde 3.9 büyürken, inşaat sektörü yüzde 14.1 küçülme gösterdi. Yakın geçmişe baktığımızda ise inşaat sektörünün (2020 yılının bir çeyreği dışında) 2018 yılından bu yana daralmaya devam ettiğini ve ciddi anlamda küçüldüğünü söyleyebiliriz. Bunun birkaç sebebi var. En önemlilerinden biri 100 yılda bir görünen global pandeminin etkilediği emtia fiyatlarındaki artış ve tedarik zincirlerine verdiği ciddi zarar. Tüm dünyada rekor anlamda artan enflasyonla konut üretmek, fiyatlandırma yapmak ve yeni projelere başlamak sektör oyuncuları için kolay olmadı. Kontrolümüz dışında gelişen bu global etkiye ek olarak bir de ülkemizde yaşanan konut kredilerinin ulaşımına getirilen kısıtlamalar ve artan faizlerin etkisi eklendiğinde, arz-talep dengesi ciddi anlamda bozuldu. Eskiden piyasada satışların yarısı 1. el, yarısı 2. el olurken, artık yüzde 70’i ikinci ele kaydı. İkinci elde fiyat kontrolü sağlamak hiç kolay değil. Tüm bunların etkisi ile konut fiyatlarının ve buna bağlı olarak kira fiyatlarının maalesef kontrolsüz artışına tanık olduk.

FİYAT ARTIŞ HIZI DÜŞER

-Fiyatlar düşer mi?

Bilindiği gibi bu artışları engellemek ve bozulan arz-talep dengesini düzeltebilmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ilk etapta sosyal konutlara el attı ve tarihi bir sosyal konut kampanyası başlattı. Bu kampanya çerçevesinde sunulan 250 bin adet konutun olumlu etkisi zaman içinde muhakkak hissedilecek. Ayrıca yine Çevre, Şehircilik ve İklim değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın ortak yürüttüğü heyecanla beklenen bir kampanya var. Farklı gelir gruplarına hitap edecek, konut finansmanına erişimi kolaylaştıracak ve ucuzlatacak yeni kampanyanın da muhakkak çok olumlu etkisi olacak. Bu iki husus, arz-talep tarafında bir dengelenme getirecek olsa bile, enflasyon beklentisinin sektörün temel taşlarını etkilemeye devam etmesinden dolayı konut fiyatlarının geri gelmesinin söz konusu olduğunu düşünmüyorum. Buna rağmen, yukarıda saydığım sebeplerden dolayı artış hızı azalacaktır. Kirada ise durum farklı. Uzun vadeli ucuz finansman verilirse tüketici ev sahibi olacak, kiralık eve talep gerileyecek. Kira rakamı enflasyonun düşüşüne paralel olarak reel bazda düşebilir.

-Alıcı uygun fiyatlı konut bekliyor. Firmalar bu maliyetle olmaz diyor. Peki  barınma sorunu nasıl çözülür?

 Bahsettiğim gibi her iki bakanlığın çalıştığı, radikal ve kalıcı çözümler sunacak bir kampanya var. Sadece geçici faiz indirimi değil, sistematik bir değişim üzerinde çalışılıyor. Kamu bankalarının finansmana erişimi olmayan tüketiciye ucuz finansman sunması tek başına işe yaramıyor. Çünkü 5-6 yılda sektörün mali yapısı bozuldu, sermaye ve kredibilite azaldı.

Mevcut tabloda kamu açısından yelpazenin iki tarafı var. Bir tarafta TOKİ dar gelirli için sosyal konut üretiyor, diğer yandan Emlak Konut, bizim gibi geliştiricilere ihale açarak orta ve üst gelir grubu için konut üretilmesini sağlıyor. Emlak Konut sistemi bir nevi yediemin gibi. Tüm para kontrolü Emlak Konut’ta. İşte bu yelpazenin iki ucu birleşmeli. Özel sektör proje yapsın, kamu fiyat artışını, maliyet artışını kontrol etsin. Serbest piyasada özel sektör kamu müdahalesi istemez. Ama bizim yaptığımız işin önemli bir sosyal boyutu var. İnsanların barınma ihtiyacı karşılanıyor. Bu nedenle serbest piyasayı akışına bırakarak ama kontrol mekanizması kurularak barınma sorunu çözülebilir. Bu anlamda yeni çalışmadan oldukça umutluyum. Ancak, geliştiricilere de aynı paket içinde destek sağlanmazsa kampanyanın topal kalacağını düşünüyorum.

CUMHURİYET’İN 100. YILINDA ANKARA’DA

-2023’te yeni yatırımlarınız olacak mı?

Yeni yılın ilk projesini Cumhuriyetimizin 100’üncü yılında başkentimiz Ankara’da gerçekleştirmeyi planlıyoruz. Çankaya’da konumu ile iddialı bir projeye başlıyoruz. İstanbul’da Anadolu Hisarı, Ataşehir, Beykoz ve Ankara Çankaya gibi lokasyonlarda en az dört proje daha geliştirmeyi planlıyoruz. Göcek ve Bodrum projelerimize başladık. Bunlar devam ederken İstanbul dışında yeni lokasyonları da inceliyoruz. Urla bunlardan biri olabilir. Şirketimizin 2023’teki hedeflerinden birisi de kentsel dönüşüm projelerini hızlandırmak olacak. Dönüşüm çalışmaları kapsamında 2023 ve 2024 planları arasına Beykoz ve Ataşehir projelerimiz yer alıyor.

HEDEFİMİZİ YAKALADIK

-2022 yılı sizin için nasıl geçti?

Yılın başında duyurduğumuz 4 milyar TL’lik ciro hedefimizi yakaladık. 2022’de Nidapark İstinye’nin birinci etabı Panorama’yı teslim ettik. Küçükyalı’da yer alan Nidapark Küçükyalı içerisinde bulunan Heybeli ve Mahalle etaplarını teslim ettik. Küçükyalı projesinde bulunan açık hava alışveriş caddesi Palladium Cadde dükkânları da teslim edildi. Kâğıthane’de inşa edilen Nidapark Ayyıldız projesi de 2022 içerisinde teslim edilen bir diğer projemiz oldu. Böylelikle 3 konut projesi ve 1 alışveriş caddesi ile 2022 yılında toplam 1000’e yakın bağımsız bölümün teslimini gerçekleştirdik. 2022 yılında, satışına yeni başlanan Nidapark Göcek, Nidapark Gündoğan, Nidapark Ataşehir gibi projelerimiz de oldu.

KİRALAMA SEKTÖRÜNE GİRECEK 

-Kiralık konuta talep çok. Şirketinizin bu alanda planları var mı?

Kiralama amaçla üretim yapacak firmaların 2-3 yıl ödemesiz, uzun vadeli krediye ihtiyacı var. Yani bu ortamda imkansız. Ancak enflasyonun düştüğü dünyada bu trendin hızla artacağını görüyoruz. 2023’te farklı bir modelle kiralama sektöründe olacağız. Bizden konut alan müşterilerle süreci başlatıyoruz. Evleri uzun vadeli kiralayıp, alt kiralama yapacağız. Ekonomik göstergeler stabilleşince de, bazı projelerin tamamının uhdemizde bırakılarak ya da kurumsal yatırımcıya satılarak kiralanmasını planlıyoruz.