Mülk sahibi indirime yanaşmıyor
Güncelleme Tarihi:
İstanbul gayrimenkul piyasasında arz sorunu mülk sahiplerinin elini güçlendirdi. Talep çok ürün az olunca indirime sıcak bakılmadı. Satılık konutta 2019’da yüzde 7.7 olan pazarlık marjı 2021’de yüzde 4.7’ye geldi. Kiralıkta ise yüzde 6.1’den 5.4’e kadar düştü. Dükkân ve ofislerde ise indirim oranı son bir yılda satışlarda yüzde 8.9’dan 7.7’ye, kiralamalarda ise yüzde 10’dan yüzde 9.1’e geriledi.
Son 2 yıldır gayrimenkul geliştiricilerin yeni yatırımlar için temkinli davranması başta İstanbul olmak üzere birçok ilde arz sorununu ortaya çıkardı. Talep canlı, üretim ağır olunca mevcut konutlarda hem kiralar hem de satış fiyatları artışa geçti. Yeni üretimdeki yavaşlamanın etkilediği diğer bir alan da pazarlık marjları oldu. İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık, İstanbul’un 37 ilçesinden 157 gayrimenkul danışmanı ile son bir yıl içinde gerçekleştirdikleri satış ve kiralama işlemlerini inceledi. Araştırmada 2. el piyasada satılık ve kiralık gayrimenkullerin pazara çıkış değerleriyle gerçekleşen işlem değerleri arasındaki fark analize tabi tutuldu ve pazarlık marjındaki düşüş ortaya çıktı.
PAZARLIK MARJI NE KADAR?
Satılık konutlarda ortalama pazarlık marjı 2019 yılında yüzde 7.7 iken bu oran 2020 yılında yüzde 4.8’e, 2021 yılında ise yüzde 4.7’e geriledi. Kiralık konutlarda ortalama pazarlık marjı ise 2019 yılında yüzde 6.1 iken bu oran 2020 yılında yüzde 5.6’ya 2021 yılında ise yüzde 5.4’e geriledi. Dükkân ve ofis gibi ticari gayrimenkul piyasasındaki pazarlık marjlarında da gerileme gözlemlendi. Satılık ticari gayrimenkullerde 2020 yılında ortalama yüzde 8.9 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 7.7’e, kiralamalarda 2020 yılında ortalama yüzde 10 olan pazarlık marjı 2021 yılında yüzde 9.1’e geldi.
Konut piyasasında son iki yılda görülen pazarlık marjı daralmasını, konut arzındaki azalmanın konut sahiplerinin elini güçlendirmesinden kaynaklandığını belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, talebin yüksek olduğu kimi ilçelerde indirim oranının yüzde 0 da olabildiğini ekledi. Kiralık ev bulmanın zor olduğu ilçelerde vatandaşların emlakçılara isim yazdırıp sıraya girdiğini belirten emlak danışmanları da 1 lira bile indirim yapmayan kimi ev sahiplerinin kiracıdan kredi notunu ve SGK dökümlerini dahi istediğini ifade etti.
‘800 BİN ÜRETİM GEREK’
Peki önümüzdeki yıllarda pazarlıkta alıcı daha avantajlı olabilecek mi? Büyükduman bu durumu arz-talep dengesinin belirleyeceğini belirtti. Yılın ilk 9 ayında 480 bin yeni daire için inşaat ruhsatı aldığını söyleyen Büyükduman, “Son çeyrekle birlikte rakam 600 bini aşabilir. Ancak ülke genelinde her yıl evlenmeler, boşanmalar gibi birçok nedenle 800 bin yeni konuta ihtiyaç var. Ne zaman ihtiyaç kadar üretim olur, o zaman alıcının eli güçlenir” diye konuştu.
DÖNÜŞÜMDE VATANDAŞIN PAYI GERİLİYOR
ARAŞTIRMADA kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak inşaatlarda arsa sahibine düşen oranlar da incelendi. Araştırma sonuçları gösteriyor ki bir bölgede yeni konutların metrekare değerleri ne kadar yüksekse arsa sahiplerine düşen pay da o kadar yükseliyor. Metrekaresi 5 bin TL’den işlem gören bir piyasada arsa sahibine düşen pay yüzde 41 olurken, 10 bin TL olan bir piyasada arsa sahibinin payı yüzde 50’ye, 20 bin TL olan piyasada ise yüzde 60’a yükseliyor. Müteahhitle hak sahibi arasındaki pazarlıkta önemli bir faktörün de inşaat maliyetleri olduğunu hatırlatan Büyükduman, yıllar içinde artan maliyetler nedeniyle vatandaşa yani arsa sahibine düşen oranın azaldığına dikkat çekti. Büyükduman yaşanan değişimi bir örnekle şöyle anlattı: “2019’da metrekaresi 10 bin TL olan yeni dairelerinin değeri Merkez Bankası fiyat endeksine göre 2020’de 11 bin 605 TL’ye, 2021’de 16 bin 592 TL’ye çıktı. Buna rağmen arsa sahibine düşen pay 2019’da yüzde 61.8’ken, 2020’de yüzde 59.8’e ve 2021’de yüzde 57.6’ya geriledi.”
ŞEHRİN ÇEPERLERİ AVANTAJLI
İSTANBUL’un 37 ilçesinden derlenen 525 adet satış ve kiralama verisinden elde edilen sonuçlara göre yatırımın geri dönüş süresi yani amortisman süresi lokasyona ve değerine bağlı olarak değişiyor. İstanbul’da her ilçe için geçerli amortisman süresinden söz edilemese de rakamlar gösteriyor ki 1 milyon lira altındaki konutlar ve şehrin gelişim çeperleri daha avantajlı. Araştırmada İstanbul için ‘ortanca kira çarpanı 256 ay’ yani yaklaşık 21 yıl olarak hesaplanırken bu oran ilçelere göre farklılık gösteriyor. İstanbul’un Beşiktaş, Beyoğlu, Kadıköy gibi merkezde yer alan ilçelerde ortanca kira çarpanı 287 ay yani yaklaşık 24 yıl olarak hesaplanırken, Şile, Pendik, Tuzla, Çatalca, Silivri, Büyükçekmece gibi çeperlerde bulunan ilçelerde kira çarpanı 227 ay yani yaklaşık 19 yıla geriliyor. Yıllar içinde kira çarpanlarında gözlemlenen artışı konut fiyatlarındaki artış hızının kiraların artış hızının üzerinde olmasına bağlayan Büyükduman, son aylarda kiralardaki ani artışların önümüzdeki yıllarda kira çarpanlarında düşmeye neden olabileceğini belirtti.
KONUT MU DÜKKÂN MI?
AYNI değerdeki konut ve dükkânların kira çarpanları dolayısıyla kira getirileri de birbirlerinden farklılık gösteriyor. Örneğin 1 milyon TL değerindeki bir konutun kirası 3 bin 850 TL hesaplanırken aynı değerdeki dükkânın kirası ise 4 bin 400 TL olarak hesaplanıyor. Araştırma sonuçlarına göre dükkânların geri dönüş süreleri ortalama olarak konutlarda 3 yıl daha kısa. ‘Yatırım için alım yapacaklar daha fazla kira geliri için dükkân almalı’ görüşünün doğru olmadığına dikkat çeken Ahmet Büyükduman, “Mesela bir konutun 10 yılda 3 defa kiracı değiştirdiğini düşünelim. O ev toplamda en fazla 3 ay kiracısız yani boş kalır. Ama dükkân 3 defa kiracı değiştirse süre 1 yıla kadar uzayabilir. Bu nedenle yatırım için dükkân daha kârlı demek doğru bir genelleme değil. Bir de ekonomik dalgalanmalardan ticari birimlerin daha çok etkilendiğini hesaba katmak gerek” diye konuştu.
