Mortgage Yasa Tasarısı Meclis'e sunuldu

“Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı”na göre, faiz oranının sabit belirlenmesi halinde sözleşmede, başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.

Faizin değişken olarak belirlenmesi durumunda ise başlangıçta sözleşmede belirlenen oran; dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirtilecek genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmeleri şart olacak. Bu amaçla kullanılacak endeksler, Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenecek.

ERKEN ÖDEME İNDİRİMİ

Tüketici, borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilecek. Her iki durumda da krediyi veren kuruluş, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapacak.

SABİT FAİZDE ERKEN ÖDEME ÜCRETİ

Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda kredi veren kuruluş tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edebilecek. Tüketici, borcun tamamını değil de bir bölümünü ödemesi durumunda kalan miktar üzerinden bir ödeme daha yapacak. Bu ödeme, kalan miktara en fazla yüzde 2 oranında yansıtılabilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek.

“Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı” ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar belirleniyor. Tasarı ile bu birliğin statüsünün, kanun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 3 yıl içinde yürürlüğe konulacağı hükmü getiriliyor. Geçici madde ile de kanunun yürürlüğe girmesinden önce verilen konut kredi ve finansal krediler, sözleşme tarihi dikkate alınmaksızın konut finansmanı kapsamına alınıyor.

Tasarıya göre, finansal kiralama şirketleri kanunun yürürlük tarihinden itibaren iki yıl içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak. Tasarı ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda konut finansmanı kullanan tüketicileri korumak amacıyla tanımlar arasına Konut Finansmanı Kuruluşu eklendi. Böylelikle konut finansmanı faaliyetini yürüten kuruluşlar, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunla ilgili hükümlere de tabi hale geliyor.

AYIPLI MAL

Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle konut finansmanı kuruluşu imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.
Konut finasmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak. Verilecek genel bilgilerin kapsamı ve formun standartları Bakanlıkça belirlenecek.

TEMERRÜDE DÜŞME DURUMU

Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek.

Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek. Tasarı ile kredi kuruluşlarının ödemeleri bir kıymetli evraka bağlamaları ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaklanıyor.

SÖZLEŞMELERDE NELER YER ALACAK

Sözleşmelerde, kredi tutarı, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak.
Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak.

FON KAZANÇLARI

Konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonlarının kazançları, kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna olacak. Tasarı ile ipotek ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilecek gelirler üzerinden yapılacak vergi tevkifatının, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi kapsamında belirlenmesi öngörülüyor. Bu maddeye göre tevkifat oranı yüzde 25 olmakla birlikte, aynı madde uyarınca Bakanlar Kurulu bunu sıfıra indirme ya da bir katına kadar artırmaya yetkili bulunuyor.

Konut ve varlık finansman fonlarının da portföy işletmeciliği kazançları üzerinden yüzde 15 vergi tevkifatı yapılması öngörülüyor. Bir başka değişiklikle ipotek finansmanı kuruluşlarının da kuruluşları sırasında çıkardıkları hisse senetlerinden veya sermayelerini artırdıkları sırada emisyon primlerinden elde ettikleri gelirlerinin, banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olması öngörülüyor.

Tasarı ile konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleriyle ilgili düzenlenen kağıtlar ile söz konusu fonların kuruluş dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluşlar veya fonlar tarafından ödenmesi gereken kağıtlar, damga vergisinden muaf tutuluyor.

“Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı”, konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilen alacakların takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılmasını ve haciz yoluna başvurulmasını öngörüyor.

İcra Dairesi, konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptıracak, bilirkişi incelemesi de yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırılacak.
İpoteğin paraya çevrilmesi sürecinde, taşınmazın satışına ilişkin ihalenin feshi taleplerinde, geçerli olan para cezası oranı yüzde 20 olarak uygulanacak. İpoteğin paraya çevrilmesi sürecinde icranın geri bırakılması hakkındaki talebin reddine ilişkin tetkik mercii kararını temyiz eden borçlunun satışı durdurabilmesi için yatırması gereken teminat oranı, yüzde 15 yerine yüzde 40 olarak uygulanacak.

Temyiz talebinin reddi halinde, tazminat alacaklıya ödenecek ve alacaklının satış talebinden sonra takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre, merhunun (ipotek edilen) alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa, kalan tutar, yatırılan teminattan karşılanacak ve varsa teminatın kalan kısmı teminata yatırana iade edilecek. İpotekli taşınmaz için kıymet takdiri veya bilirkişi incelemesi, gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumların yanı sıra diğer uzman bilirkişilerce de yapılabilecek.

TEMİNAT GÖSTERİLECEK VARLIKLAR

Menkul kıymetlere teminat gösterilen varlıkların kesin bir şekilde diğer varlıklardan ayrılabilmesi amacıyla, bu varlıkların, oluşturulan teminat havuzuna kaydedilmesi öngörülüyor. Teminat gösterilecek varlıklar 3 gruba ayrılıyor.
Birinci grupta konut finansmanından kaynaklanan alacaklar, ikinci grupta yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerinde ipotek tesis ederek verilen kredilerden olan alacaklar, üçüncü grupta ise nakit, devlet iç borçlanma senetleri, hazine kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler, Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatı'na üye ülkelerin merkezi yönetimleri ile merkez bankalarınca ya da bunların kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler yer alıyor.

Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine, ipotek tesis edilerek teminat altına alınmış alacakların, ilgili konutun değerinin yüzde 75'ini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilerek teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı, teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacak.

İhraççının, ipotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan yükümlülüklerini vadesinde yerine getirememesi, yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi, faaliyet izninin kaldırılması veya iflası halinde, teminat havuzundaki varlıklardan elde edilen gelir, öncelikle ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerine ve teminat havuzunda yer alan varlıkların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerin karşı taraflarına yapılacak ödemelerde kullanılacak.
İhraççının, ipotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan ödeme yükümlülüğünü yerine getirememesi ve teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların, menkul kıymet sahiplerinin alacaklarını karşılamaya yetmemesi halinde, alacağı teminat havuzundaki varlıklarla karşılanmayan ipotek teminatlı menkul kıymet sahipleri, ihraççının diğer mal varlıklarına başvurabilecek.

KONUT FİNANSMANININ TANIMI

Konut finansmanı, tasarıda, tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında kredi kullandırılması şeklinde tanımlandı. Konut finansmanı kuruluşları, tamamlanmış konutlarının satın alınması için verdikleri kredilerin yanı sıra henüz proje halinde olan tamamlanmamış konutların alımı için de kredi verebilecek. Konut sahibi olan kişiler de konutlarını teminat göstererek kredi kullanabilecekler. Yurtdışında “home eguity loan” olarak adlandırılan kredilerle, ekonomik değeri yüksek olan gayrimenkullere, hareket kabiliyeti sağlanması amaçlandı.

YENİ KREDİ KULLANABİLECEKLER

Tüketiciler, kredilerini erken ödeyerek kapatmak amacıyla yeni bir kredi kullanabilecekler. Ayrıca konut kapsamına giren krediler, birçok kez yeniden finansman edilebilecek. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin, vadeli ve kuponlu ihraç edilmesi ve borsalarda işlem görmesi söz konusu olabilecek. Konut finansmanı fonunun malvarlığı, başka bir amaçla tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemeyecek, ihtiyati tedbir kararı verilemeyecek ve iflas masasına dahil edilemeyecek. Finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan alacakların, kurucudan fon portföyüne geçmesi halinde, bu alacakların teminatları da fona geçecek.

İpotek finansmanı kuruluşlarının izin esasları, faaliyet ilkeleri ve tabi olacakları yükümlülüklere ilişkin esasları, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) uygun görüşü alınarak, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenecek.

3 AY İÇİNDE BAŞVURUYU YAPACAK

Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlara, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ne üye olma zorunluluğu getiriliyor. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren 3 ay içinde gerekli başvuruyu yapacak, bu yükümlülüğe uymayan kişilerin lisansı iptal edilecek. İpotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyesi veya idaresi fon tarafından yürütülecek.

Hakkında tedrici tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri duracak ve konut finansmanı fonları, varlık finansmanı fonları malvarlıkları ile varlık teminatlı menkul kıymetler ve ipotek teminatlı menkul kıymetler teminat havuzları hariç tüm varlığı üzerinde sadece fon tarafından tasarruf edilebilecek. İpotek finansmanı kuruluşunun malvarlığı, tasfiyenin amacı kapsamında yer alan hak sahiplerinin alacağının ödenmesinde kullanılacak. Bu kuruluşun aktifleri, tasfiyenin amacı kapsamındaki hak sahiplerinin alacaklarını, fondan yapılan ödemeleri ve tasfiye giderlerini karşılamaya yetmezse, fon, kurulun uygun görüşüyle ipotek finansmanı kuruluşunun iflasını isteyebilecek.