Konutta üretim sorununun çözümü için yeni öneri: ‘Boş arsa vergisi gelsin’

Gayrimenkul sektöründe son dönemde en çok konuşulan sorun arz-talep dengesizliği oldu. Talep tarafı canlı olsa da üretimdeki gerileme fiyat ve kira artışında önemli rol oynadı. Konut üreticileri ise en temel ihtiyaç olan arsa konusunda büyük sıkıntı yaşadıklarına vurgu yapıyor. Hem arsa geliştirmenin zorluğu hem de maliyeti birçok yatırımcıda iştah kaybına neden oluyor. Peki bu sorun nasıl çözülebilir?

Bu soruya dikkat çeken cevap CVS Hava Kent Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı Erkut Çavuş’tan geldi. Şehrin içindeki boş arsaların üretim sistemine dahil edilmesi gerektiğini belirten Çavuş, ‘boş arsaya ek vergi’ önerisinde bulundu.

Çavuş ile konut üretimindeki sorunlar ile çözüm yollarını ve büyüyen yapı kooperatifi pazarını konuştuk...

- Gayrimenkul sektörüne kooperatifçilikle giriş yaptınız. Neden bu alana yöneldiniz?

2011 yıllında İstanbul’a pilot olmak amacıyla geldim ve bu sayede havacılık camiasını yakından tanıdım. Bu dönemde arazi alım satım işi de yapıyordum. Öte yandan babam ve dedem de gayrimenkul sektöründe olduğu için çocukluğum inşaatlarda geçti. Sonrasında Atatürk Havalimanı’nın, İstanbul Havalimanı’na taşınma sürecinde konut açığını görmem ve havacılık sektöründe çalışanların talebi kooperatifçiliğin kapılarını açtı. Henüz 26 yaşındayken kooperatifi kurdum ve sektörün en genç ismi olduğum için ‘Acaba yapabilir mi’ sorusu sıkça soruldu. Yapılan negatif yorumlar beni kamçıladı ve bir proje ile başlayan yolculuk adım adım büyüdü.

NEGATİF ALGI KIRILDI

- Kooperatifin negatif algısı sizi nasıl etkiledi?

Aslında 2000 yılı öncesine bakınca konut ediniminin üçte biri kooperatifler yoluyla olurdu. Meslek grupları bir araya gelir bu işe koyulurdu. Ama her zaman hayal edilen gibi olmadı. Uzun yıllar alan, tamamlanamayan projeler nedeniyle kooperatiflerin algısı negatife döndü. Sonrasında 2002 yılında konut kredilerinin hayatımıza girmesi ile kooperatifler uzun süre unutuldu. Bugün ise hızla artan fiyatlar nedeniyle konut almak isteyenlerin gündemine yeniden girdi. İlk projemize başladığımızda negatif algının yansımasını gördük. Bizden ev alıp, görecekleri tepkiden korktuğu için ailesine dahi söylemeyenler oldu. Sonra proje bitince hem kalitesi hem de değer artışı herkesi mutlu etti ve böylece yoğun taleple karşılaştık.

 Bir yıl önce tamamlanan ilk projemizde ayda bin lira taksitle aileleri ev sahibi yaptık. 1+1 daireler ortalama 285 bin lira, 2+1’ler 550 bin liraydı. Şimdi 1+1 evler 2 milyon, 2+1’ler 3.5 milyon liradan el değiştiriyor. Kooperatifçiliğin nasıl yapılması gerektiğini göstermemizle negatif algıyı da kırdık diyebilirim. Kurulduğumuz Kasım 2016’dan bu yana,  hem cirosal hem de ortak sayısı açısında her yıl yüzde 100’ün üzerinde büyüdük.

FİYAT VE HARÇ AVANTAJI

- Tüketici için kooperatiften ev almanın avantajları nedir?

Gayrimenkul firmaları haklı olarak kâr amacıyla çalışır, kooperatiflerde ise amaç ortakları en uygun şartlarda ev sahibi yapmaktır. Üretici kârının ortadan kalkması ciddi maliyet avantajı sağlar. Bir örnek vermek gerekirse, bizim yeni projemizde metrekare inşaat maliyeti 16-17 bin lira. Arsayı de eklersek ortalama 30-35 bin liraya çıkıyor. Ama aynı işi gayrimenkul firması yaparsa enflasyon farkı ve kârı ile metrekaresini en az 55 bin liraya satmalı. Bu da yüzde 50 fiyat avantajı demek.

 Konut üreticilerinden alınan evde tapu harcı yüzde 4. Bu da 5 milyon liralık bir evde 200 bin liraya denk geliyor. Kooperatifte harç binde 2, yani aynı evde tutar 10 bin lira. Sadece tapu harcında 190 bin lira avantaj var. Kooperatifler gelir vergisine de tabi değil. Firmalar her türlü vergiyi satışa yansıtıyor, bu yönüyle de bir kazanım söz konusu.

ARAŞTIRMADAN ALMAYIN

- Peki risk var mı?

‘Kooperatif daha avantajlı mutlaka bir kooperatiften ev alın’ diyemem. İşini iyi yapanlar için tüm bu avantajlar söz konusu. Tüketiciler bir kooperatife ortak olmadan önce, kurulum amacını, ortaklarını, yönetimdeki kişileri iyi incelemeli. Ödeme koşulları, proje lokasyonu önemli. Arazi tapularını da önceden görmek isteyebilir. Kooperatife ortak olduktan sonra da genel kurullara katılmalarını öneririm. Bu kurullarda kullanılan demir çimentodan işçi maliyetine her başlık detaylarıyla işleniyor. Artık e-Devlet üzerinden kooperatif ortakları, mali yapıları, alınan karalar görülüyor. Buradan da takip edebilir. Birçok kişi bilmiyor ama yapı kooperatifleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın denetimine tabi. Genel kurullara bakanlık komiserleri eşlik ederek kurulun doğru yapılıp yapılmadığını, defterlerin doğru tutulup tutulmadığını kontrol ediyor. Bunun yanında ortaklarca belli dönemlerde şantiyelere gidilip işin ilerleme hızı ve kalitesi de incelenebilir. Biz sürecin şeffaflığı için şantiyelerden 7/24 canlı yayın yapıyoruz.

ŞANTİYE SAYISI HIZLA ARTIYOR

-Yeni projelerinizi anlatır mısınız?

Arnavutköy’de 144 konutluk ilk projemizi tamamladık ve geçen yıl yaşam başladı. Yine Arnavutköy’de Taşoluk-2 projemiz devam ediyor. 123 konut en geç Haziran 2024’te tamamlanacak. Tuzla Aydınlı’da 110 konutluk yeni bir projeye başladık. Sancaktepe’de seneye 150 konutluk bir projeye başlayacağız. Büyükçekmece ve Beylikdüzü’nde yeni projeler planlıyoruz. Bundan sonraki hedefimiz de Hava Kent’i farklı illere taşımak. İzmir, Muğla ve Ankara’da arazi geliştirme aşamalarındayız. Evden çalışma süreci ile yazlık evlere ilgi arttı. İstanbul’da olduğu gibi yazlık evde de markalı konut projelerine kıyasla daha uygun fiyatlı üretim yapacağız.

-Ödemeler nasıl yapılıyor?

Biz farklı seçenekler sunuyoruz. Vatandaş isterse kendi taksitlendiriyor, anlaşmalı bankadan uzun vadeli kredi çekebiliyor, faiz hassasiyeti olan katılım bankalarını seçiyor ya da BDDK onaylı evim şirketleri üzerinden alıyor. Satıştaki projelerimizde 2+1 evler ortalama 3 milyon lira, 3+1’ler 4 milyon lira.

ÜRETİM İÇİN 2 YENİ ÖNERİ

- Son yıllarda konut üretimi ihtiyacın gerisinde kaldı. Bu sorun nasıl aşılacak?

Kooperatifler ve gayrimenkul firmaları arsa sorununu aşamıyor. Bu nedenle üretim istenilen seviyede değil. Bu konuda iki önerim var:

1- Konut için hammadde arsa. Ama arsa bulmak zor. Türkiye’de arsa sahipleri genelde üst gelir grubundan insanlar. Şehrin içinde yerleri var ama satmıyor, bekliyorlar. Onlar bekliyor ancak konut üretim sorunumuz var. Bu arsaları üretim sistemine dahil etmek için boş arsa vergisi getirilmeli. Satmazsa, proje geliştirmezse ya da bir firma ile anlaşmalı proje yapmazsa vergi ödemeli. Bu vergi de boş durduğu her yıl artmalı. Arsaların rayiç bedeli ve ekspertiz değeri arasında uçurum var. Gerçekçi bir rakamla orta yol bulunmalı. Mesela ilk yıl için belirlenen değerin yüzde 10’u kadar vergi denilir, sonra hâlâ boş tutmayı seçiyorsa yüzde 20-30 kademeli artar. Keyfi nedenlerle boş kalan, ya da aile arasında anlaşmazlık nedeniyle bekletilen yerler bu yolla üretime açılır. Aynı durum 30-40 evi olan için de geçerli. Onlar için de ek vergi getirilebilir.

RİSKLİ EVDE SATIŞ KİRA YASAKLANSIN

2- İkinci önerim kentsel dönüşümün hızlanması için. Türkiye’de ciddi bir dönüşüm ihtiyacı var. Ancak bu alanda da arsada olduğu gibi şahsi menfaatler toplum menfaatlerinin önüne geçmiş durumda. Komşular anlaşamıyor, vatandaş metrekare pazarlığı yapıyor, seramik ya da beyaz eşya markası için imza atmıyor. Oysa mesele evin yeni ya da lüks olması değil, vatandaşın can güvenliğini korumak. Bu yüzden acı reçete hazırlanmalı. Tüm binalara risk tespiti yaptırılıp, riskli olanın satışı ve kiralanması yasaklanmalı. İşte o zaman vatandaş dönüşümü talep eder. Bina bazında değil ada bazında dönüşüm yapılarak yollar genişler, yeşil alanlar artar. Uygun yerlerde yapılacak imar artışıyla da ilave konut arzı çıkar. Atılacak bu adımlarla konut fiyat ve kira artışında denge sağlanır.

‘10 YIL SONRA TINY HOUSE’LAR ATIL KALACAK’

- Son dönemde arsa kooperatiflerinin sayısı artıyor. Özellikle tiny house’lara ilgi bu alanı destekliyor. Bu projeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?

Konut yapı kooperatifinden ziyade arazi kooperatifi daha hızlı artıyor. Büyükşehirlerde yüksek fiyatlar nedeniyle ev alamayanlar araziye yöneliyor. Ancak bu alan oldukça riskli. Uygun fiyatlı arazi almak ve bahçe içinde bir tiny house’da yaşamak romantik bir fikir ama uygulamada zor. Bir kere hisseli arazilerde sizin parseliniz belli denilse de çok sayıda hissedar olduğu için birçok sorun çıkıyor. Bu alanlar uygulama görmediği için tapunuz dahi olsa devletin istimlak hakkı var. Sonrasında orada yaşamanız için elektrik, su bağlatamıyorsunuz, kullanmadığınız zaman da bakım ihtiyacı doğuyor. Bence 10 sene sonra milyonlarca tiny house atıl hale gelecek. Yeni dönem gecekondu bu iş. Sayı fazla olunca vatandaş satmakta da zorlanacak. O yüzden alıcı bu tip yatırımlarda işin riskini ve sonrasındaki maliyetleri de hesaba katmalı. Doğayla iç içe yaşam isteği hatalı yatırıma neden olmamalı.