Kiralık evde zam oyunu

Fahiş kira artışlarına karşı kiracıları korumak için devreye alınan zam sınırı uygulaması bir yıl daha uzatıldı. 2 Temmuz 2023 ile 2 Temmuz 2024 arasında sözleşmesi yenilenen kiracıya en çok yüzde 25 zam yapılacak. Uygulamadan memnun olmayan ev sahipleri sınıra takılmamak için beklemeye geçti. Çünkü 2 Temmuz’a kadar yapılan kiralamada sözleşme yenileme tarihi zam sınırı kapsamında olacak. 2 Temmuz sonrasında yapılan sözleşmelerde ise zam döneminde sınırlama sona erecek. Örneğin; 25 Haziran 2023 tarihinde yeni kiralanan bir evde zam dönemi 25 Haziran 2024 olacak ve bu dönemde ev sahibi en çok yüzde 25 artış yapacak. Ancak 3 Temmuz’da yapılan kiralamada zam dönemi 3 Temmuz 2024 olacağı için süre sona erecek ve geçmişte olduğu gibi TÜFE 12 ay ortalaması baz alınarak artış yapılacak.

SINIRILAMA GELDİ KİRALAR YÜKSELDİ

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, zam sınırının sorunları çözmediğini, aksine ev sahibi-kiracı ilişkilerine büyük zarar verdiğini söyledi. Akdoğan, “Zam sınırında ikinci yıl başlıyor. Ancak ev sahipleri bu dönemde ilanları geri çekti, bekliyor. Çünkü bugün kiraya verirse bir yıl sonra yüzde 25 zam yapacak. 10-15 gün sonra verirse zam sınırına takılmayacak.

Kiralama için bekleyenlerin yanında zam yapanlar da var. Aslında beklenti 10 bin lira ama 13 bin lira istiyor. Devletin sınırlamasını böyle telafi ediyor. Mevcut kiracılı evlerde ise tablo daha vahim. Ev sahipleri bu oranları kabul etmiyor ve kiracıyı çıkarmak için her yolu deniyor. Çıksın diye taşınma masrafı adı altında büyük ödemeler dahi yapılıyor. Kimi de sürecin uzamasından sıkılıp mülkünü satışa çıkarıyor. Kiracı cephesinde de büyük mağduriyetler var. Bazı ev sahipleri ciddi artışlar istiyor, tahliye için baskı yapıyor. Vatandaş evden çıksa aynı fiyata yer bulamıyor. Yani şu an hem ev sahibi hem de kiracı mutsuz” dedi.

SÖZLEŞME TARİHİ DEĞİŞİYOR

Yüzlerce emlak ofisini bünyesinde barındıran MasterTürk Grubu’nun Başkanı Gökhan Taş, bugünlerde ev sahiplerinin yüzde 25 zam sınırına takılmamak için temkinli olduğunu belirtti ve şunları söyledi: “Şimdi kira sözleşmesi yaparsa bir yıl sonra alacağı yasal zam yüzde 25. O yüzden ya bekliyor ya da evi veriyor ama sözleşme ileri tarihli hazırlanıyor. Söz gelimi bugün anlaştılar, anahtarı da veriyor. Ama sözleşmeye 2 Temmuz sonrası bir gün yazılıyor. Son birkaç gündür zam sınırı kesinleşince kiralar da arttı. Ev sahipleri boş evleri için yüzde15-20 zam yaptı.”

YÜZDE 25 ARTIŞ UYGULANMIYOR

Sahada yüzde 25 sınırının karşılık görmediğini belirten Taş, şu değerlendirmeyi yaptı: “Yasal düzenleme en çok yüzde 25 dese de piyasada taraflar en düşük yüzde 50 ile anlaşıyor. Mesela kiracı 10 bin lira ödüyor, evin kira değeri 30 bin liraya çıkmış. Bu evde kira yüzde 25 artışla 12 bin 500 olmuyor, kiracı da kabul ettiği için yüzde 50 artışla 15 bin lira deniliyor. 5 yılı geçen bir kiracı için ev sahibinin tespit davası açma hakkı var. Bu tip durumlarda da eski kira 10 bin lira, yeni değer 30 bin lira ise taraflar 20 bin lira ile uzlaşıyor.”

Aynı sitelerde eski kiracı ile yeni kiracının ödediği rakam arasında uçurum olduğunu belirten Taş, “İstanbul’da bir sitede kiracı 60 bin liraya ev kiraladı. Üst katındaki komşusu 15 bin lira ödüyor. 15 bin lira olan kiraya yüzde 25 zam yapılsa 18 bin 750 lira olacak. 60 bin lira yine yüzde 25 zamla 75 bin liraya çıkacak. Birinin zammı diğerinin kirası kadar. Ayrıca son dönemde ev sahipleri kiracılı ev satılmadığı için de zorda. Evin tahliyesi karşılığında satış değerinin yüzde 5’i ödeniyor. 20 milyon liralık bir evde tahliye karşılığında 1 milyon lira alan kiracı var.”

İŞTE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

Kira sorununun zam sınırı ile aşılamayacağını belirten sektör temsilcileri ‘kalıcı çözüm gerek’ diyor. Hakan Akdoğan önerilerini şöyle anlattı :

Kamu-özel sektör işbirliği ile kiralık sosyal konut projeleri yapılmalı.

Şehirlerin değer haritası çıkarılmalı. İl il, ilçe ilçe değerler belirlenip buna göre kirada üst sınırlar oluşturulabilir. Böylece hem ev sahibi fahiş kira isteyemez, hem de evin gerçek değeri üzerinden vergi ödemek zorunda kalır.

Emlak ilan siteleri için bir düzenleme şart. Sahte ilanlarla piyasa manipüle ediliyor. Kimi zaman çok yüksek fiyatla bölge rakamları yükseltiliyor, kimi zaman düşük fiyatlı ilan girilip kaparo dolandırıcılığı yapılıyor.”

Gökhan Taş ise önerileri şöyle sıraladı:

Asıl sorun azalan arz. Bu nedenle konut üretimi desteklenmeli.

İstanbul’un çevresine hızlı trenle ulaşılacak yeni yerleşim alanları kurulmalı.

Boş evlere ek vergi getirilerek sisteme yeni arz girişi sağlanmalı.