Kira oyununa dikkat! Evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için kiracılara ‘çıkın’ diyorlar

Başta İstanbul olmak üzere birçok il ve ilçede kiralık ev bulmak zorlaştı. Arz sınırlı talep çok olunca kiralar ciddi oranda yükseldi. Ev bulmakta zorlanan vatandaş emlak ofislerine isim yazdırıp sıraya girmeye başladı. Hürriyet’in gündeme getirdiği kiralık ev sorununda şimdi de fırsatçılar ortaya çıktı. Emlak danışmaları, eski kiracısını çıkarıp, evini daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısının arttığını söyledi. Bir dönem ‘Almanya’dan oğlum geliyor, evden çıkın’ klişesi bugün farklı söylemlerle yeniden gündemde. Peki ev sahibi istedi diye kiracı evden çıkar mı? Kiracının hakları neler? Bu soruları avukatlara sorduk. Avukat Melek Elden Aydın, kiraya verenin kiracısını istediği zaman tahliye etmesinin mümkün olmadığını söyledi ve süreci şöyle anlattı:

İHTİYAÇ İSPATLANMALI

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kapsamında ilk sebep, kiraya verenin konut ya da işyeri ihtiyacı. Mülk sahibi kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak, bu durumu ispatlaması gerekir. Örneğin, müsait başka bir taşınmazı varken açacağı tahliye davası red edilir. Mülk sahibinin tahliye tarihinden itibaren ev ya da işyerini başkasına kiraya vermesi 3 yıl boyunca mümkün değil. Bu yasak ihlal edilirse tazminat ödenir.

ÖNCELİK ESKİ KİRACIDA

Bir onarım, tamirat geçirecek olması ve bu süreçte taşınmazın kullanılması imkânsız olması halinde, kiraya veren dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak taşınmaz yeniden kiraya verilirken birinci öncelik çıkan kiracıdadır.

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi yani yeni malik kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun yahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi olması nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilir. Yeni malik durumu bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür, aksi takdirde açılacak tahliye davası red edilir. Ayrıca yeni malik bildirimden altı ay geçtikten sonra tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Yeni malik, ihtiyacın zorunlu olduğunu davada ispatlamalı.

Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde sayılı şartların gerçekleşmesi halinde kiracıyı tahliye edebilir. Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmalıdır.”

1 YILLIK KİRA TAZMİNATI

Avukat Hikmet Güngör, günümüzde birçok mülk sahibinin bahanelerle kiracıyı tahliye ettikten sonra aynı mülkü daha yüksek bedelle kiraladığını söyledi. “Bu durumda hem kanundan doğan hakkın kötüye kullanılması meselesi hem de kiracıların mağdur olması meselesi karşımıza çıkmaktadır” diyen Güngör, şunları söyledi: “Kiraya veren, yalan beyanlarla ve maddi menfaat sağlamak amacıyla hakkını kötüye kullanarak kiracısını tahliye etme yoluna başvurursa bu durumda eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Mülk sahibi eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Avukat Güngör ‘kira uyarlama’ davalarını konusuna da dikkat çekti. Mülk sahibinin ‘kira düşük kaldı’, kiracının ‘kira yüksek kaldı’ gerekçesi ile dava açabileceğini belirten Güngör, “Mesela kira aylık 10 bin lira ama ev sahibi bölge ortalaması 20 bin lira diyor. Bu durumda hakim bölge ortalamasına bakar. Ama eski kiracının da hakkını gözeterek, ortalama üzerinden yüzde 15-20 düşük fiyatla kirayı güncelleyebilir” ifadelerini kullandı.

FIRSATÇILARI ŞİKÂYET EDİN

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, yeni inşaat yapımının yüzde 50’ye varanda oranda azaldığını, arz talep dengesindeki bozulma nedeniyle kira fiyatlarının ciddi oranda arttığını söyledi. Bu durumu fırsata çevirmek isteyen ev sahibi ve emlakçılar olduğunu belirten Akdoğan, “Piyasanın tamamında var demek haksızlık olur ama bunu yapanlar var. Ev sahibi bakıyor fiyatlar artmış, çeşitli bahanelerle kiracısına çık diyor. Ya da yetki belgesi olup olmadığını bilmediğimiz emlak ofislerinde çalışanlar ev sahiplerini arıyor ‘senin evin 3 bin liraya kirada ama ben 4 bine müşteri buluyorum, çıkar yenisini yerleştirelim’ teklifinde bulunuyor. O da hizmet bedeli alma peşinde. Ama burada yasal ve etik olmayan uygulamalara teşvik etme suçu işleniyor. Vatandaş böyle bir durumda Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (ttbs.gtb.gov.tr) ya da CİMER üzerinden şikâyette bulunabilir” dedi. Akdoğan, önümüzdeki aylarda üniversite öğrencilerinden gelecek talep ve normalleşme sonrası artan evliliklerle kiralık eve talebinin daha da artacağını, bunun da fiyat artışını beraberinde getireceğini ekledi.

SONUNA KADAR ZAM

Emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş, kiracısını çıkarmak isteyen mülk sahiplerinin sınırlı sayıda olduğunu söylerken yapılan zamlara dikkat çekti. Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalaması baz alınarak kira artışı yapıldığını hatırlatan Taş, “Geçmişte ev sahiplerinin çoğu yasal oranın altında kira artışı yapıyordu. Mesela hakkı yüzde 15 ise, yüzde 5-6 diyordu. Bugün ise yasal hakkının tamamını yapıyor hatta kimi zaman üstüne çıkmak isteyenler de oluyor” dedi. Kiralık ev arzının az olması nedeniyle emlak ofislerindeki işleyişin de değiştiğini belirten Taş, “Eskiden mülk sahibi bizi arar evini kiraya vermek isterdi. Şimdi biz kira kontratı bitmeye yakın arıyoruz, kiraya verilecek mi soruyoruz. Çünkü kiralık ev arayan müşteri sırada bekliyor” dedi.