'Kira öder' gibi ev sahibi olma imkanı

Vatandaşa “kira öder” gibi ev sahibi olma olanağı getiren Mortgage (ipoteğe dayalı finansman) sistemi, Türkiye'de de uygulamaya giriyor. Sistem, Türkiye'de vatandaşın daha uzun vade ile ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için imkan sağlayacak.“İpotekli konut finansman sistemi” kanun taslağıyla,  “İpotekli Konut Finansmanı Anonim Ortaklığı” kuruluyor.Sermaye Piyasası Kurulu'nun hazırladığı ve mortgage sistemini Türkiye'ye getiren ”İpotekli Konut Finansmanına İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Taslağı”, ilgili kamu kuruluşlarının da görüşüne sunuldu.27 maddeden oluşan düzenlemenin gerekçesinde, ülkede mevcut konut stokunun yarısından fazlasının ruhsatsız olduğu, iç göçler ile büyük şehirlerde kaçak yapılaşma ve plansız kentleşmenin de, önemli bir sorun haline geldiği vurgulandı.Konutların çoğunluğunun kaçak olmasının yanı sıra yaklaşık yüzde 40'ının tadilat ve tamire ihtiyaç duyduğu kaydedilen gerekçede, deprem tehlikesinin getirdiği risklere de dikkat çekildi.FAİZ ORANLARI ÇOK YÜKSEKTürkiye'de konutların ancak 'yüzde 3'ünün' kurumsal finansman yöntemleriyle finanse edildiği de ortaya konan gerekçede, bunun dışında vatandaşların ya kendi kaynaklarıyla, ya da borç alarak ev sahibi olabildiği ifade edildi. Gerekçede, daha sonra şu tespitlere yer verildi:“Ülkemizde bankaların kullandırdığı konut kredilerinin GSMH'ye oranı sıfıra yakınken, bu oran yaklaşık Latin Amerika ülkelerinde yüzde 4-12, Ortadoğu ülkelerinde yüzde 1-22, Doğu ve Güneydoğu Asya ülkelerinde yüzde 2-59 arasında. ABD'de yüzde 53, AB ülkelerinde ise ortalama yüzde 39'dur. Ayrıca ülkemizde banka konut kredilerinin vadeleri en fazla 5 yıla uzamakla birlikte, yıllık bileşik maliyetler yüzde 40'lara ulaşabilmektedir. Yıllık enflasyonun yüzde 10'un altına indiği ekonomimizde bu oran, konut kredisi kullananların çok yüksek oranda reel faiz ödemek zorunda kaldıklarını göstermektedir.Konut kredisi hacminin son derece düşük olmasının nedeni, vadelerin kısa ve geri ödeme taksitlerinin yüksek olmasının yanı sıra, kredilerin orta ve alt düzey gelir grubunun ödeme gücüne hitap etmemesidir.”Gerekçede, tüm dünyada her yıl yaklaşık 5 trilyon dolarlık bir kaynağın sermaye piyasaları aracılığı ile konut sahibi olmak isteyen kişilere aktarıldığına da işaret edildi.TASLAK NELER GETİRİYOR ?İpotekli Konut Finansman Sistemi taslağı ile getirilen düzenlemeler ise başlıklar halinde şöyle:“-Ülke genelinde konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesinde finansman imkanlarının artırılması ve vadelerin uzaması yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi için, ”İpotekli Konut Finansmanı Anonim Ortaklığı” kurulacak.Bu kuruluş, ipotekli konut finansmanı sağlayan kuruluşlara kaynak temin edecek, alacakların devralınması ve devredilmesi, alacaklardan oluşan portföyün yönetilmesi, ipotek fonu kurulması, varlığa dayalı menkul kıymetler da dahil her türlü sermaye piyasası aracını ihraç, sistemden kaynaklanan borçların geri ödemelerinin kısmen ya da tamamen garanti edilmesi veya garanti edilmesine aracılık, risk yönetimi amaçlı işlemlerin yürütülmesi, standartlara uyum ve diğer konularda faaliyet gösterecek.Bu kuruluşun ipotekli konut finansmanından kaynaklanan yükümlülüklerinin 350 trilyon liraya kadar olan kısmı Hazinenin geri ödeme garantisi altında bulunacak.-Söz konusu kuruluşun kazançları, kurumlar vergisinden istisna olacak, gelir vergisi tevkifatına da tabi tutulmayacak. Bu kuruluşun işlemleri de, damga vergisinden muaf olacak.DEĞİŞKEN FAİZLE BORÇLANMA İMKANI-Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, İpotek Fonu oluşturulacak.-İpotekli konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek.Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanısıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak.-Satışı istenen taşınmaz için kıymet takdiri, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrımenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi ve kuruluşlar tarafından yapılacak. Bunun için 3 yıllık bir geçiş dönemi olacak.BAKANLIĞA YETKİ-Adalet Bakanlığı, ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, öngörülen süreleri yarısına kadar azaltma dahil çıkaracağı bir Yönetmelik ile düzenleme yapabilecek.-İpotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, icranın geri bırakılması hakkındaki talebi reddeden icra mahkemesi kararını temyiz eden borçlu ya da 3. şahıs, takip konusu alacağın yüzde 40'ı oranında teminat yatırmadığı takdirde, satış durmayacak.-Konut finansmanı amaçlı kullanılan kaynakların, faiz ve kar payı ödemeleri, kişilerin gelir vergisi matrahından düşürülebilecek.-İpotekli konut finansmanı kuruluşu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar hariç, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar (3 aylık süre için) vergilendirilmeyecek. Bakanlar Kurulu, bu süreyi 1 yıla kadar çıkarabilecek.BANKALARIN DURUMU-Bankalar, ticaret amacıyla gayrimenkul alım ve satımında bulunamayacakları gibi, basılı ve külçe halinde altın ile kurulca uygun görülecek diğer kıymetli madenlerin alım ve satımı hariç, ticaret amacıyla emtia alım ve satımı ile de uğraşamayacak. Gayrımenkul yatırım ortaklıkları ve ipotekli konut finansmanı kuruluşu hariç olmak üzere, münhasıran gayrımenkul ticareti yapan ortaklıklara katılamayacak ve bu konuda iş yapan gerçek ve tüzel kişilere kredi açamayacak. Bankaların edinecekleri gayrımenkullerin amortismanlar düşüldükten sonraki kayıtlı değerleri toplamı, öz kaynakların yarısını aşamayacak.Bu hükümle de, bankaların ipotekli konut finansmanı kuruluşuna iştirakine imkan tanındı.�