KDV’de çifte tarife fırsatçısına dikkat!

KONUTTA KDV’yi yüzde 18’e çıkaran düzenleme, yeni inşa edilecek konutlarla mevcut konutlar arasındaki fiyat farkını açarken, stoktaki ruhsatlı projeler çok avantajlı konuma yükseliyor. 300 bin liralık bir konuta 51 bin lira ek maliyet getiren yeni düzenleme, eski ruhsat ile satılan yüzde 1 KDV’li konutlara ilgiyi artıracak. KDV avantajlı mevcut konut stokunu eritmeye başlayan bazı müteahhitlerin bir süre sonra daha fazla kâr için fiyatları yüzde 18 KDV’nin uygulandığı fiyatlara yaklaştırması bekleniyor. Bu nedenle konut alıcılarının ‘avantajı’ fırsata çevirmeye çalışan firmalara karşı dikkatli olması gerekiyor. ‘Zam gelecek’ düşüncesiyle hızlı hareket etmek yerine eski-yeni fiyatları araştırıp, daha sonra karşılaştırmaları konusunda uyarı yapılıyor.

ÖNCE STOKLAR ERİR

Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, “800 bin civarında ruhsatlı konut stoğu olduğunu kabul edersek, 1.5 yıllık stok var. Bunlar için şanslı 800 bin konut alıcısı diyebiliriz. Yeni dönemde ruhsat alıp, projelendirecek firmalar ise dezavantajlı olarak başlayacak. Ancak geçiş döneminde ruhsatlı konut stokunun bulunması hem alıcı hem de müteahitler açısından iyi oldu. İlk etapta ruhsatlı konutlar eriyecek. Ancak stok azalmaya başladığında, daireler biraz daha zamlanacak. Kısa vadede böyle bir zam olacağını düşünmüyorum ancak 3-4 ay içinde stoklar eridikçe fiyatlar, yeni KDV’nin uygulandığı projelerdeki fiyatlarla dengelenmeye başlayacak” dedi.

DÖNÜŞÜM DEĞER KAZANACAK

Önümüzdeki dönemde stoklar azaldıkça yeni projelerin üretiminin gündeme geleceğini ifade eden Dumankaya, “Bu aşamadan sonra da arsa metrekare değerleri konusunda tartışmalar başlayacak. Bölgelerin hangi değere sahip olduğu tartışılacak. ‘KDV’yi üstleniyoruz’ şeklinde kampanyalar da olabilir ancak bunu yapan da kârsız satış yapacaktır. Sektörde KDV’yi üstlenecek kadar kâr marjı kalmadı” diye konuştu. Kentsel dönüşüm alanlarındaki dairelerin bu uygulamadan muaf tutulmasını da değerlendiren Dumankaya, “Kentsel dönüşüm projelerine doğru bir kayış olacak. Dönüşümü hızlandırmak için böyle bir karar alınmış olabilir” diye konuştu.

DEĞİŞİKLİKLER OLMALI

Teknik Yapı Holding Başkanı Nazmi Durbakayım da, düzenlemede bazı değişikliklerin olması gerektiğini ifade ederek, şöyle konuştu: “Düzenleme, arsa metrekare bedelinden geliyor. Bu nedenle büyükşehirlerde yüzde 18’in altında konut edinmek mümkün olmayacak. Dairenin bedelini arsa ve inşaat maliyetleri belirliyor. İnşaat maliyeti metrekare başına 1000 lira civarında, yüzde 5-6 oynar. Düzenlemede, metrekare fiyatı 1000 liranın üzerinde olan dairelerde, arsa bedeli şartı olsaydı daha adil olurdu. 500 liranın altında arsa bedeli olan şehirlerde daire alanlar yüzde 1 KDV ile villa bile alabilir. Büyükşehirlerde de 50 metrekarelik daireyi yüzde 18 KDV ile alıyor. Öte yandan, proje tasdiki için müracaat edenlere de bu hak tanınmalı.”

Büyükşehir (Arsa metrekare bedeli 1000 lira ve üzeri)
300 bin lira değerinde 100 metrekarelik daire
· Eski sistem (%1 KDV): 303 bin lira
· Yeni sistem (%18 KDV): 354 bin lira
· Fark: 51 bin lira

Büyükşehir (Arsa metrekare bedeli 500-1000 lira)
300 bin lira değerinde 100 metrekarelik daire
· Eski sistem (%1 KDV): 303 bin lira
· Yeni sistem (%8 KDV): 324 bin lira
· Fark: 21 bin lira

Büyükşehir ve diğer iller
300 bin lira değerinde 150 metrekare daire
· Eski sistem (%18 KDV): 354 bin lira
· Yeni sistem (%18 KDV): 354 bin lira
· Fark: Yok

Sektör ne diyor

GAYRİMENKUL Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya: Türkiye’de 800 bine yakın konut stoku var. Düzenleme, kısa vadede bu stokun eritilmesi açısından olumlu. Ancak orta vadede sektörü olumsuz etkileyecek. 2013 ve 2014’te ruhsat sayılarında beklenen azalma ve 2014’te satışlarda gerilemeye bağlı olarak, 2014’te yüzde 25-30 daralmadan bahsedebiliriz.
Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi Özen Kuzu: Yapı ruhsatlarını 2013 Ocak ayına kadar alanların bu düzenlemeden muaf tutulmaları, yürüyen projeleri olumlu anlamda etkileyecek. Sektörün genelini değerlendirmek gerekirse stoklar eriyecek. Ancak kayıt dışı ekonomiye dikkat etmek gerekir.
216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar: Yeni KDV düzenlemesi 1 Ocak’tan önce ruhsat alan ve yapımı devam eden konutlara ilgiyi artıracak. Çünkü bu tarihten önce ruhsatı alınan konutların KDV’si yüzde 1 olacağı için fiyatı düşük olacak. Düzenleme konut stoğunun eritilmesi açısından son derece faydalı. Ancak yeni konut projelerine olan talep azalacaktır.
İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Genel Başkanı Tahir Tellioğlu: Uygulamanın adil olduğu konusunda müteahhitler olarak hemfikiriz. Ancak, sektör adına bazı gerçekler gözardı ediliyor. Türkiye ekonomisi 2012 yılında yüzde 2.9 büyürken, inşaat sektöründeki büyüme yüzde 1’de kaldı. Sektör sıkıntıda. Vergi alırken gözetilen adaletin, mahsuplaşma zamanında da gözetilmesini istiyoruz.

Sorularla konutta KDV

· Alacağınız konuta hangi KDV oranının uygulanacağını nasıl tespit edeceksiniz?
Yeni uygulama ile 150 metrekareye kadar olan konutlardan, büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan, yapı ruhsatlarının alındığı tarihte, arsanın metrekare vergi değeri; 500 lira ile 1000 lira arasında olan konutların KDV oranı yüzde 8, 1000 lira ve üzerinde olan konutların KDV oranı yüzde 18 olarak belirlendi. Emlak Vergisi Kanunu’nda, konutunuzun bulunduğu semt, cadde ve sokaklar için bir arsa metrekare değeri belirleniyor. Bulunduğunuz ildeki Vergi Dairesi Başkanlığı’ndan konutunuzun bulunduğu yerin metrekare değerine bakıp, hangi KDV oranına tabi olacağını tespit edebilirsiniz.
· 2013 yılı içinde alacağınız konut, hangi KDV düzenlemesinden yararlanacak?
Yeni KDV düzenlemesi, yapı ruhsatı 1 Ocak 2013’ten itibaren alınan konutlar için geçerli olacak. Eğer satın alınacak konutun ruhsatı bu tarihten önce alınmışsa, eski düzenleme üzerinden vergi verilecek.
· 29 büyükşehirin dışındaki illerde, hangi KDV oranları geçerli olacak?
Maliye Bakanlığı, 29 büyükşehir dışındaki konutlarda KDV oranını değiştirmedi. 29 büyükşehrin dışında herhangi bir yerde, KDV oranı 150 metrekarenin altındaki konutlar için yüzde 1, 150 metrekareden büyük konutlar için ise yüzde 18 olarak uygulanacak.
· Lüks konut kategorisine girmeyen ancak büyük bir konut aldınız. KDV ne olacak?
150 metrekareyi aşan konutlarda, büyükşehirde olsun ya da olmasın yüzde 18 KDV uygulanacak.
· Kentsel dönüşüm kapsamındaki konutlarda da yeni KDV oranları geçerli olacak mı?
Maliye Bakanlığı, kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli alan ya da riskli yapı ilan edilen yerleri uygulama dışında bıraktı.
· İkinci el konutlarda durum ne olacak?
İkinci el konutların satışında değişen birşey olmayacak ancak ruhsatı sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi halinde yeni KDV’ye göre değerlendirilecek.
· Aynı yerdeki iki dairede fiyat farkı oluşacak mı?
Sektörde 2-3 yıl boyunca yani mevcut stok eriyene kadar hem yüzde 1 KDV avantajı olan konutlar, hem de yeni düzenlemeyle yüzde 18 KDV’nin geçerli olduğu konutlar aynı anda satılacak.